Come sottolineiamo spesso i ragionamenti che vengono fatti in questo blog prendono spunto dalla realtà di Milano, che come sappiamo ormai quasi quotidianamente dai giornali, e' una sorta di mosca bianca nel panorama dell'immobiliare in Italia.
Il mercato si muove velocissimamente, il settore delle locazioni e' caratterizzato da una cronica mancanza di appartamenti di qualità sul fronte dell'offerta, carenza dovuta in principal modo allo stragrande succeso registrato da metodi di locazioni non tradizionali, in particolare a breve e brevissimo termine, a' la AirBNB.
Poniamoci per un momento nei panni di un proprietario che debba mettere in locazione il proprio immobile, egli ha due possibilità:
- afffittarlo da solo, sfrttando i portali immobiliari come Immobiliare.it che consentono A GRATIS la pubblicazione agli inserzionisti privati
- dare un mandato ad un'agenzia per la ricerca di un conduttore con il classico contratto abitativo 4+4
Bene, la seconda ipotesi di lavoro, a cui ci dedichiamo in questo post, è in realtà divisa in due:
- darlo ad un'agenzia "generalista" che si occupa di vendite e di locazioni, magari parte di un grosso franchising, per cui le locazioni sono "scocciature" o vendite "mancate" per cui si aspetta la prossima liberazione dell'immobile per cercare di convincere il proprietario a venderlo e a mettere i soldi non si sa dove
- darlo ad un'agenzia specializzata nelle locazioni, che fa solo quello, che non ha quindi nessun ritorno economico dalla vendita presente o futura dello stesso ma anzi ha vantaggio se il proprietario rimane tale e se l'appartamento continua a produrre reddito di locazione in maniera costante e sicura.
Non vogliamo fare i nomi di nessuna organizzazione ma negli ultimi 3 mesi abbiamo studiato gli annunci immobiliari di locazione da parte di 3 dei maggiori brand italiani dell'intermediazione immobiliare e li abbiamo paragonati ai prezzi proposti per immobili simili da realtà piccole, attive solo a Milano, spesso solo in precise zon del centro cittadino, che fanno solo locazioni. Quello che abbiamo notato è che, essenzialmente per la stessa casa, se gli uni la propongono a 100 lire, i secondi la propongono a 115 se non 120.
La cosa sembra paradossale nell'epoca di internet, della massima trasparenza dei mercati, perche' mai un cliente che vede una casa proposta a prezzi diversi dovrebbe escegliere l'opzione più costosa? Semplice, perchè non viene a conoscenza della esistenza della casa accanto proposta a meno prezzo.
Questi operatori NON pubblicano le proprie offerte sui maggiori portali immobiliari, che hanno si' grande pubblico, ma facilitano la comparazione delle varie offerte tra di loro, sono tutte nella stessa lista, il più caro e' velocemente scartato. Questi operatori, con lavoro sul campo e molta ottimizzazione online, intercettano la richiesa PRIMA che questa diventi una ricerca disperata su tutto il web di un posto dove stare vicino all'Università X, creano un dialogo con lo studente o professinista straniero, sono fluenti nelle lingue parlate da questo e concludono il deal senza avere speso una lira di Idealista.it, casa.it o altro.
QUeste realtà vivono poi di reti di referenze talmente forti e rodate che spesso assottigliano di fatto la loro clientela reale, ci sono per esempio quelli che al 80% si occupano di trovare casa a studenti giapponesi a Milano, quelli specializzati in studentesse kazake, quelli che invece coprono in maniera pressochà esclusiva singole università per il grosso della parte estera degli studenti iscritti.
Trovare una realtà di questo genere fa si' che:
- in media la qualità dei conduttori sia maggiore, come visto da considerazioni fatte in altri post del presente blog
- la casa sia di fatto sempre locata, senza soluzione di continuità: c'e' sempre un eccesso di domanda e quello che manca sono le abitazioni di qualità
- chi si occupa di casa vostra non ha alcun ritorno nel consigliarvi o anche solo accennarvi ad una possibile vendita perche' perderebbe un asset che finisceper gestire in esclusiva e che, negli anni, gli rende cifre anche importanti
Quando affidate la vostra casa in locazione ad un'agenzia, accertatevi che questa sia del tipo descritto qui sopra, altrimenti e' forse meglio fare da soli, se si sbaglia non ci si rode anche il fegato per avere pagato qualcuno per commettere l'errore.
Per condividere le vostre idee e opinioni, siamo sempre a disposizione a: info@immobiliedinvestimenti.com
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