Investire in immobili, a dispetto di quello che vi raccontano i 1000 fuffaguru del web interessati solo ai vostri 1000 EUR per il loro corso di formazione, è una un'attvità complessa piena di rischi di diverso tipo che devono essere quantomeno conosciuti, se non addirittura padroneggiati, per non finire in braghe di tela.
Ogni giorno assistiamo ad operazioni nate con le migliore intenzione ma poi rivelativi perdenti per uno o l'altro motivo, il nostro post non ha alcuna ambizione di esaustività ma vuole solo ricordare le 5 principali matrici di errore che abbiamo visstuto e sperimentato sul campo attraverso l'esperienza di tanti clienti che "ci hanno provato" e si sono fatti male.
Due diligence insufficiente del bene che si va ad acquistare
Ci sono tre elemtni che si debbono conoscere molto bene quando si fa un investimento in un preciso immobile (a differenza delle azioni qui non si acquistano dei panieri diversificati di beni ma è tutto un azzeccare il rischio specifico che ti ripaghi delle fatche e dell'investimento fatto.
I tre elementi sono: location, immobile in sè e condizioni prevalenti di mercato in quel momento. Se uno di questi tr elemtni viene preso sotto gamba o ci si limita a fidarsi dell'agente immobiliare che ci promette che "questa è una zona in grande sviluppo", beh allora siamo veramente fritti.
Prendetevi tutto il tempo che swerve, se vi perdete il deal che avete di fronte, nessun problema, ne capiterà un altro nella vita e er quello avrete una piena consapevolezza di quello che state acquistando, delle sue potenzialità e sopratutto dei prezzi che girano - realmente - sul mercato specifico con cui avete a che fare.
Due diligence, passo fondamentale per non farsi male nell'immobiliare, le prime volte consigliamo caldamente di farsi seguie da tecnici e professionisti che però non abbiano alcun conflitto di interessi con l'operazione nello specifico, quindi l'agente immobiliare che vi propone in vendita la casa da mettere a reddito non va bene, noi che invece dobbiamo poi metterla a reddito e garantirvi un dto rendimnto percentuale dall'investimento sì: se i numeri non tornano ve lo diciamo e voi non fate un investimento che non vi avrebbe reso quallo che programmavate.
Eccessivo indebitamento, fattore che rende tutto il deal più rischioso
Il debito è l'arma segrta dell'immobiliare, se quando compro 100 lire di ETF devo avere 100 lire sul conto o comunque mi viene concessa una leva per cui ho un mark to market giornaliero che porta solo a perdere soldi, con gli immobili è normale comprare 100 lire di case mettendoci solo 10 lire proprie.
L'indebitamento, la leva finanziaria, amplifica i ritorno dall'investimento moltiplicandoli rispetto a quanto poco ci abbiamo messo di denaro proprio ma amplifica, purtroppo, anche la volatilità e quindi i rischi connessi col il medesimo.
Non indebitatevi mai troppo, all'inizio suggeriamo di mettere sempre almeno il 50% dell'equity necessaria chiudere l'operazione in moco da non tovarsi in situazione spiacevoli non riuscendo a ripagare il debito contratto e trovarsi quindi insituazioni poco piacevoli.
Insufficiente manutenzione dell'asset in questione.
Le case non si gestiscono da sole, ogni anno - tema che affrontiamo spesso nel nostro blog - devono essere manutenute perchè non si abbia poi una decadimento non lineare improvviso che porterebbe ad esborsi ben superiori se non addirittura ad incidenti ad inquilini o terzi di cui saremmo resposnabili legalmente.
SPendere poco per la manutenzione dei propri immobili non è una strategia intelligente, ma una pratica miope che porta nel tempo a buttare via più soldi e che può portarvi nel baratro.
Chiedetevi perchè i grattacieli degli anni '50 del secolo scorso a New York sono magnifici e le case italiane, della stessa epoca, fanno pietà: tutta una questione del livello di manutenzione e di attenzione periodica che viene dedicata all'asset.
Sovrastima della capacità reddituale del bene in cui si va ad investire, spesso per colpa dell'agente immobiliare che "le spara grosse".
Ogni volta che un privato ci contatta per capire se un immobile che stanno pensando di acquistare possa rendere quanto "promesso" dall'agente immobiliare che ne gestisce la vendita, troviamo delle sopravvalutazioni di almeno il 30-40% della reale potenzialità redditual dell'immobile in questione.
Come spesso diciamo, la prima cosa da fare è valutare solo la capacità reddituale di un canone di locazione a ungo termine, gli affitti brevi sono troppo volatili e presto saranno limitati dal legislatore, folle investire cifre importanti di denaro baandosi solo su di essi.
L'agente che ci vende la casa quasi mai sarà lo stesso che poi la gestirà in locazione quindi conviene che voi la facciate vedere da subtio, prima ancora di comprarl alla persona che poi faràil "lavoro sporco" delle visite e della commercializzazione in affitto per capire se le cifre di cui trattasi siano realistiche o castelli in aria buttati lì solo per chiudere la transazione.
Sovratsimare la capacità reddituale di un immobile viol dire pagarlo troppo e quindi finire per trovarsi una cosa che ha molto meno appeal in termini di rendimento di quanto previsto ex ante. Anche questo potrebbe essere visto come un punto chiave della due diligence iniziale da fare sul mercato e sull'immobile nello specifico.
Sottovalutazione delle spese a cui uno è soggetto nel momento in cui diviene proprietario di un bene immobiliare, anche qui attenzione!
Essere proprietari di case ha un costo periodico non irrilevante, come spesso diciamo: se il governo deve fare cassa, rifarsi su chi non può portare il proprio bene a reddio a Dubai o in Lussemburgo è certo una strategia intelligente e percorribilissima.
Fatevi fare bene i conti dal vostrco cmmercialista sui costi della proprietà e su tutti i costi fiscali legati agli introiti derivanti da locazione: spesso vediamo persone che fanno ancora errori in cedolare secca, non capendo che se affittano a società non la possono utilizzare e quindi si trovano a pager delle aliquote fiscali pesantissime che rendono poco conveniente l'investimento immobiliare.
Il nostro consiglio generale, quantomeno quando si parla di Milano, è: rivolgetevi a noi, contattateci senza impegno a: info@immobiliedinvestimenti.com e saremo lieti di darvi il nostro parere sull'operazione che state pensando di portare a termine nel territorio cittadino.
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