Tutti quelli che si fregiano del titolodi "investitori immobiliari" devono per prima cosa rendersi conto di essere parte di un agone competitivo che vede decine se non centinaia di partecipanti che competono per le stesse operazioni, con gli stessi metodi operativi e magari meglio capitalizzati di loro.
Ci sono formatori che ancora oggi sostengono, e si fanno pagare a caro prezzo per farlo, che il partecipare alle aste immobiliari sia il metodo principe di acquisizione di immobili a prezzi "scontati". L'idea segue questo filone: una casa vale 150, va all'asta a 100, la compro a 110, la rivendo sul mercato a 150, dopo aver speso diciamo 10 in ristrutturazioni light e mi sono messo in tasca il margine di 30 pulito pulito.
Quello che la gente sottostima e' che a differenza di un tempo, quando le aste giudiziarie era un mondo da cui stare alla larga, oggi le stesse ricevono grande pubblicità su più media, internet in primis, tutti sanno quindi della presenza di un'asta e bene o male tutti sono consapevoli, se sanno fare il loro mestiere di investitori, delle potenzialità insite in una detta operazione.
Il meccanismo d'asta nasce per massimizzare lintroito del venditore, non nell'agevolare i partecipanti. Il bene sarà assegnato a quello che lo valutà maggiormente e oggi, udite udite, quelli che vincono le aste sono proprio i privati, utilizzatori finali si direbbe, che in quella casa vanno ad abitarci e quindi dal prezzo che pagano non devono trarre alcun margine di guadagno.
Settimana scorsa un cliente ci ha comunicato di aver partecipato ad un asta, di una piccola unità immobiliare che gli avevamo segnalato in zona Navigli. La nostra valutazione era tra i 160 ed i 170,000 EUR, l'asta parteva da qualche decina di migliaia di euro meno di richiesta. Bene, alla stessa asta erano presenti 100 persone ed il bene e' stato infine assegnato ad un valore superiore ai 240,000 EUR, paradossalmente più di quanto si puo' acquistare la stessa unità immobiliare, se non migliore, sul libero mercato delle agenzie proprio oggi !
Subentra infatti in molti una solta di endowment effect, si direbbe a livello di economia comportamentale: visto che ho investito qualche settimana sull'analisi del bene, ho fatto fare un progetto all'architetto, ho preso il giorno di permesso per partecipare all'asta ... potro' pur spingermi un po' più in la' della cifra massima che razionalmente mi ero dato prima di partecipare all'asta stessa! E si finisce per... perdere soldi.
Le aste, o i cosidetti saldi e stralci pre-asta, sono sicuramente un gran metodo di acquisizione di immobili a prezzi convenienti ma in mercati che non funzionano, dove le cas faticano a trovare compratori, in generale quindi dove manca la liquidità. Lo stesso vale per i cosidetti "instant buyers", le società che ti comprano subito casa a sconto sul prezzo di mercato: perchè mai accettare la loro offerta con la fame di case che c'e', sei sicuro in partenza di perderci soldi, troverai di sicuro un cliente finale disposto a pagare di più.
Vi lasciamo con un invito: non andate a perdere tempo nelle aste, se proprio volete comprare case a sconto, conditio sine qua non per essere dei buoni investitori immobiliari, fate in modo di trovarvi in situazione che non siano competitive ma in cui, idealmente, siete l'unico player che guarda all'oggetto.
Per condividere le vostre esperienze di aste a cui avete partecipato che si sono poi chiuse a prezzi prossimi o addirittura superiori a quelli del libero mercato, scriveteci pure a: info@immobiliedinvestimenti.com
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