I falsi miti dell'investimento immobiliare

Non ci stancheremo mai di rianalizzare da capo le basi della nostra professione, ovvero il perchè uno compri immobili anzichè affittare quello in cui si vive ed investire i propri danari in altro.

Il post da cui prendiamo ispirazione parte distinguendo tra tipi di "investimento immobiliare", e su questo siamo conccordi con lui:

- acquisto della prima casa di residenza;

- operazioni di speculazione o "flipping" immobiliare;

- acquisto di immobili da mettere a reddito (che come sapete è il nostro punto forte).

 

In merito al primo punto siamo 'daccordo con l'autore che il peso della dimensione "psicologica" in questa decisione sia della massima rilevanza, se uno sta meglio con se stesso sapendo di essere proprietario dei "muri" tra cui abita, è bene che porti avanti questo acquisto stando solo attento che sia un acquisto che poi non lo mette in difficoltà nella gestione della sua vita più in generale.

Noi ci permettiamo di fare però una chiosa, non di sola psicologia vive l'uomo, ma anche di mera analisi della location in cui si trova, mi spiego.

Se mi trovo a lavorare a Parigi, mi rendo conto che lì starò per 5-7 anni, il comprare casa lì è sia una cosa che psicologicamente mi può far stare bene ma anche un'operazione di investimento, essendo io certo che a PArigi anche dopo 1000 anni ci sarà sempre un mercato liquido del, ipotizziamo, monolocale che mi sono potuto acquistare e che sopratutto, una volta che me ne sono andato, troverò senza fatica un terzo che sarà ben lieto di pagarmi l'affitto e quindi sovvenzionarmi il mutuo acceso per comprarlo.

Se la stess apersona si trova nella provincia di Caserta, beh il lato psicologico può essere identico ma quello di investimento non esiste nel secondo caso. Ci troviamo ad esempio a gestire decine di immobili, tipicamente bilocali, che professionisti che hanno iniziato la loro carriere hanno comprato - per la maggior parte - in zona Navigli, prima di ritornare nel sud di Italia. Bene, questi professionisti oggi 45-55 anni, sono ben contenti di esserci pagati il mutuo originario e di avere una rendita aggiuntiva di 1-1200 EUR al mese derivante da una decisione che hanno preso più di 20 anni fa appena laureati a Milano. Se avessero comprato a Canicattì, l'immobile acquistato sarebbe stato solo un problema di cui liberarsi una volta abbandonato il posto del lavoro che ne aveva giustificato l'acquisto.

 

L'acquisto della prima casa: ok la psicologia ma attenzione anche alla appetibilità futura del bene che andiamo ad acquistare

Per quanto riguarda la speculazione immobiliare, il nostro blogger la paragone alla speculazione di borsa, ovvero io compro le azioni Fiat a 100 EUR e mi aspetto di rivenderle a 130 EUR, così nello stesso modo io compro una casa a 100k EUR e spero di rivenderla al "massimo" del prezzo a 140k ER.

La speculazione immobiliare non funziona così e come dicono i fuffaguru del settore, ma in questo caso anche quelli bravi ad onor del vero: l'affare si fa acquistando bene. Tutto il flipping immobiliare, ovvero l'acquisto di un bene immobile per poi rivenderlo in poco tempo guadagnandoci, si basa sul presupposto di riuscire a "comprare a sconto" rispetto al prezzo di mercato ed andare a rivendere subito a prezzo di mercato o con uno sconto minore.

La casa vale 100, io la pago 50, e la rivendo subito ad 85, lo riesco a fare perchè le persone interessate alla zona e alla tipologia sono ben edotte del fatto che sto offrendo loro a 85 una cosa che il mercato propone in media a 100.

Il proliferare di fuffaroli nel settore è proprio dovuto al fatto che il ragionamento che abbiamo fatto è semplice ma non è assolutamente FACILE metterlo in atto, perchè? Perchè non è facile trovare un venditore disposto a vendervi a 50 un qualcosa che vale 100, ma se io riesco a covincerti che sia facile e che sia sopratutto una cosa che tu puoi replicare ogni 3-4 mesi, ti ho conquistato e risucirò a piazzarti infiniti corsi sull'argomento.

