Le 6 cose principali a cui prestare attenzione quando si compra un immobile

Comprare un immobile non è cosa di poco conto, come spesso sottolineiamo si tratta di un acquisto non solo importante dal punto di ista economico ma sopratutto di un bene che è aratterizzato da una illiquidità spesso importante che la gente sottostima in alcuni periodo di mercato dove tutto sembra andare per il meglio.

La checklist che proponiamo in questo post non vuole essere esaustiva di una attività che spesso richiede mesi e la consultazione con tecnici esterni ma aspira , al contrario, ad essere un minimo non eludibile perchè poi non ci penta di non aver preso in considerazione un fatto poi rilevatosi fatale per il successo dell'investimento o per godere appieno della proprietà immobiliare acquistata.

1- Esaminare a fondo la POSIZIONE dell'immobile che si sta valutando di acquistare

Gli amerciano dicono da sempre che il mercato immobiliare si può riassumere in tre parole: Location, Location e Location.

Hanno ragione,

La posizione di una cosa che proprio di nome si chiama "immobilie" è l'aseptto chiave da considerare prima di effettuare un acquisto.

Il saper valutare l'appetibilità di un immobile rispetto alla posizione di quest'ultimo non è però attività banale, spesso basta girare l'angolo per torvarsi in un micromercato completamente diverso rispetto a quello di cui fa parte il nostro immobile che magari si trova in una specifica via ambitissima e che ha quindi un premium significativo in termini di prezzo.

Avere dimestichezza con la posizione di un immobile e che i corretti comparable a cui paragonarlo non è attività che si possa improvvisare, richiede mesi di riflessione  discussione con esperti del settore, se siete dei compratori dovete fare tante visite e confrontarvi con gli agenti andando a capire bene quali sono le microaree di riferimento.

Quando sul giornale leggiamo che "pOrta Romana tira molto" o che "isola è in declino" o altre affermazioni di questo genere ci viene un po' da ridere perchè sono zone con alti valori immobiliari ma che sono, al loro interno caratterizzate da almeno 4-5 sottozone che hanno dinamiche ben differenti tra loro e prezzi del tutto simili.

La poziione di un immobile è un tema complicato e non c'è alcun bigino redatto da un fudffaguru che ci consenta di diventare esperti della cosa in poche ore, dovete dedicarci del tempo, e tanto tanto sudore.

 

 

2. Tipologia e condizione dell'immobile

Uma volta appurata l'appetibilità della posizione di un dato immobile che state prendendo in considerazione per un acquisto bisogna passare alla analisi della tipologia dell'immobile stesso.

Prendiamo anche uno stesso palazzo, lo abbiamo pdetto più volte nel nostro blog: al suo interno ci sono:

- un loft al piano seminterrato diventato abitabile con quanche magheggio catastale da parte del passato proprietario;

- un loft al piano terra con delle belle vetrate alte che affacciano sul cortile;

- un normale appartamento al secondo piano con un piccolo balconcino che si affaccia sulla strada, rumorosa, sul retro;

- una piccola mansarda all'ultimo piano senza sbocchi all'esterno;

- un attico con ampio terrazzo di metratura siperiore ai 250mq interni;

bene, ci troviamo di fronte a cinque tipologie di immobili completamente differenti, aventi ognuno delle proprie caratteristiche specifiche ed un prezzo che può discostarsi anche di molto da immobili diversi inseriti nello stesso contesto condominiale.

Diffidate sempre di chi vi minimizza l'importanza della tiplogia di immobile che andate a comprare, quasi sempre vuole rifilarvi una ciofeca invendibile facendo leva sul fatto che si trova a Brera, Porta Venezia o in altra zona trendy che dovrebbe rassicurarvi.

Noi siamo dei grandi fan di immobili orrendi e difficili da valorizzare, ma solo quando gli stessi sono comprati ad un valore equod i mercato che concede, giustamente, al loro compratore il rendimento percentuale adeguato al ricschio che si sta assumendo acquistandoli.

Se la vostra micro-zona di mercato non ha abbatsanza immobili strani, ammesso che voi ne stiate cercando uno così per acquitarlo, fatevi le "ossa" guardando altre zone e fatevi una idea precisa di che tipo di sconto un seminterrato è giusto abbia rispetto alla tradizionale casa "banale" e semplice posta al piano intermedio di un edificio.

 

 

 

3. Accertarsi che la documentazione legale ed urbanistica sia completa

Gli immobili sono beni complessi, che hanno una loro storia e sopratutto una loro destinazione di utilizzo che si può cambiare, certo, ma solo seguendo precisi iter previsti dalla legge.

Anche qui non date alcun affidamento a chi vi "venda" linutilità di andare troppo a fondo dal punto di vista documentale su un immobile: meglio perdere un buon deal perchè volevate essere rassicurati su tutti gli aspetti del medesimo che trovarsi impantanati, magari per anni, in cause con il comune che vi impedisce di utilizzare l'immobile per la finalità per cui lo avevate acquistato.

