Parlando di conflitti di interessi, anche figure blasonate come gli architetti non ne sono scevri

Una delle cose più rare, e quindi di maggior valore, in quasi tutti i settori, è una consulenza che non sia affetta da confliti di interesse.

Ogniqualvolta ci interfacciamo con un professionista che deve "consigliarci" su un qualche cosa relativo a nostri soldi, asset, investimenti, dobbiamo sempre chiederci quale sia il suo motivo economico, cosa possa distorcere la sua "lettura" della situazione per porralo, magari anche senza alcuna malizia esplicita, a darci un consiglio che non sia al 100% allineato con i nostri interessi.

Nel mondo immobiliare, come tutti sappiamo, e spesso ripetiamo anche in questo blog, è pieno di personaggi, siano essi consulenti, agenti, investitori o qualsiasi altro titolo si diano, rponti a darti consulenza sulle tue proprietà. A Milano vi sono vie ove si contano 10 agenzie immobiliari in concorrenza tra di loro, non mancano quindi, in teroia, i professionisti a cui chiedere un consiglio nel caso in cui vi troviate nella situazione di non sapere bene cosa fare con un vostro immobile.

Purtroppo però, e lo sappiamo tutti, l'agente immobiliare non è pagato per ciò che ti dice ma per la transazioni che porta a termine, quindi per lui l'immobile è solo un mezzo per ottenere le provvigioni di intermediazione cui avrà diritto una volta che quest'ultimo sarà venduto a terzi.

E' ragionevole quindi aspettarsi che l'agente immobiliare medio, una volta richiesto di una opinione su un immobile, magari ricevuto in eredità da una vecchia zia, risponderà sempre che lo stesso è da vendere, che il mercato in quel preciso momento è liquido e ricco, che le prospettive future sono pessime (ma a chi compra racconterà che sono ottime ovviamente) e  quindi vendere è sempre l'opzione migliore.

Visto che ormai tutti i proprietari conoscono questi bias di risposta da parte degli agenti immobiliari, è naturale che si cerchino figure alternative, magari più solide anche culturalmente, a cui chiedere opinioni quando si hanno dei dubbi su come procedere.

Architetti, visti da molti come consulenti di valore, ma spesso oberati di conflitti di interesse maggiori anche degli agenti immobiliari

Gli architetti hanno dei begli uffici, magar al terzo piano di un elegante palazzo e non per strada come noi agenti immobiliari, sono laureati ( o meglio devono esserlo, anche molti agenti immobiliari lo sono ma in questa professione è "un optional" e non un curriculum richiesto obbligatorio) sono visti come "intellettuali e non persone di "mercato" e quindi meno legati alla situazione contingente del mercato immobiliare di un dato momento storico; chi meglio di loro potrebbe darvi consiglio su un vostro immobile?

Rispondiamo con un aneddoto che ha dato la motivazione al presente post.

SItuazione:

Cliente (famiglia storica milanese grande proprietaria immobiliare in centro città ed hinterland) ha un palazzo di soli uffici, liberatosi 6 mesi fa dall'ultimo conduttore.

La nostra opinione, richiestaci 6 mesi fa in occasione della liberazione dell'immobile dal suo ultimo conduttore che era un cliente da noi trovato 7 anni prima, fu quella di:

- vendere il palazzo a 10 MLN di EUR (trattasi di 5000 mq)

- spendere 1 MLN di EUR per "rimettere a posto" la struttura, sopratutto internamente, e riposizionarlo sul mercato ad un canone di 1 MLN di EUR l'anno

Il cliente, volendo avere una opinione meno influenzata dai solitibias dell'agire di un agente immobiliare chiede consiglio ad importante studio di architettura e lo stesso, dopo 6 mesi di analizi, pochi giorni fa porta a questa decisione:

- ristrutturare propriamente l'immobile costerebbe 5 MLN di EUR (di fatto i 1000 EUR al mq che uno spende per ristrutturare completamente casa ropria come residenziale)

- gli archiettti vedono una grande potenzialità nella zona e prevedono uno sviluppo residenziale abbattendo il palazzo esistente ricostruendone uno nuovo in classe A. Costo dell'operazione 16 MLN di EUR. Una volta che il palazzo è in piedi il committente potrà decidere se affittare gli appartamenti creati a 1,3 MLN di EUR di canoni stimati o vendere le soluzioni immobiliari residenziali create per l'incasso totale, stimato, di 21 MLN di EUR

 

 

 

 

Il bias degli architetti: fare fare fare, agire è il loro vero bias, sottostimano sempre l'opzione di semplicemente non fare nulla

Non ci vuole un genio della matemtatica o della finanza per capire che qualcosa non sta in piedi.

L'asset è un investimento, il proprietario non ci vuole fare un palazzo di residenze per i propri figli o amici, quindi quello che conta sono i numeri.

In una zona dove si vende il residenziale "bello" a 4k EUR al metro quadro e dove si riesce invece ad alineare un palzzo uso uffici a poco meno di 2k EUR al metro quadro, è chiaro che non sia per nulla conveniente andare ad edificare un alcunchè: non vi sono i margini di creazione di valore considerati i costi attuali edificatori perchè la cosa abbia un qualche senso.

Dopo un paio di settimana di riflessione ci è arrivato anche il nostro cliente milanese che molto probabilmente ci darà il mandato di vendita dell'asset.

Avrebbe avuto un qualche senso tirare fuori 15 MLN di EUR per avere degli appartamenti (con tutti i rischi che affittare residenze in Italia comporta) che rendono il 20-30% di più della situazion esistente? Che vantaggio avrebbe avuto a livello economico il proprietario? Avrebbe dovuto ammortizzare la spesa in quante decine di anni?

L'ipotesi poi di risrutturazione per uso ufficio volutamente "Gonfiata" per far sembrare meno folle l'ipotesi residenziale è a dir poco truffaldina, ma che senso ha fare un edificio uso uffici di stralusso secondo tutti i canoni più moderni in una zona dove comunque i canoni sono di un certo livello e non si avranno mai i conduttori del centro città che arrivano a pagare i 400 EUR al mq all'anno?

Purtroppo anche gli architetti hanno i loro bias, il più grande e pericoloso dei quali è proprio quello di dover e voler FARE, abbattere, ristruttrare in maniera integrale ... in sostanza far tirare fuori fiumi di danao ad un committente che spesso dall'asset vuole solo trarci un buon rendimento percentuale relazionato al valore attuale dello stesso sul mercato.

Conflitti di interesse: ognno ha i propri, chiedetevi sempre da cosa realmente guadagna il vostro interlocutore per saggiare quale bias potrebbe avere

Non ci sono purtroppo "zone franche" dove non si hanno bias nelle consulenze che ricevte, siano esse in ambito finanziario che immobiliare, domandatevi sempre da cosa guadagna il vostro interlocutore e sarete meglio preparati a gestire eventuali suggerimenti che siano affetti da congflitti di interesse che vi toglono anzichè aggiungere, valore.

 

Se avete un o più immobili a MIlano e volete la nostra consulenza, siamo a vostra disposizione, come sempre, a:

 

info@immobiliedinvestimenti.com