Speculare in immobili NON è un modo di investire il proprio danaro ma una vera e propria attività imprenditoriale che è poi, alla prova dei fatti molto più time intensve di quello che viene raccontato. Non consideriamo il caso di affidarsi ad agenti terzi per condurre queste operazioni perchè il campo è talmente minato di conflitti di interessi che saltereste sicuramente su qualche mina in pochi mesi.

SPeculare sugli immobili non è un alternativa di "investimento" ma una vera e propria attività imprenditoriale

La terza parte, quello dell'acquisto di immobili, tipicamente residenziali, da mettere a reddito, è quella che ci interessa più da vicino e spesso quella meno compresa da questo tipo di produttori di contenuti online.

Quello che invece riportiamo pari pari è l'elenco dei rischi immobiliari cui uno va incontro, che è assolutamente corretta:

- rischio insoluto (affitti ad un inquilino che poi non solo non ti paga ma per cui devi investire in spese legali per farlo uscire);

- rischio concentrazione (un immobile, sopratutto nelle zone dove oggi in ITalia ha senso comprarlo, è costoso quindi a meno di non avere "tasche profonde" si rischi di metterci troppi soldi in proporzione della propria ricchezza disponibile);

- rischio rendita negativa (gli immobili che non vengano messi a reddito, costano, di costi di manutenzione, di spese condominiali e sopratutto di tasse, quindi se la cosa non gira non solo non ci rende ma ci costa anche dei soldi);

- rischio fiscale (a differenza di altri tipi di modi di detenzione della ricchezza, quello in immobili è il più visibile al fisco, quindi non è un segreto che quando lo stato voglia fare "cassa" se la prenda proprio con i proprietari immobiliari, anche se vale anche l'argomento che avendo tutti gli italiani un immobile di proprietà, sarà dura per i politici di oggi o domani prendersela troppo con chi li vota alla fine dei conti);

- rischio demografico (questo sì un rischio proprio di questo settore che i nostri lettori devono temere tantissimo: l'Italia è in decrescita strutturale da anni, facciamo pochi figli e non ci sono le code, quantomeno non di persone abbienti, a voler venire a vivere nel nostro paese. Scegliere di investire in un immobile nel posto sbagliato significa tra 30 anni essere cistretto a venderlo ad un euro come capita oggi in tantissimi comuni della nostra penisola, il - 100% è più vicino di quanto si pensi, attenzione!);

- rischio liquidità (nel momento in cui decidiamo di alienare il nostro bene immobile ci troviamo a scoprire che lo stesso è molto difficilmente scambiabile con denaro, non trova compratori a prezzi anche lontani da quello che noi stimavamo essere il suo "fair value". 

Come la vediamo noi sui rischi legati all'investimento immobiliare che abbiamo riportato qui sopra.

Diventare investitori immobiliari vuol dire per prima cosa essere ben consapevoli dei rischi che investire in questo settore comporta, alcuni dei maggiori rischi legati all'immobiliare sono rischi tanto rilevanti per cui l'operato stesso deve essere strutturato per evitarli ad ogni costo.

Rischio insoluto, questa è la nostra materia ovviamente: il tipo di locazioni ed il tipo di lconduttori a cui dobbiamo rifarci deve essere totalmente non sovrapponibile a potenziali occupatori di immobili s sbafo. Ecco perchè ci schieriamo contro la locazione di immobili di pregio e contro la locazione di immobili a famiglie in genere.

Rischio concentrazione, vero ma come insegna Warren Buffett, se conosci bene una cosa puoi anche permetterti di concentrare i tuoi sforzi finanziari su di essa, il fatto che un patrimonio di 500k EUR abbia un immobile a reddito di 250k EUR non o lo vediamo assolutamente come un problema se l'immobile stesso rende bene, quello che deve rendere e senza dare alcun tipo di problema.