Assenza di ipoteca, completezza della documentazione urbanistica e assenza di servitù di qualsiasi tipo sono controlli fondamentali da fare prima di anche solo ipotizzare di presentare una proposta di acquisto per una immobile, non date retta a chi minimizzi l'importanza di questo fondamentale step di due diligence da parte vostra. 

4. Valutazione di Mercato

Spesso sentiamo dire che se un immobile piace lo si può pagare anche più del suo valore di mercato, vero.

A differenza di quando uno compra per fare un'operazione immobiliare in cui il bene, trasforato, dovrà essere rimesso sul mercato a breve o quando uno compra per mettere a reddito il bene affittandolo, aspettandosi giustamente una adeguata remunerazione percentuale sul capitale investito, le considerazioni di prezzo quando uno compra un bene che gli deve solo "piacere" sono minori ma non per questo è corretto bypassare questo passaggio.

Io devo essere conscio del fatto che sto pagando 100 LIRE per un immobile di cui mi sono innamorato, che fino a ieri costava 80 LIRE e che un domani, se dovesse succedere qualcosa ed io mi trovassi costretto ad alienarlo, difficilmente rivenderei ad una cifra superiore a 85 LIRE.

L'importante è essere consapevole del fair value del bene immobile che sto acquistando e magari, con totale razionalità essere disposti a pagare molto di più perchè in quel particolare momento storico di mercato in quella via in cui assolutamento vogliamo comprare non ci sono, ad esempio, altre abitazioni che hanno un generoso terrazzo che per noi è una condizione imprescindibile per l'acquisto.

La valutazione di mercato di quello che si compra va fatta sempre, in molti casi poi questa sarà ostativa alla prosecuzione della trattatuva, in altri sarà solo un elemento di consapevolezz ggiuntivo da inserire nella due diligence complessiva portata a termine. 

5. Spese condominiali e imposte relative all'acquisto

Vendere, ma sopratutto comprare, beni immobiliari è attività costosa che comprita significativi costi di transazione dovuti alla presenza di agenzie intermediarie ma anche alle richieste del fisco che giustaente da tutto questo comprare e vendere beni immobiliari vuole portare qualcosa alle magre casse statali. 

Fate sempre una simulazione delle spese totali che vi troverete a pagare acquistando un immobile, on fatevi trovare impreparati o peggio privi di liquidità nel momento in cui avete deciso di portare a termine un affare immobiliare.

L'immobile va poi gestito dopo l'averlo acquistato e a quel punto sono fondamentali i costi menili che dobbiamo prendere in considerazione per far fronte alle spese condominiali: facciamo smpre in modo di farci dare un consuntivo recente delle spese dall'agente immobliare con cui ci stiamo rapportando per non avere poi delle brutte sorprese quando saremo noi a dovervi fare fronte. 

Spoiler alert: moltissime agenzie pubblicano spese condominiali molto più basse di quelle reali sopratutto quando gli immobili che vi propongono hanno delle spese di gestione molto alte (vedi quartieri come San Siro, dove le  abitazioni, inseirte in contesti condominiali con piscina e guardiania 24 ore, costruite negli anni '80, possono avere anche spese condominiali di 1000 eur al mese). 

6. Clima ed orientamento

Il come una casa sia posizionata rispetto ai punti cardinali è poi oggi fattore di grande importanza ma che spesso non viene tenuto in adeguato conto.

Una casa esposta a sud prende il sole per buona parte della giornata, una esposta a nord non lo prende in nessun momento della giornata: le due abitazioni ancorchè identiche ed inserite allo stesso piano del medesimo condominio avranno prezzi differenti e avranno poi dei costi di gestione e sopratutto di riscakldamento molto dissimili: tutte cos da spaere prima per poi non esserne sorpresi poi.

La sostenibilità ambientale degli immobili che andiamo a comprare e che un domani mettere a reddito affttandoli o rivenderemo a terzi avrà sempre più importanza, non prendiamo la cosa troppo alla leggera.

Conclusione: non abbandonate mai la vostra checklist, l'entusiasmo per un qualcosa fa aumentare la probabilità di compiere erorri di valutazioni, non diminuire questa probabilità

La checklist "minimale" che non dovete mai dimenticarvi vi aiuta a non compiere errori di "omissione" di cui un domani pentirvi amaramente.

COmprare un immobile non è come comprare un vestito o un auto, è legarsi ad un bene illiquidi che un domani potrebbe essere difficile se non impossubile da vendere a valutazioni anche solo prossime ai valori che abbiamo pagato per acquistarlo, e sopratutto un bene he ci costa da subito, e parecchio, in termini di tasse e costi di ristrutturazione che negli anni a venire avranno un peso sempre maggiori per i proprietari.

Meglio pensare a tutto prima per poi non avere "brutte sorprese".

A Milano, come sapete, ci siam noi ad aiutarvi, sopratutto se state pensando di fare un investimento immobiliare e quindi oltre ai punti di cui sopra volete sentire una "terza parte" che non sia coinvolta nella vendita che vi fornisca una valutazione della potnzialità reddituale dell'immobile stesso.

info@immobiliedinvestimenti.com