Deal flow proprietario: concetto che è bene chiarire prima di farsi male con gli investimenti alternativi

Quando decidiamo, saggiamente, di affidare i nostri sudati risparmi ad un professionista degli invesimenti perchè li protegga dall'inflazione e li faccia crescere su un orizzonte temporale concordato con noi, questo ha essenzialmente due modi per raggiungere il suo risultato di rendimento:

- mostrando una maggiore capacità di gestione di asset disponibili a tutti con una costruzione di portafoglio più intelligente, una scelta dei singoli titoli più smart e delle capapcità di previsione delle dinamiche di mercato superiroi all'investitore comune (chiameremo questp fattore "G" come "gestione")

Il fattore G si estrinseca in tre attività fondamentali, in cui il money manager può eccellere in maniera non esclusiva, ovvero essere bravo in una o più di esse:

£- Asset Allocation (all'interno di un portafoglio finanziario che può contenere diversi tipologie di asset pensiamo ad un fondobilanciato, lui è in grado di mischiare nella maniera ottimale le diverse asset class presenti, ottenendo i migliori risultati, aggiustati per il rischio)

£- Security Selection: pensiamo all'universo delle azioni, per esempio statunitensi, quotate, il nostro manager può scegliere all'interno di questo insieme quelle che nell'orizzonte di riferimento del nostro investimento performeranno meglio, sempre in maniera risk adjusted

£-  Market Timing: un'altra possibile matrice di generazione di valore è la capacità di identificare prima e meglio degli altri investitori le dinamiche di mercato, sapere quando comprare e quando uscire dal mercato, quando lasciare più liquidità e quando invece premere sull'acceleratore e andare "all in" in un determinato trade

Bene, dopo avervi elencato le possibili capacità per cui scegliere un money manager professionista, vi dobbiamo purtroppo comunicare che esistono ormai migliaia e migliaia di studi economico-statistici che arrivano alla conclusione di affermare che l'industria del risparmio gestito non crea in realtà nessun valore per l'investitore finale ma riesce solo a creare immense ricchezze, derivanti principalmente dalle fee di gestione, a chi i soldi li gestisce per conto vostro.

Se parlate con un professore di finanza o anche solo con un private banker onesto vi suggerirà di comprare dei fondi ETF, che sono il contrario del concetto di gestione, di fatto meglio "comprarsi" l'indice che nasceva per monitorare il mercato di riferimento e saper valutare i vari gestori attivi in esso piuttosto che rischiare di prendere i tanti cattivi gestori che distruggono valore anzichè crearlo.

Nel mondo della finanza "tradizionale" manca però la seconda matrice che noi consideriamo nella generazione di valore per l'investitore, che chiamiamo con la lettera "D" come "Deal flow"

- l'investitore per suo network preesistente o sua capacità di mettere insieme delle relazioni, riesce a comprare degli asset di grande appetibilità che si dimostrano essere vincenti nel periodo temporale di riferimento, senza che altri di fatto possano andare ad influenzare i prezzi degli stessi, se non nella chiusura del deal doe l'intervento degli altri, accortisi del buon affare fatto dal vostro money manager, non può che portare ad un rialzo delle quotazioni stesse. Il mondo degli "investimenti alternativi" è di fatto tutto basato su questa capacità di gestione che deriva direttamente dal "deal flow proprietario" di cui i manager con cui avete deciso di investire il vostro danaro godono. Deal flow proprietario significa operazioni in cui farvi accedere che non sono common knowledge sul mercato ma che vanno cercate, scovate, con abilità certosina e si aprono al vostro magare a volte solo per la sua buona reputazione derivante dal suo track record come operatore. 

Se ci pensiamo bene tutti gli investimenti alternativi, ed in particolare il successo di questi ultimi in termini di rendimenti, si basa su questo: immobiliare, private equity, distressed investments etc ..

I famigerati disastri dei fondi immobiliari venduti ai clienti retail in Italia negli ultimi 15 anni hanno tutti una cosa in comune, appena ricevuti i vostri soldi sul conto corrente, i manager si sono messi a comprare la cosa più immediata proposta loro in vendita, si trattasse di un asset di logistica fuori da una grande città o un nuovo sviluppo immobiliare in un quartiere "promettente", o partecipare ad una gara - con altri investitori e quindi con la garanzia di pagare troppo nel caso di vittoria della asta stessa - per la dismissione di un immobile pubblico magari di interesse se acquisito ad una diversa valutazione.

Quando vi propongono un fondo di private equity o state per investire in un fondo immobiliare, chiedete sempre a chi ve li propone quale tipo di deal flow esclusivo e proprietario i manager possono garantire, non avendo tutti i cieli terra in vendita in Italia un mercato quotato cui guardare e da analizzare, la capacità dei money manger di creare valore dipenderà in maniera essenziale dal tipo di investment universe che essistesso sono in grado di costruirsi ed assicurarvi.

Anche nel private equity si vedono spesso delle distruzioni di valore notevoli, si comprano 4-5 società bene o male "a caso", l si tiene in portafoglio per 5-6 anni nella speranza che "qualcosa succeda" ma senza reali capapcità di intervenire su un business sottostante di cui si capisce poco o nulla se non per la capacità di leggere il bilancio alla fine di ogni anno, e ci si ritrova a rivenderle a meno di quello che si era pagato per acquisirle.

Deal flow, questo è il segreto, se l'intermediario o il manager con cui vi state confrontando non vi convince il perchè lui ce l'abbia, meglio lacsiare perdere e mettere anche questo danaro in comodi, trasparenti e sicuri (nel loro risultato relativo) ETF, che sono maestri nel non darci mai brutte sorprese!

Per dirci cosa ne pensate, come sempre scriveteci a: info@immobiliedinvestimenti.com