La rendita negativa è presto curata dal fatto di investire in immobili in aree che abbiano una grossa appetibilità: ve lo immginate un bilocale in posizione centrale a Roma che non trova inquilini a nessun prezzo: possibile sì, ma altissimamente improbabile.

Rischio fiscale: vero e forse si concretizzerà con la riforma del catasto a breve, ma è talmente importante la lobby, in senso numerico più che politico vero e proprio, dei "propritari immobiliari" che vediamo con grande difficoltà un regime fiscale genuinamente "punitivoo" nei confronti di chi possiede immobili a reddito. Pensiamo alla cedolare secca, ormai attiva da quasi 10 anni, ha favorito l'emersione di tantissimo nero ma sopratutto regalato ai proprietari persone fisiche una rendita tassata a poco più del 20% sugli introiti delle loro rendite immobiliari... non male dopo tutto.

Rischio demografico, qui più che un rischio siamo di fronte ad una matematica certezza, grandi parti del paese tra 20 anni avranno una domanda di immobili al lumicino, ed essendo l'immobile un bene a durata ipoteticamente infinita, è razionale che i prezzi degli stessi stiano già collassando e che gli investitori istituzionali stranieri non tocchino tale aree a nessun prezzo di quotazione degli immobili loro proposti lì presenti. Per evitare questo tipo di rishio, immenso e distruttivo dovete leggere, informavi e sopratutto usare tanto buonsenso!

 

 

Rischio liquidità, quello dove abbiamo la visione più "fuori dal coro".

E' innegabile che un immobile sia un bene di investimento molto meno liquidio di quasi tutti i sui comparable sulla carta. Anche il bond meno scambiato ha il fondo specializzato che è pronto a comprarlo ad un determinato prezzo ma per un immobile che non ha mercato, il prezzo deve scendere anche fino ad un euro, come molti comuni nella penisola ci mostrano, per poter essere venduti.

La soluzione a questo tipo di problema è ovviamente dipendente dal punto precedente: comprare in una città come MIlano, in posizione non dico centrale ma semplicemente "sensata", farà sì che ci sia sempre un compratore disposto a comprarti la casa che metterai in vendita, ci potranno essere mode che influiscono positivamente o magari molto negativamente su una data area e su una data tipologia di immobili, ma il "bid", la volontà di acquisto di un immobile in queste location ci sarà sempre (a meno di previsione catastrofiche sull'intero sistema paese).

Quello che vogliao sottolineare, e che più volte abbiamo fatto nei post del nostro blog, è che la illiquidità del bene immobiliare è sia un rischio che una grande opportunità: il fatto che uno non possa fare in maniera agevole un "dentro e fuori" dal mercato è la matrice principale per cui la gente guadagna dagli immobili e non dall'investimento in fondi comuni azionari, ad esempio. L'illiquidità ti obbliga a detenere il bene in portafoglio per lungo tempo  e costituisce un buono "scudo" psicologico per tutti le possibili spese personali e richiesta di famigliari che potrebbero andare ad "intaccare" questa ricchezza.

Se hai il nipote che vuole aprire un bar e ha bisongo di 20k EUR che ti chiede e tu hai un immobile a MIlano, gli rispondi che gli dai un 2-3 mesi di locazione per venirgli incontro, ma se anzichè un immobile hai 500k EUR sul conto titoli investiti in azioni vendibili con un clic del computer, la gestione del "no" diventa molto più difficile.

L'immobiliare non è, come dicono molti venditori di fuffa ed aria fritta, una facile via verso l'arrcicchimento, ma è comunque, a nostro parere, una delle asset class ancora di maggiore interesse per il piccolo risparmiatore per ottenere nuoni risultati nel lungo periodo.

Come sempre, siamo a vostra disposizione per chiarificazioni e dubbi a: info@immobiliedinvestimenti.com