Negi ultimi mesi abbiamo toccato più volte il tema dei nuovi canoni consentiti per le locazioni, di minore durata, a canone concordato che consentono, tra le altre cose, di avvantaggiarsi anche della aliquota fiscale della cedolare secca al 10%, anziché al 21% come da stadard. QUesto tipo di contratti esiste da sempre, quello che ha rivoluzionato il loro utilizzo nel solo comune di Milano è stata la decisione degli amministratori comunali di innalzare notevolmente i canoni consentiti che hanno portato di fatto i canoni "concordati" i molte situazioni ad essere vicini, se non superiori, a quelli di libero mercato.
Perchè siamo sempre stati contrari all'utilizzo del contratto transitorio
La volontà atavica di utilizzare il contratto transitorio anziché il più normale e tutelante contratto abitativo 4+4 nasce dall'esigenza del locatore di non volere "bloccare" il proprio immobile per un periodo di tempo troppo lungo. LA necessità è legittima: se io non ho 100 case ma solo una, oggi la voglio afittare perchè magari mi hanno preso a lavorare a Roma ma tra due anni non so se avrò ancora il lavoro lì o se, non torvandomi bene nella nuova città deciderò comunque di tornare nella mia casetta, mettiamo, in zona Navigli a Milano, L'esigenza della transitorietà è quindi legittima, quello che però non andava bene era il livello di canoni che si dovevano rispetare perchè il contratto transitorio fosse ritenuto "legale", fino a Luglio scorso il livello era inferiore al 50% di quelli di mercato.
Un locatore che decideva di utilizzare comunque un contratto transitorio rischiava due cose, entrambe vissute da nostri clienti che in passato, sciaguratamente, hanno voluto utilizzare comunque questo tipo di contratto:
- il giudice una volta interpellato dal conduttore abbassava il canone dovuto al massimo consentito per legge, che come abbiamo detto era molto bassa rispetto a quello chiuso tra le parti a "prezzo di mercato"
- lo stesso giudice non ravvisando l'autenticità della natura transitoria del contratto tramutava lo stesso in 4+4 lasciando però il canone stesso a questo punto inalterato essendo lo stesso all'interno del 4+4 liberamente definibile tra le parti
Per il locatore era una bella fregatura, comunque andasse, ed avendo il conduttore un'arma potente tra le mani, erano in parecchi, sopratutto gli inquilini italiani più avvezzi di tematiche lagli, ad approfittare della situazione.
Con i nuovi canoni utilizzabili cambia tutto, il locatore rischia di meno e al conduttore "furbo" conviene di meno mettere di mezzo gli avvocati
Adesso che i canoni si sono alzati, e di molto, di fatto il contratto transitorio nelle zone più centrali del centro cittadino si può fare a canone di mercato, e nelle zone limitrofe al centro, il distacco tra canone di mercato e canone consentito con questo tipo di format contrattuale non giustifica più il mettere gli avvcati in mezzo perchè il giudice comunque sentenzierebbe uno sconto del 20-25% rispetto al canone concodato tra le parti che forse non giustifica l'esborso necessario per un legale che si prenda cura della cosa, sopratutto trattandosi di un periodo di max 18 mesi di permanenza in casa.
Spiace dirlo, ma i "furbettti" del transitorio, tranne che nelle zone più lontane dal centro, in cui la distanza tra canoni di mercato e canoni consentiti è ancora intorno al 50%, rischiano molto meno e quindi sono in parte giustificati nell'utilizzare a sproposito un format contrattuale anche ad un canone che in teoria non lo consentirebbe.
Se utilizzi un contratto transitorio affittando la tua casa a 100 per 12 mesi, quando il massimo che potresti chiedere è 80, mette anche in una situazione non così di vantaggio la tua controparte che è bvero potrebbe chiedere lo sconto a 80 che un giudice subito gli riconoscerebbe ma per farlo dovrebbe comuqnue chiamare un avvocato spendendo almeno 2000 EUR, la covenienza si avrebbe quindi solo per locazioni di pregio dove il 25% che uno andrebbe a risparmiare per n mesi giustifica il mettere in mezzo un legale.
Rimaniamo contrari ad intermediari contratti transitori dove vengano utilizzati canoni non consentiti, ma dobbiamo riconoscere che oggi chi lo fa rischia molto meno che solo un anno fa
Per eventuali domande o richieste di chiarimento, vi invitiamo a scriverci a: info@immobiliedinvestimenti.com
Se avete un immobile a Milano di cui volete valutare la potenzialità come asset a reddito, ipotizzando diverse forme contrattuali anche più a breve termine del tradizionale 4+4. siamo ovviamente a vostra completa disposizione nel chiarivi le possibilità che oggi il legislatore vi mette a disposizione.
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