Attenzione agli appartamenti con affaccio a nord

Il regolarmento urbanistico di Milano impedisce la possibilità di creare nuove unità immobiliari che siano indipendenti aventi un solo affaccio a nord, per nord si intende l'arco di circonferenza da -30* a +30* rispetto al nord geografico.

Questi significa che se trovo, come investitore immobiliare un bellissimo appartamento che abbia già magari due ingressi e abbia, mettiamo, una metrature di 180mq che consente di creare due perfetto trilocali dalla sua divisione, devo prima accertarmi che l'esposizione dello stesso non sia un nord-sud perfetto, perchè questo vorrebbe dire che uno dei due appartamenti non potrà essere accatastato come abitazione.

Ci è capitato spesso di incontrare dei flipper immobiliari "che non ce l'hanno fatta, con un immobile all'interno del quale sono state realizzate delle sottounità poi affittate come "porzione di unità immobiliare" proprio perchè resisi conto solo alla fine della impossibilità di creare nuove unità da vendere sul mercato e quindi dell'impossibilità dell'operazione immobiliare che avevano congegnato su carta.

Capita di frequente di trovare grosse metrature a sconto rispetto ad appartamenti del tutto similari proprio perchè un loro sfriutamento più razionale come spazi implicherebbe la creazione di unità immobiliari urbane a nord, cosa che non può essere fatta.

Cosa fare quando le unità che si devono creare guardano a nord

Beh la prima ipotesi è la più semplice: lasciare perdere. Se l'operazione che si aveva in mente di fare era quella di flipping immobiliare, quindi un acquisto del bene, un eventuale cambiamento di destinazion d'uso se questo è un ufficio, e frazionamento in appartamenti più piccoli da rivendere al "consumatore finale", beh c'e' poco da fare, non ci sono le basi per farla. Non potendo creare delle abitazioni, si verrebbe a creare la possibilità di alineare dei beni immobili di lettura catastale diversa, tipo dei C3, ma questo come sappiamo è molto penalizzante a livello di valore di mercato senza considerare che si restringe e di molto anche il target di compratori non potendosi finanziare per l'acquisto.

Quindi se volevamo comprare per frazionare e rivendere, a meno di non comprare un cielo terra e quindi poter mdificare l'affaccio creandone semplicemente uno aggiuntivo (basta per eseprienza una finestrella del bagno) la cosa non è fattibile,

Se invece stavamo comprando l'immobile per realizzare degli appartamenti più piccoli da mettere a reddito, beh la cosa è ancora possibile andando ad affittare un domani gli stessi appartamentini come "porzione di unità immobiliare" (che in questo caso sarà l'immobile Wgrosso" originario) e a livello di comportamento di messa a reddito nulla cambia. Prezzi e contratti andranno via lisci come sempre, l'unica cosa da considerare è che quando un domani vorremmo vendere i, mettiamo, 300mq che abbiamo ristrutturato in 6 appartamenti, non potremmo farlo andando a cercare 6 compratori per i piccoli tagli di cui è composto ma dovremo trovare una persona, con tasche capienti, che compra l'intero bene con l'idea di mantenerlo a reddito come facevamo noi, una platea di acquisrenti che si assottiglia moltissimo. Questa seconda ipotesi va quindi pensata per bene, nella nostra esperienz arecente la abbiamo consigliata solo nel caso di piccoli trilocali da cui venivano fuori o due bilo o un mono e bilo, ma così perfetti per la locazione e così ben posizionati nel centro cittadino che era un peccato perderli per il non poterli frazionare anche "formalmente".

Morale della favola: quando l'appartamento guarda a nord, attenzione.

Controllate sempre che le unità che volete realizzare dal frazionamento del medesimo non abbiano questo unico affaccio, altrimenti non potranno esse accatastate come immobili abitativi.

Come sempre, se statecercando operazioni immobiliari su Milano o ne avete trovata uno e volete conoscere meglio la potenzialità della medesima come immboile a reddito, saremo più che lieti di darvi un parere in tal senso: info@immobiliedinvestimenti.com