Avete fatto il conto di quanto tempo rimane sfitto il vostro immobile a reddito?

Avete fatto il conto di quanto tempo rimane sfitto il vostro immobile a reddito?

Se ci fate caso quando parlate con qualcuno che ha un immobile a Milano vi racconta se,pre che affitta lo stesso a canoni stellari.

Bilocali a 2000 EUR al mese come se piovessero, trilocali a 3000 se non 4000 EUR al mese ... l'unico problema di questa narrazione è che se chiedete al fiero locatore se la casa in quello specifico momento è affittata vi risponde che no, in quel preciso istante la stessa è libera.

Anche nel recente passato ci sono capitati due proprietari di svariati immobili che mostrarndoci il loro portafoglio immobiliare per la prima volta, ci dicevano che il tale immobile "rende X", l tal altro "rende Y" ... tutte cirfre superconsistenti che c hanno fatto trasecolare. Abbiamo timidamente accennato al fatto che a fronte di tali somme il nostro contributo di gestione sarebbe stato misero se non addirittura negativo, al che i proprietari in questione, nei due diversi momenti in cui abbiamo incontrato ognuno di loro, ci hanno confessato: "ma sa cos' è, ormai sono vuoti da quasi un anno".

Il rendimento, quello vero, è quello che l'immobile vi garantisce senza soluzione di continuità

Ci vengono in mente le tante fuffe che vengono vendte online sul trading finanziario: il fatto che un'operazione intraday vi abbia reso il 5% non vi consente di comporre tale rendimento per un anno arrivando alla conclusione che quel genere di attività porta ad un rendimento annuale del mille mila percento. Trattasi di una sola operazione, isolata, non ripetibile o comunque difficlmente ripetibile, che quindi rimane con un rendimento che non va moltiplicato per un alcunchè, del 5%.

La stessa cosa vale se affitto il mio trilocale in Zona Fiera a Milano a 2500 EUR per la sola settimana della moda: ho incassato 2500 EUR che devo aspettare altri 12 mesi per rivedere, non sto gestendo un immobile che mi sta rendendo 10k EUR al mese.

I periodi di sfitto sono uno dei più grandi distruttori di valore delle rendite immobiliari, distruttori che nessuno prende con la dovuta considerazione,

Un rendimento è tale se esso continua per un periodo lungo di tempo senza soluzione di continuità, non si qualificano come tali singoli "exploit" dovuti ad eventi in città o particolari esigenze di particolarissimi clienti che per brevi periodi, magari anche di qualche mese, vi hanno pagato molto sopra mercato casa vostra.

 

 

Tutte le balle delle locazioni a breve termine si basano su questo tipo di fallacia mentale

Quando vi convincono facile che affittando il vostro immobile a turisti fate i soldi a differenza di affittarlo in maniera "Tradizionale" a lngo termine usano proprio la storiella dei 100 EUR la giorno: vuoi che uno non ti dia almeno 100 EUR al giorno per il tuo bilocale in centro? Moltiplica i 100 EUR per 30 giorni e hai il tuo ritorno - lordo - di 3000  EUR al mese. La prima assunzione dei 100 EUR è corretta, è invece del tutto scorrettta l'assunzione che se lo affitto una o due sere io sia anche in grado di farlo per tutto il mese in maniera continuativa.

Non si spiegherebbe come moltissimi locatori negli ultimi anni siano venuti da noi, pensando proprio all'esempio del bilocale in zona centrale, e siano stati più che contenti di rendimenti da locazione a lungo temrine di 1200-1600 EUR al mese a fronte del sicuro incasso maggiore ottnibile ricavabile affittando a turisti o a professionisti in visita in città.

L'interesse composto si "compone" su un lungo periodo e sulla ripetibilità del ritorno assunto alla sua base

Se una operazione di investimento, o di locazione, è singola ed irripetibile il ritorno della stessa non si può "comporre" per un lungo periodo perchè essa non ha nulla che sia senza soluzione di continuità ma rimane un felice evento difficilmente ripetibile e quindi su cui non si può contare per calcolare, ad esempio, una supposta rendita che vi viene garantita dallo specifico asset.

 

Affittate i vostri immobili in maniera continuativa, in modo che gli stessi vi forniscano reddito tutti i mesi e possiate quindi avere la certezza di quel rendimento, sapendo sopratutto che lo stesso vi viene garantito senza alcun particolar sbattimento da parte vostra. Tutto il resto, canoni stellari, saloni del mobile e compagnia, sono chiacchere da bar che vanno bene per vantarsi della propria intelligenza come investitori con chi non se ne intende per davvero.

 

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