Il mondo delle locazioni turistiche o delle cosidette "case vacanze" è ormai una realtà affermata. Visitando una città come Fierenze, Venezia o la nostra Milano, il turista ha ormai la possibilità in tutte le zone, in tutti i periodi dell'anno e in tutte le tipologie abitative, di trovare qualcosa che possa fare al caso suo. Gli alberghi ed i residence non sono più le uniche possibilità per stare in una grande città per brevi peridoi di tempo. Come sapete la società, tra le tantissime, che ha più contribuito a questo grande sviluppo del mercato e' la famosa AirBNB.
A Milano il breve termine possiamo dire sia stato un po' inventato dalla Halldis fondata da Pietro Martani ormai più di 10 anni fa, tempi in cui le case disponibili in questo modo a Milano erano nell'ordine delle poche decine, e quindi rendevano moltissimo a chi decideva di mettere il proprio immobile a reddito in questo modo.
Oggi l'offerta in una città come Milano si conta nell'ordine delle migliaia di abitazioni, sino ad arrivare a punti parossistici di offerta in periodi caldi come il Salone del Mobile, dove anche residenze private vengono abbandonate dai proprietari per essere messe a reddito durante quel periodo.
La locazione breve promette:
- rendimenti più alti
- l'assenza di problemi con gli inquilini, che vengono e se ne vanno in poco tempo e quindi non possono per definizione dare alcun problema classico della locazione tradizionale
- La casa sempre disponibile: a differenza della locazione tradizionale che mi lega all'inquilino per 4 o anche 8 anni di contratto - potenzialmente - sono in questo caso in una situazione in cui la casa e' praticamente sempre libera e quindi un domani alienabile, ma generando nel contempo un reddito
L'immagine che acompagna questo post e' tratta da un foglio excel che abbiamo abbozzato ieri e che vuole mostrarvi che, conti alla mano, la prima affermazione, ovvero una più alta rendita data dalle locazioni brevi è infondata a meno che non si consideri non solo la "rendita" passiva delle locazioni brevi ma anche il lavoro del proprietario medesimo nel gestire e fare girare il proprio immobile su queste piattaforme e tutta l'attività di pulizie e check in e check out che queste comportano.
I nostri calcoli prendono come esempio un normale bilocale, di fascia media, nel centro di Milano, in zona ovviamente molto appealing per la locazione a breve termine, pensiamo per esempio a Porta Venezia. Quest tipo di soluzione, in stato di conservazione buono, quindi in linea con le soluzioni a breve termine proposte sulla maggior parte di queste piattaforme, puo' essere tranquillamente locato a 1000 EUR mensili, più spese condominiali e con utenze , di luce e gas ed internet, ovviamente a carico del conduttore. I conti in tasca al proprietario in questa prima ipotesi sono molto lineari e semplicida fare:
- incassa 1000 EUR mensili, ogni mese da parte del conduttore
- non ha altra spesa di gestione se non le spese condominiali straordinarie che non prendiamo in considerazione essendo identihe come trattazione anche nel caso del breve termine
- il carico fiscale si limita alla cedolare secca (ipotesi important che facciamo e' che la casa sia intestata a persona fisica e che, anche nel caso dell'ipotesi a breve termine, si stia trattando di persona che non faccia questo come imprenditore con n case ma come semplice proprietario che mette a reddito 2-3 abitazioni)
I Soldi in tasca, al netto di tutto, sono quindi 790 EUR mensili, pari a 9,480 EUR annuali, quasi 10k eur l'anno.
L'ipotesi short term e' da invece dividere in due casistiche, molto diverse tra loro:
- la prima ipotesi prevede il proprietario che si impegna in prima persona a commercializzare l'immobile sul mercato, effettuare check in e check out ed occuparsi del servizio di pulizie (tralasciamo il caso che lui stesso faccia le stesse, ma ovviamente questa ipotesi rende ancora piu' atrattiva la situazione della gestione in proprio)
- nella seconda ipotesi, oggi molto più frequente e che ben si confronta con la "rendita passiva" tipica di una locazione a lungo termine, il proprietario di un immobile si affida ad una delle tante agenzie presenti oggi a Milano e sull'intero territorio nazionale, in particolar modo nelle province con un grande appeal turistico, e "affida in gestione" il proprio immobile a loro con un contratto che di solito e' di un anno solare.
