Al di la' dell'aneddoto che ha fatto nascere il nostro desiderio di scrivere questo post, eventi che molto probabilmente sono stati esagerati dal cliente - idiota - in cerca di un affare ottimo che da noi non avrà mai, cogliamo l'occasione di ribadire per l'ennesima volta, che non farete MAI affari ottimi di flipping immobiliare o di investimenti a reddito con ottime percentuali di rendimento - parliamo ovviamente di Milano che è un mercato liquidissimo non di buona parte del paese dove questo avvene tutti i giorni - proprio perchè l'agente immobiliare, quando si pala di libero mercato, deve avere - prima di tutto - un approccio etico alla propria professione.
Se un professionista che ha preso un mandato in esclusiva da un cliente venditore vi propone in vendita un bilocale a Milano dove i rendimenti oggi sono del 4 o 5% al doppio di questo rendimento i casi sono due:
- o vi ha preso per dei fessi e quindi, come spesso abbiamo sottolineato, con la scusa dello short term o di qualche altra trovata, raddoppia il rendimento possibile per convincervi che un immobile è un superaffare quando è semplicemente proposto a mercato
- o l'affare c'e' sul serio e quindi voi comprate a 100 lire quello che vi rende 9-10 lire, ma facendo così si va a ledere la controparte, anche essa pagante il professionista in questone che, in teoria si aspettava di recuperare il prezzo migliore dalla vendita di questo bene.
Sul libero mercato, se c'e' di mezzo un intermediario, se troviamo un affare significa che l'altra parte viene fregata, "tertium non datur"
Il professionista che ci offre un immobile da ristrutturare in centro Milano che abbia una metratura commerciabilissima, diciamo 80 metri quadri, ad un prezzo che ci consente di acquistarlo, rimetterlo a nuovo e rivenderlo con un 35% di guadagno, ci fa sicuramenteun grande piacere ma non si è comportato in maniera corretta con il venditore che da quella vendita doveva aspettarsi un risultato ben maggiore.
"Libero mercato" comporta il mettere insieme due controparti che si trovano in una situazione economica "normale" e che sono in grado di scegliere in maniera "ottimizzante" come comportarsi, se il mediatore facendo leva sulla propria conoscenza che ha della situazione di una delle due parti (pensiamo ad una persona mala terminale che vuole vendere in fretta per sistamere la situazione ereditaria tra più eredi) avvantaggia l'altra parte, si è comportato in maniera non eitca.
Diverso il caso di aste o di vendite in cui il professionista con cui abbiamo a a che fare non abbia rapporti fiduciari con il venditori
Spesso nel blog ci abbiamo parlato di operazioni molto profittevoli chiuse da nostri clienti su nostra indicazione e spesso su nostro indirizzo e controllo dell'intera operazione stessa, la differenza rispetto al caso non eitco di cui sopra è che come intermediari, o in questo caso professionisti immobiliari, non avevao alcun rapporto con il venditore. Gli immboili in questione erano frutto di grossi portafogli di non performing loan, ovvero crediti in sofferenza, di leasing falliti o di semplici aste da parte di enti benefici o autorità statali.
A quel punto noi andiamo a curare i soli interessi del nostro cliente, spesso costruttore, che compra dalla Provincia un palazzo in pieno centro che il perito della Provincia non ha prezzato correttamente e che consente al nostro cliente di raddoppiare i soldi investiti in 12 mesi.
Il comportamento non etico nasce dal fatto di andare a prospettare al venditore del bene una valutazione molto al di sotto del prezzo di mercato per poi andare, spesso, a marginare ulteriromente come intermediario sulla transazione facendosi dare la rivendita del o degli immobili realizzati a partire dall'immobile in vendita originariamente.
La morale della favola è: fate pure affari immobiliari con tutti quelli che ve li presntano. solo rendetevi conto che se un professionista ve li presenta sul libero mercato e convince un terzo a venderci un asset molto sotto il valore di mercato di quest'ultimo, beh è un pessimo professionista per non dire di peggio.
Se volete avere a che fare con persone per bene, la nostra mail è: info@immobiliedinvestimenti.com
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