I 6 errori da non fare investendo in immobili a reddito

I 6 errori da non fare investendo in immobili a reddito

Come prima cosa da non sottovalutare mai è che un errore di investimento nel mercato azionario o comprando un obbligazione, a meno di crolli repentini e straordinari, ci costa pochi punti percentulai di bid-ask spread, pochi giorni di attesa per rientrare in possesso della liquidità investita e la cosa finisce lì. Ben altra cosa sono i costi in termini di costi di transazione buttati e perdita in conto capitale possibile nel caso della svendita repentina di un asset immobiliare: è assolutamente essenziale "fare il proprio compito" prima di mettere mano al portafoglio o firmare contratti preliminari di acquisto.

1 Partiamo dal tema chiave: si compra il reddito di oggi, o possibile da ottenre oggi con una ristrutturazione, non si investe sulle speranze o fantasie di apprezzamento

Fa sorridere quando nel vedere una brochure di un investimento immobiliare al prospettato rendimento di locazione sia ad esso mischiato insieme in maniera poco chiara, mettendo mele con pere, anche il rendimento "atteso" (da chi ed in base a che cosa???) da rivalutazione dell'asset.

Oggi compri bene con un buon ritorno percentuale sullinvestimento, domani avrai guadagnato 10 anni di affitti ma anche la rivalutazione del 80-100-120% dell'asset che sicuramente da questi livelli di valutazione si sarà apprezzato e di molto.

Quando investiamo in un immobile a reddito, sia esso un appartamentino o un intero edificio, pensiamo solo al reddito che esso ha oggi e che potrebbe avere oggi una volta ristrutturato guardando a dei comparable e applicando dei discount di buon senso ai numeri che ci risultano se troppo "brillanti", non basiamo decisioni di investimento milionari su un guesswork che rischia di crearci grossi problemi in futuro.

2 Guardiamo al ritorno netto dell'investimento, perchè da quello lordo non sembra ma c'e' parecchia roba da togliere

A volte ci domandiamo se le persone che oggi comprano a Milano appartamenti che rendono il 3-3,5% abbiano fatto bene i loro conti.

Un rendimento lordo di un investimento immobiliare è cosa ben diversa da un rendimento netto: qui non parliamo solo di tasse, come nel caso di un'obbligazione finanziaria, ma di costi di transazione dati dal locare gli spazi liberi, da costi di manutenzione, espliciti (l'omino che mi fa la fattura quano si rompe qualcosa) ed impliciti (il costo annuo che è economicamente corretto ettere a riserva per prevedere nel futuro la ristrutturazione del bene).

Guardiamo solo al rendimento netto, non facciamoci trarre in inganno da un rendimento lordo che sembra apparire "grasso" ma che si sgonfia in men che non si dica nel momento in cui si si mette a fare due "conti della serva". 

Pensiamo, come ulteriore esempio di costi che ricadono sul proprietario, i costi di intermediazione che un proprietario deve corrispondere a degli agenti immobiliari che gli trovano i conduttori delle, ad esempio, stanze di una casa che il locatore affitta a studenti: se gli agenti si fanno pagare dai soli conduttori il costo è zero, ma se questi chiedono al proprietario il 15% ... sono due mesi di locazione che vediamo nel ritorno lordo ma che ci vengono a mancare nel ritorno netto.

3 Un investimento è buono indipendentemente dal livello di indebitamento che ci viene consentito

Spesso sentiamo broker di operazioni immobiliari importanti fare leva su possibili acquirenti delle stesse sottolineando i particolarmente buoni parametri relativi alla leva finanziaria di questi ultimi, ma la leva finanziaria, o detto più brutalmente, l'indebitamento, non "fa bello" un investimento.

La leva amplifica, non cambia la natura di un investimento sia esso finanziario o di altra natura, sempre stare con le orecchi ben aperte quando chi ci propone un'opportunità di investimento ci sottolinea come sia possibile mettere poco capitale perchè il resto ci viene dato da una banca, quel poco che mettiamo lo andiamo a perdere di certo!

