Le case da NON avere a reddito

Chi legge il nostro blog sa quanto siamo fan dell'investimento immobiliare a reddito, pensiamo che uno "zoccolo" di real estate sia indispensabile in ogni portafoglio di persona che guardi genuinamente al lungo termine.

Il problema è che dire "real estate" o "immobiliare" vuol dire poco o nulla essendo immensa la varietà di tipologie di case che uno può acquistare, per non parlare poi degli immobili commerciali che sono ancora più difficili da catalogare sotto un'unica insegna, quindi la domanda importante da farsi è: quali sono gli immobili abitativi che è bene NON mettere in affitto, e quindi non acquistare come immobili a reddito?

Proviamo a farne un elenco, non esaustivo ma che nasce dalla nostra esperienza degli ultimi mesi, andiamo a prendere le situazioni in cui un cliente ci ha contattato per mettere a reddito il suo immobile e noi ci siamo permessi di suggerirgli che la miglior opzione per quella casa era di essere venduta e non affittata (lo so, il tizio del franchising immobiliare che avete sotto casa ve lo dice anche del monolocale che avete di fronte all'ingresso dell'Unievrsità Bocconi, ma lì vi abbiamo già spiegato che gli incentivi portano questi personaggi a suggerirvi solo cose sbagliate, quindi tanto vale non eprderci ulteriore tempo).

Abitazioni di lusso, molto costose

A Milano, ed in Italia in generale, non esiste un mercato di locazioni di lusso di lungo periodo, a differenza di Londra e New York dove non mancano appartamenti che vengono affittati anche a 100,000 dollari al mese, in Italia quando si sale sopra i 5000 EUR al mese di canone richiesto la domanda si affievolisce tantissimo, e quindi vi trovate comunque nella situazione sfortunata di essere tanti proprietari che offrono immobili e pochi conduttori potenziali disposti a pagarveli quanto chiedete.

Come suggeriamo spesso, nel momento in cui vi arriva un immobile di pregio in eredità, o vi capita un 'occasione per cui lo comprate ad un ottimo prezzo e quindi entra a far parte del vostro portafoglio, dovete chiedevi: questa casa mi può servire come utilizzo personale o, in prospettiva, di un mio famigliare?

Se la risposta è un no deciso, vendete al miglior prezzo ed eventualmente dedicate i soldi ottenuti con la vendita di questo bene per comprare 2 o3 immobili più adatti ad essere messi a reddito per una locazione conitnua e senza sbattimenti che vi dia quindi la soddisfazione economica che questo immobile di lusso, una volta messo a reddito, non si avrebbe potuto dare.

Abitazioni con ampi terrazzi, soprattutto quando non uniche al piano

Il terrazzo è quello che negli ultimi anni a Milano vogliono tutti, Quando una casa proposta in vendita ha un bel terrazzo i prezzi si impennano, anche rispetto alla metratura commercialeed i tempi di commercializzazione si accorciano di molto. Nulla è più ricercato goii che un bello spazio all'aperto. Il problema nasce quando questo spazio all'aperto è "troppo" importante dimensionalmente, quando ad esepio prende l'intero lastrico solare sopra alla casa, magari raggiungibile da una scala chiocciola interna. 

Qui i problemi sono di due ordini: tecnici e di comportamento.

- dal punto di vista tecnico, non abbiamo mai visto un terazzo di questo genere stare per più di una decina di anni senza dare problemi di infiltrazioni alle persone che stanno sotto, quindi sia che ci sti il vostro inquilino che si lamenterà, si che ci stia un altro condominil dovete mettere in conto, ogni tot, di dover sbattervi per risolvere questioni di terrazzo ... cosa non simpaticissima e che non vi porta alcun rendimento ulteriore come proprietari

- dal punto di vista di comportamento, spesso i larghi spazi all'aperto chiamano una tipologia di conduttori "troppo" socievole, persone che si immaginano il terrazzo essere una sorta di giardino in campagna in cui organizzare grigliate tutta l'estate, invitare amici e far gazzarra fino a tardi. Anche qui la ostra espeirenza parla chiaro, o perchè fanno casino i conduttori medesimi o perchè lo fanno i vicini di terrazzo, ogni tot mesi c'e' da litigare con un vicino e mettere in mezzo l'amministratore perchè il terrazzo, o meglio un uso improprio dello stesso, crea questioni.

Avete un bell'appartamento con un ampio terrazzo, usatelo e godetevelo, ma se non vi serve per voi o un vostroofamigliare, vendetelo ad un ottimo prezzo e comprate con il ricavato dei tagli piccoli di case, magari più centrai, che meglio si adattino a delle locazioni a lungo termine che non vi portano sbattimenti. 

Abitazioni a piani bassi che abbiano problemi di umidità

Abbiamo voluto sottolineare "che abbiano problemi di umidità" erchè oggi, se ben realizzate, ci sono tante abitazioni anche a livelli seminterrati dove è bellissimo vivere, magari come single o studente da giovani, che non danno alcun disturbo, ma se l'immobile che avete comprato non ha un vespaio adeguato sotto il pavimento o è comunque strutturalmente concepito per darvi problemi di fuoriuscita di umidità ad ogni inverno, meglio lasciare  perdere. Vendetelo, trovate l'appassionato di loft che se lo compra e se lo gode e usate il ricavato per acquistare un'abitazione che vi dia lo stesso ritorno economico ma senz alo sbattimento di dover divenire negli anni esperti di mufa sulla pareti e simili. 

 

L'elenco delle aitazioni che non conviene affittare, ma vendere, è ancora lungo ma ci teniamo le altre tipologie di case da evitare come investimento a reddito per un successivo post sull'argomento.

Come sempre, se volete parlare con noi e avere una consulenza gratuita sulla casa che state pensando di mettere a reddito a Milano,s criveteci a: info@immobiliedinvesimento.com