I tanti fallimenti delle locazioni a breve termine

Dopo l'ubriacatura del 2018-2019, dove quotidianamente nasceva un nuovo operatore immobiliare specializzato nella gestione di appartamenti privati da destinare alle locazioni turistiche o in generale di breve termine, siamo oggi in pieno rientro delle case dal mercato short term a quello tradizionale delle locazioni di lungo periodo, per noi 4+4

Cosa è successo, lo diciamo per quelli che non seguono il blog dalla sua nascita, dove abbiamo sempre messo in allerta i proprietari immobiliari di, non solo fare bene i conti della serva del reale guadagno dell'affittare a breve termine ma anche di ragionare come una gran massa di immobili immessi su un mercato non avrebbe portato allo scendere, e drasticamente, del prezzo di equilibrio dello stesso nel medio periodo. Il turista viene, trova che nel quartiere, ad esempio di Isola a Milano, ci sono 100 case disponibili, e scegli, a aparità di condizioni e di qualità quella con il prezzo minore.

Molti di questi operatori avevano a capo un agente immobiliare, categoria di persone esperte nel dire balle alla clientela (purtroppo per noi che invece diciamo la verità e per questo perdiamo decine di operazioni ma non la nostra faccia), approcciavano proprietari di bilocali e trilocali a Milano in posizioni centrali e dicevano loro: ma cosa fai affitti casa a 1000 o 1500 EUR al mese?! Sei pazzo? Afidandola a noi, che la mettiamo sulle piattaforme di booking internazionali (anche quelle che costano una fortuna) ricavi tranquillamente il doppio se non il triplo!

Non devi preoccuparti di nulla, TRANNE metterci la casa a posto per questo genere di mercato, quindi mettercela completamente in ordine, dalle grandi cose fino a comprare un bollitore d'acqua per alloggio (lo sappiamo perchè un nostro cliente ne ha dovuti comprare 50 per un suo palazzo) e poi la cosa "funziona da sola". Noi come società di gestione non ci mettiamo una lira, ma sul fatturato in cambio del nostro lavoro ci prendiamo dal 25 al 50%, di fatto gestiamo un albergo diffuso in tutta la cittò, non paghiamo una lira di canone di locazione e quindi, se si fattura guadagniamo, ma se la cosa non funziona l'unico a rimetterci è il proprietario che ci rimette:

- come costi sopportati per mettere in linea con le richieste di questo tipo di segmnto la casa;

- che deve pagare le spese condominiali sia che la casa sia occupata sia che non lo sia;

- che deve comunque pagare le spese di proprietà e la tassa sui rifiuti;

- spese di utenza, che non vengono volturate all'operatore ma rimangono in capo al proprietario (con il consumo maggiorato tipico degli hotel dato dalla maleducazione o poca attenzione dei clienti che ti lasciano l'aria condizionata a palla per tutto il giorno perchè non costa loro nulla); 

- e che sopratutto non incassa un canone di locazione costante dato da una locazione "normale" a lungo termine, questo è il costo opportunità maggiore!

E' di fatto bastata una pandemia per mettere in ginocchio l'intero settore e per mostrare che le economics di questo business non esistevano manco quando le vacche erano grasse.

Ricordo che già nel 2019, dove di pandemia non ce ne era manco l'ombra, i risultati economici, in particolare di questo operatore che è fallito, erano molto al di sotto delle proiezioni mostrate ai proprietari in sede di "conivncimento" di affidare loro l'immobile,

In particolare ricordo due bilocale perfetti sui Navigli, canone nel nostro mondo di 1100 EUR al mese più spese condominiali, bene, per questi la società aveva previsto un incasso minimo a favore del proprietario di 2000 EUR mensili.

Come eè andata a finire, che nel 2019, facendo la media sull'anno, che è quella che conta (sappiamo tutti che al Salone del Mobile le case a Milano valgono oro, ma non dura 12 mesi purtroppo) non si superavano i 700 EUR mensili !!!

Inutile dire che all'interno di quei 700 EUR il proprietario doveva pagare tutte le spese di cui sopra, quindi un risultato economico dimezzato (se non di più) rispetto a quello ottenibile con le locazioni a lungo termine.

 

 

Non credete mai alle favole, di incantatori il mercato immobiliare è pieno!

I numeri propsettati per le locazioni a breve termine non avevano senso ancor prima della pandemia, l'emergere del coronavirus ed il suo diffondersi con i lock down che ne sono seguiti ha solo reso chiaro a tutti che "fare gli albergatori" non è cosa che si possa improvvisare e che sopratutto non ha senso concedere a uno la possibilità di provarci con i soldi propri (vedi il tuo immobile).

Il deflusso di case dalle locaizoni a breve termine, anche a seguito del fallimento di molti operatori attivi nel settore non è ancora concluso, a tutti questi proprietari invitiamo a contattarci per avere la nostra consulenza sulla reale capacità dreddituale del loro immobile, con un tipo di locazione che sono realmente "rendite passive" e non lavori di affittacamere sotto mentite spoglie.

Come sempre vi invitiamo anche a raccontarci le vostre esperienze nel mondo del breve termine, scrivendoci a: info@immobiliedinvestimenti.com