Tutte le considerazioni di ritorno sull'investimento vanno quindi fatte rispetto al ROI e non al ROE che ci porterebbero ad utilizzare livelli di indebitamento non tollerabili e poco "sani".

4 I gusti personali non devono costituire un bias nelle nostre scelte di investimento

Quando compriamo un bene immobile per investimento dobbiamo ragionare con freddezza guardando solo ai numeri che l'investimento ci propone, possiamo avere sì una predilezione verso una data categoria di immobili in cui investire ma quello che non dobbiamo consentire che succeda è che il nostro semplice e forse "particolare" gusto personale interferisca con una corretta scelta di investimento. 

Un bene che deve essere posto in locazione non deve piacere molto a noi ma abbastanza a molti, cosa quindi ben diversa dal costruirci la "casa ideale", troppo spesso abbiamo trovato delle ristrutturazioni di gusto particolarissimo che poi finivano per essere degli ostacoli alla vendita perchè quello che si voleva fare pagare come una caratteristica "premium" era invece letta da chi la vedeva come la prima cosa da abbattere una volta comprato l'immobile.

5 Location location location ... mai come oggi importante in Italia

QUesto è un tema che abbiamo già toccato tantevolte, ma vale sempre riprenderlo dove il discorso lo tocca: in un paese in chiara e progressiva decrescita demografica, dove intere aree del paese si stanno depopolando, non possiamo permetterci "per fare l'affare" di acquistare dove ci propongono un immobile a ottimo prezzo, perchè quell'ottimo prezzo è quasi sempre l'anticamera del rivendere l'immobile a 1 euro vent'anni dopo.

Nelle città secondarie, che non siano Roma e Milano, la posizione di immediata vicinanza con il centro o con "catalyst di locazione" (ospedale, università...) che sia lì da secoli è della masima importanza. L'esepreizna degli ultimi 20 anni ci ha mostrato che non c'e' prezzo buono di ingresso che ci possa tutelare da perdite anche significative in conto capitale, come detto in altri post: se vendono case ad un euro significa che quella casa non vale più nulla e quindi qualsiasi sia stato il prezzo della persona che l'ha acquistata prima, la perdita in conto capitale è risultata del 100%.

 

6 Un bene immobile non vive e genera reddito in maniera autonoma, ma abbisogna di validi professionisti che lo sappiano valorizzare e continuamente mettere a reddito al canone di mercato prevalente.

Lasciamo questo come ultimo punto ma è proprio sull'assenza di validi interlocutori in termini di broker cui fare affidamento che cadono moltissime proposte-sola di immobili venduti all'estero o su isole tropicali... io compro bene il bungalow che si affitta consentendomi un rendimento del 20% anno, poi però muore Tom che è quello che ha messo in piedi questo business e nessuno dopo di lui, che non sia un ladro patentato che si tiene tutti i miei soldi, lo sostituisce, la casa è stata un pessimo investimento! Questa cosa succede sia a Dubai o isole tropicali varie proposte dai peracottari degli investimenti immobiliari all'estero, che abbiamo più volte detto siano da eitare a priori, ma puo' anche valere per immobili interessanti in un paesino della Puglia con la finalità di affitto turistico: se nessuno ce "li fa girare" l'investimento è stato sbagliato.

Questo punto chiarisce uno degli appeal di centri urbani come Londra e New York, dove abbiamo dei mercati immobiliari superefficienti, dove i broker hanno una deontologia da seguire se non vogliono essere cacciati dalle associazioni di categoria e dove difficilmente capita, come è successo ad un nostro clente siciliano in provincia di Milano, che 20 box risultassero vuoti da 10 anni ma in realtà erano tutti locati con i conduttori che pagavano regolarmente cash 100 EUR al mese all'infedele agente immobiliare 

 

Investire in immobili a reddito è un asset class piena di potenzialità e da sempre è alla base della stabilità economica di grandi famiglie del capitalismo italiano, bisogna solo imparare a non fare errori e godersi il viaggio.

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