Non esistono solo gli immobili: una sana diversificazione dei propri investimenti è la scelta migliore

I lettori del nostro blog sanno che pur occupandoci di investimenti a 360 radi, il nostro mestiere è quello di gestire immobili, a Milano, cercando di farli rendere al meglio e nel modo meno ingombrante e rischioso per il loro locatore. Non conosciamo il porafoglio di investimenti dei clieni che abbiamo di fronte a meno che non siano loro a volercene parlare, ma l'episodio che ci è capitato un paio di mesi fa merita di essere raccontato.

L'uomo che ha solo UN immobile come investimento

Il nostro cliente locatore è un campano che lavora in una scuola come bidello, la moglie sta a casa a curare i figli. Quattro anni fa, quando lo abbiamo conosciuto, ha avuto la fortuna di ereditare da una zia senza figli un terreno importante che ha poiceduto per una cifra vicina al milione di euro.

Cosa se ne fa di questo milione di euro? Si compra un bell'immobile a Milano di quasi 150mq che poi ristruttura- anche grazie al nostro aiuto e ai nostri consigli - in modo che la resa fosse massima e che fosse il più possibile in linea con i desiderata dei nostri clienti conduttori.

Noi ai tempi della ristrutturazione non sapevamo nulla delle "finanze" del cliente, ci sembrava uno dei tanti clienti che venendo dal sud del paese, cercano a Milano un tipo di investimeno che possa apprezzarsi con il tempo e che consenta di avere un flussocostante di rendimento, come diciamo sempre sul blog, mai avremmo pensato che la somma investita fossero di fatto tutti i risparmi di cui aveva disponibilità.

Imprevisti che ti uccidono, se non ha la liquidità di affrontarli

In questi tre anni e mezzo, il cliente gode di un flusso di loczione che sicuramente gli stravolgono in meglio la vita: al netto delle poche imposte che lo Stato richiede per un contratto in cedolare secca agevolata al 10%, gli entrano 3000 eur al mese, penso una cifra doppia dello stipendio percepito come bidello per la mansione che lo occupa 6 ore al giorno tutti i giorni.

Cosa succede però due mesi fa? In occasione della disdetta della prima compagine di inquilini che gli abbiamo trovato per la casa, scopriamo che i lavori di ristrutturazione non sono stati fatti bene - il cliente si era fidato di un 'impresa consigliatagli da "amici del paesello" - e che il seondo bagno dell'immobile va rifatto perchè da mesi non è funzionante per un problema di pendenza mal gestito.

Il cliente chiama subito l'impresa che ... come spesso accade, non esistesemplicemente più, fallita e con  soci della medesima dedicatisi ad altro. Degli errori in fatto di realizzazione del secondo  bagno non risponde quindi nessuno, il famoso "risparmio" che il proprietario si vantava di avere ricevuto rispetto ad operatori da noi consigliati si è quindi rivelato assolutamente effimero e adesso c'è da mettere mano al portafoglio per una cifra che va dai 12 ai 15k EUR.

Problema: il nostro cliente non ha pensato di usare una parte degli introiti incassati n questi anni per aumentre la sua liquidità in banca, ma ha pensato invece di dedicare tutto all'incrementare le sue spese arantendo alla famiglia un livello di vita significativamente diverso da quello avuto prima della fortunata eredità della zia.

Ci troviamo di fronte ad una situazione per noi nuova: un cliente che ha il 100% della propria ricchezza non solo in una singola asset class, come potrebbe essere un ETF azionario, ma in un singolo immobile, ed è nutile dire che questa non è una situazione saggia in cui trovarsi.

 

 

L'immobiliare deve essere affrontato come qualsiasi altra asset class: buon senso e diversificazione

Non è pensabile avere un immobile che oggi ristrutturato può valere un milione di euro e gestirlo snza avere da parte la benchè minima liquidità per poter gestire eventuali problematiche dello stesso (pensiamo anche ad una spesa imprevista straordinaria di natura condominiale) se la redditività dell'immobile è anche buona, non va per nulla bene il profilo di rischio che questo tipo di investimento presenta sullo specifico cliente che lo detiene.

