Capita spesso che un proprietario scopra, magari al momento di mettere in locazione il proprio appartamento, che la planimetria catastale depositata non corrisponde allo stato di fatto dell’immobile. Una parete abbattuta, una stanza ricavata, uno spostamento di porta o finestra: piccole modifiche che nel tempo possono sembrare banali, ma che dal punto di vista giuridico hanno conseguenze importanti.
La domanda quindi è: si può affittare un immobile non conforme al catasto?
La regola generale
In Italia, la conformità catastale è richiesta per la vendita di un immobile, ma non è un requisito esplicito per la stipula di un contratto di locazione. In linea di principio, dunque, un immobile si può affittare anche se la planimetria non è aggiornata.
Tuttavia, questo non significa che sia privo di rischi.
I rischi concreti per il proprietario
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Problemi fiscali e dichiarazioni non veritiere
Nel contratto di locazione si fa riferimento ai dati catastali. Se questi non corrispondono allo stato reale, si può configurare una dichiarazione inesatta, che in caso di accertamenti fiscali potrebbe avere conseguenze. -
Contenziosi con l’inquilino
Se l’inquilino si accorge che l’immobile non corrisponde alla planimetria ufficiale, potrebbe contestare difformità, metratura effettiva o destinazione d’uso dei locali. Questo apre la porta a richieste di riduzione del canone o persino di risoluzione anticipata. -
Problemi con assicurazioni e manutenzioni
In caso di danni (ad esempio incendio o infiltrazioni), le compagnie assicurative potrebbero eccepire la mancata conformità catastale per limitare i risarcimenti. Allo stesso modo, in caso di lavori edilizi, la difformità complica autorizzazioni e pratiche comunali. -
Rischio di sanzioni urbanistiche
Se la difformità deriva da opere non autorizzate (es. abbattimento di muri, ampliamenti, modifiche interne), il Comune può contestare l’abuso e sanzionare il proprietario.
La soluzione più saggia
Per quanto non vi sia un divieto immediato, affittare un immobile non conforme al catasto è altamente sconsigliato. La soluzione corretta è:
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incaricare un tecnico (geometra o architetto),
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verificare la regolarità urbanistica e catastale,
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presentare un aggiornamento della planimetria (pratica DOCFA).
Con una spesa tutto sommato contenuta, il proprietario ottiene un immobile perfettamente conforme, senza rischi futuri e con maggiore appeal sul mercato degli affitti.
Conclusione
Affittare senza conformità catastale è possibile, ma espone a rischi legali, fiscali e pratici che possono costare molto di più di un semplice aggiornamento. Un proprietario accorto mette il proprio immobile in regola prima di proporlo in locazione: ne guadagna in sicurezza, credibilità e valore del bene.
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