E' da tempo che vogliamo scrivere questo post, lo stimolo ci è stato dato da una lunga conversazione qualche mese fa con un investitore in aste giudiziarie che ci raccontava di bellissime operazioni fatte in centro Milano!
Chi legge il nostro blog sa che sono ormai anni che non suggeriamo ai nostri lettori di concentrarsi sul libero mercato, nella convinzione che le aste siano ormai troppo affollate per poter essere di un qualche vantaggio per chi vi partecipa da investitore.
Nel momento in cui decine di agenzie hanno come business model quello di portare dei privati in asta per aggiudicarsi immobili "a sconto", è nostra convinzione che, o prendi enormi rischi con immobili ogetivamente molto problematici che quindi tengono lontano i più, o molto difficilmente ti capiterà l"affare".
Era quindi con grande sorpresa che ascoltavamo questo investitor narrare di operazioni in cui oggettivamente era riuscito ad aggiudicarsi dei bei pezzi, di taglio medio piccolo, a prezzi di assoluto interesse ... del 25-30% inferiori rispetto a quelli di mercato.
Qualsiasi tipo di investimento non prevede solo dei soldi ma anche il nostro tempo, è bene rendicontare anche quello!
I problemi, dal nostro modesto punto di vistam con questo inevstitore che ci ha fatto piacere conoscere, nascono nel momento in cui uno fa una sorta di bilancio del proprio nvestimento anche inserendo il fattore "tempo".
L'investitore in questione ha fatto 3 operazioni di successo in 7 anni di attività sulle aste. Dalla sua bocca abbiamo appreso che non partecipa a meno di 20-25 aste all'anno, analizzandone un multiplo di queste, diciamo ... pe fare cifra tonda: 100.
QUesto significa che su 100 aste all'anno, per sette anni, quindi 700 aste analizzate, è riuscito a chiudere con successo 3, lo 0,5%, diciamo che è un hit ratio che non ci lascia a bocca aperta ma che invece prova una delle nostre convinzioni: magari qualche "perla" come investimento la trovate pure ma il tempo che vi è richiesto nello socvarl e il, alla fine di tutto, magro gidagno che ne traete non giustifica l'impresa nel suo insieme.
Qui non parliamo di trovare la futura Facebook o Microsoft, ma di comprare un immobile da 100 lire di valore a sconto rispetto a quel valore
Quello che molti non capiscono è che l'operare sulle aste era giustificato quando il flusso di immoili di interesse era continuo e quindi uno poteva aspettarsi ogni 2-3 mesi di portarsi a casa un'operazione a prezzi buoni per potersi portare a casa i margini di guadagno che questa consentiva. Ma se i guadagni diventano una volta all'anno o, come nel caso del nostro inevstistore assiduo di cui sopra, meno di uno ogni due anni, beh siamo certi che il vostro tempo ed i vostri soldi possano essere impiegati sicuramente in modo migliore e più proficuo.
Il tempo è vita, non buttatelo in attività dove anche i migliori hanno una percentuale di successo risibile
Non vi chiedete mai il motivo per cui ci siano tantissimi ad insegnarvi come investire in immobili e partecipare alle aste con successo?
La ragione è semplice: è molto più sensato guadagnare vendendo corsi in maniera continuativa e prevedibile, a migliaia di potenzilai interessati che pagano subito, piuttosto che campare nell'attesa che compaia sul proprio orizzaonte la successiva operazione immobiliare, che chissà per quale motivo nessuno vede, e quindi tu hai la possibilità di portarti a casa.
Quando analizzate una data strategia di investimento valutate sempre quanto del vostro tempo deve essere investita in essa, vi troverete spesso a concludere che anche di fronte a guadagni positivi il tempo richiesto della vostra vita non giustifica la strategia stessa.
Altro settore molto simile è quello del venture capital: spendi mesi o anni dietro alla prossima "bomba" che ti faccia diventare straricco, poi quando la becci ti rendi conto che i soldi che ti ha consentito di guadagnare vanno semplicemente a ripagare tutte le piccole perdite accumulate nelle decine di iniziative che hai finanziato senza suvccesso.
E tu cosa pensi delle aste giudziarie?
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