Cosa averebbe dovuto fare il nostro cliente, detto ex post ma con la consapevolezza che non abbiamo come agenti immobiliari alcuna resposnabilità su come le persone decidono di gestire i propri soldi:

- accantonare una quoa di 50k EUR in lquidità, strumenti di investimento a breve termine che abbiano la finalità proprio di occuparsi di eventuali problemi che possano insorgere in una famiglia

- dedicare una parte del proprio neonato patrimonio ad una esposizione a strumenti finanziari, le classice azioni ed obbligazioni, atrraverso strumenti a basso costo come gli ETF nel caso delle zioni ed i BTP diretti nel caso delle obbligazioni, che gli arantissero una rendita completamente avulsa da suoi interventi diretti, a differenza di quell che è successo con l'immobile da ristrutturare che a comprato

- con la parte rimanente, che per noi che amiamo l'immobiliare, sarebbe potuto essere il 50% del totale si sarebbe dovuto comprare non uno ma due piccoli immobili - pensiamo ai classici monolocali da 200k eur che tante volte troviamo criticati sul web -  che gli avrebbero garantito una rendita mensile di 900-1000 EUR al mese a testa ma fornendogli anche la diversificazione di avere il canone che arriva da due conduttori diversi che non hanno relazioni tra d loro e che quindi gli garantiscono una sana diversificazione delle fonti di reddito

 

Non serve avere n PhD in finanza per capire che la scelta del nostro cliente locatore non è stata saggia. Il problema che aveva per ristrutturare il bagno difettoso lo abbiamo poi risolto, trovando un'impresa disposta a farsi carico dei lavori in cambio di un pagamento degl stessi a rate, ma è bene non trovarsi in questo genere di situazioni, nè quando si è degli importanti investitori istituzionali che hanno magari esagerato con la propria allocazione in fondi di private equity, né quando si è dei privati a cui è arrivata una inaspettata eredità che può cambiare - decisamente in meglio -  la vita. 

Buon senso, nella vita serve solo buon senso

Potremmo fare decine di modell di allocazione di portafoglio, ma alla fine quello che deve dominare le vostre decisioni deve essere il buon senso, quando stiamo per fare una decisione avvenata come quella del nostro cliente di cui sopra, provamo a farci delle domande di questo tipo:

• cosa succede se la zona che ho scelto un domani ha una evoluzione in negativo e le case crollano di valore?
• cosa succede se l'inquilino, o ruppo di inquilini che ho selezionato per la locazione non mi pagano per un qualche motivo, forse anche gustificato?
• e se Milano che sembra essere il paese del bengodi, un domani cmabia faccia e diventa meno atrattiva,m ha senso avere per me che non ci vivo, case da investimento solo lì?
• se ho problemi alla casa che ho comprato, ho la liquidità necessaria ad affrontare gli stessi senza che la locazione che ho n essere o che sto cercando di chiudere nei sia affetta?
• Milano è la città che trascina il paese, ma è pur sempre NEL nostro paese che el'Italia, non sarebbe forse intelligente sare questa liquidità che mi è caduta in testa per legare il mio futuro economico agli USA o all'Europa investendo in azioni, o obbligazioni, a seconda della propensione al rischio che mi contraddistingue, estere?

Solo ed unicamente buonsenso, una volta che si ha quello in buone dosi, l'ottimizzazione dell stesso lo ossiamo far are ai modelli matematici.

Se avete degli immobili a Milano o state pensando di acquistarli come rendita aggiuntiva, siamo a vostra disposizione per analizzare l'nvestimento e gestirvelo poi una volta che l'immobile è diventato vostro.

info@immobiliedinvestimenti.com