In entrambi i casi assumiamo che la casa "giri bene" sul mercato e riesca ad essere affittata l'80% dei giorni disponibili, una buona occupancy rate e ad un canone giornaliero di tutto rispetto, ovvero 65 EUR a notte.
L'ipotesi che facciamo che ci sembra di buon senso, e confrontandoci con i nostri clienti, anche di mercato allo stato attuale, è che la società di gestione che si pone come intermediaria chieda come compenso della propria attività, il 25% degli introiti da locazione, ovvero un quarto di quello che i clienti pagano il proprietario per l'utilizzo della casa (lasciando quindi da aprte le spese di pulizia a fine locazione).
Questo pagamento alla società di gestione e' l'elemento che fa venire meno l'attrattività del breve termine rispetto alla locazione tradizionale.
L'incasso lordo decrementato della cifra che spetta alla società di gestione deve poi essere decrementato anche di:
- spese condominiali, che il proprietario si prende in toto su di se', anche nella loro parte ordinaria (la nostra assuznione a 100 EUR puo' essere per difetto se il palazzo presenta ad esempio un servizio di portineria per l'intera giornata
- spese di utenza, la luce elettrica, particolarmente usata d'estate quando gli inquilini mettono a apalla i condizionatori, il gas per il riscaldamento e per le mille docce fatte dai turisti in visita per pochi giorni e un abbonamento ad internet veloce, sono cose che il cliente si aspetta di trovare perfettamente funzionanti in casa e che sono ad esclusivo carico del proprietario
- c'e' poi la cedolare secca, e qui, confrontandoci con un paio di commercialisti fluent in questo ambito, abbiamo scoperto una cosa interessante, motivo per il quale abbiamo messo anche un'ipotesi di costo mensile per le pulizie, anche questo forse fatto per difetto, ipotizzando solo 4 clienti al mese - le somme che i turisti-clienti pagano per la pulizia fanno montante per il calcolo della cedolare secca, quindi il 21% di carico fiscale, che sempra cosi' attrattivo ed incentivante da parte del legislatore, si andrà a calcolare sull'introito lordo da locazione addizionato del costo delle pulizie.
I conti alla fine, purtroppo mostrano la realtà per quello che e':
- il breve termine e' sicuramente più conveniente della locazione tradizionale ma SOLO a patto che una persona lo faccia come lavoro, ci si impegni e non incarichi altri di occuparsi della cosa (la fee del 25% non e' assolutamente gonfiata, un paio di società da noi contattate, quelle di più alto livello, sono arrivate a chiederci il 40% sugli introiti). Rispetto alla locazione "passiva" tradizionale, impegnandosi in proprio il locatore risece ad incassare al netto di tutto piu' di 2000 EUR in più.... ci chiediamo se ne valga la pena per solo una abitazione di proprietà
- il breve termine cessa di essere conveniente e diviene a nostro parere solo un ottimo modo di arricChire le società di gestione quando ci si affida a queste ultime per la gestione della propria casa. Questi intermediari non investono nulla e non danno alcuna garanzia di rendimento al proprietario ma a fronte di un portafoglio, anche solo di una ventina di appartamenti, riescono a portarsi a casa ben 8,000 EUR al mese !!! Per il proprietario del singolo immobile i conti sono in perdita, con il gudagno netto di 621 EUR mensile, sull'anno la decisione di mettere il proprio appartamento in affitto a breve termine porta ad una perdita secca di quadi 2500 EUR, senza contare i maggiori "fastidi" che questo minore canone comporta.
Le nostre agenzie partner sono a vostra disposizione per una valutazione del vostro immobile nel mondo delle locazioni tradizionali, che come sempre sottolineiamo, per noi non sono quelle a famiglie ma quelle a giovani professionisti e a giovani studenti, per la maggior parte stranieri che vengono a Milano per 24-36 mesi massimo.
Per condividere i vostri pensieri sul tema, come sempre vi invitiamo a scriverci a info@immobiliedinvestimenti.com
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