Da qualche mese la curva di illiquidit--rendimento è il metodo analitico che utilizziamo per mettere a confronto asset immobiliari magari si settori diversi in mercati e quindi location diverse.
Se paragoniamo un monolocalino a reddito a Milano che rende tendenzialmente "poco" (se posizionato in zona centralissima e quindi subito rivendibile anche affittato) con un centro commerciale nelle marche, ci aspettiamo che i mesi, magari tanti, per vendere il secondo ad un nuovo investitore siano compensati in maniera ronusta da un pick-up di rendimento come ritorno percentuale dalla locazione dell'asset medesimo.
Sull'asse delle ordinate gli asset sono "odinati" come rendimento percentuale che il loro reddito da locazione consente rispetto al valore di acquisto o di fair value dell'immobile medesimo e invece sull'asset delle ascisse riportiamo le settimane, o i mesi necessari perchè in caso di vendita si trovi un compratore disposto a pagare una valutazione "di mercato" - quindi non penalizzante per il venditore, del bene immobile in questione.
Ma se io l'immobile lo intendo tenere per decenni sono più interessato a capire quando mi ci vuole a riaffittarlo piuttosto che a rivenderlo
Un nostro cliente che, seguendo i nostri consigli, ha divesificato i propri investimenti immobiliari a reddito in diverse città universitarie andando a comprare immobili anche fuori da Milano (pavia, Parma, Trento) ci ha espresso una modalità diversa di esprimere il concetto di "liquidità" che è forse più in linea con quello che un investitore a lungo termine e che quindi genuinamente vuole dedicare per decenni una parte del proprio portafoglio all'immobiliare, necessita di sapere: quanto tempo mi serve per riaffittare il bene se l'attuale conduttore me lo lascia libero dando disdetta?
L'asse delle ascisse non vedrà più quindi il "tempo di vendita" come quantità temporale rappresentata ma il "tempo di rilocazione" (ovviamente a prezzi di mercato che conssentano di mantenere il livello ri rendimento atteso da quel tipo di asset).
La cosa interessante è che location dove la rivendita non è comparabile a Milano in termini di velocità e liquidità e profondità del lato della domanda di case, vedi Milano, sono molto più veloci a riuscire a riposizzionare un bene nel momento in cui questo si libera.
A Milano case di questo cliente lasciate a Maggio-Giugno sono state rilocate a Settembre, la stessa tipologia di immobili in quelle che sono considerate "secondary location" che presentano quindi livelli di rendimento doppi se non addirittura superiori a Milano, sono state riaffittate quasi senza soluzione di continuità. La motivazioe che ci siamo dati con il cliente è la seguente: mentre Milano ormai vede una qualità del real estate offerto molto alta, appartamenti ristrutturat, ben arredati con aria condizionata etc etc, in queste location seocndarie i nosri proprietari locatori "competitor" presentano ancora sul mecato immobili in stato fatiscente o comunque molto al di sotto dei desiderata degli attuali conduttori di miglior livello. Quando un buon conduttore trova quindi un appartamento che sia di buona qualità ed in location a lui comoda è disposto a prenderlo subito andando a pagare magari per uno o due mesi un doppio affitto per non farselo scappare.
L'implicazione del discorso è sempre la medesima, se siete degli investitori immobiliari convinti, a lungo termine, che hanno compreso i benefici di questa asset class, i veri affari sono fuori Milano!
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