Settimana scorsa durante una conference call con un investitore straniero a cui abbiamo proposto l'acquisto di un importante asset immobiliare nel nord Italia, locato ad un organo dello Stato, lo stesso ci diceva che il rendimento del 7% proposto (eccellente!) non era poi granchè perchè con l'inflazione galoppante si sarebbe eroso in pochi anni.
Siamo rimasti abbastanza senza parole di questo tipo di commento perchè porta alla luce che vi sono ancora molte persone, tra cui anche investitori che si suppone sia professionali, che non hanno ancora compreso che nell'immobiliare i rendimeni proposti, almeno in Italia, sono praticamente al netto dell'inflazione e non nominali come sarebbe nel caso di un investimento obbligazionario.
Fortuna vuole che le leggi principali sulle locazioni abitative e non risalgano agli anni '70, periodo con inflazioni altissime, e questo ha costretto il legislatore a porre sì dei limiti minimi di durata dei contratti molto lunghi (nel commerciale come sappiamo con il 6+6, modello standard di contratto, si ha una permanenza minima del conduttore nel bene di 12 anni) ma ha dovuto nello stesso tempo preoccuparsi della protezione del potere di acquisto del proprietario che affitta (perchè lo stesso non venisse eroso completamente in 4-5 anni) andando ad inserire l'adeguamento all'inflazione all'interno dei contratti stessi.
Obbligazioni ed immobili (commerciali) sono quindi molto diversi
Se compriamo un bond di una società, o dello Stato, che paga il 5% di rendimento, tale rendimento è da leggere in termini nominali: essere proprietari del titolo di debito ci dà il diritto di ricevere 5 EUR all'anno su ogni 100 EUR investite, qualsiasi sia il tasso di inflazione corrente nel paese l'anno di pagamento. Tale pagamento ammontante a 5 EUR rimane poi invariato per l'intera vita del bond, sia essa di 5 anni o di 30 anni.
Se invece io compro una casa a 100 EUR e contratto con il mio inquilino un pagamento di canone di 5 EUR l'anno, tale pagamento non sarà di 5 EUR ma di 5 EUR corretti al tasso di inflazione, mettiamo lo stesso sia del 10%, i soldi che andrò a ricevere non saranno 5 EUR ma 5,5 EUR. L'adeguamento inflattivo fa sì che io sia fully hedged nel breve termine sul flusso di pagamenti che ricevo dalla locazione del bene rimanendo esposto solo sul valore dell'immobile in sè. Sui tempi lunghi di cui parliamo però, il fatto che si adegui il canone di affitto realmente pagato fa sì che anche i prezzi degli immobili siano una buona copertura dal rischio di erosione del potere di acquisto dato dall'inflazione.
Venendo quindi al caso in esame, ammettiamo pure che il BTP statale arrivi presto a rendere un 4% nominale, tale tasso sarà comunque molto inferiore al 7% adeguato all'inflazione garantito dal possesso della questura proposta da noi in vendita.
In altri post abbiamo sottolineato come il contratto di locazione non abbia la stessa "forza" di un debito come l'emissione di un'obbligazione, vero, ma i flussi di pagamenti generati dai due tipi di investimento vanno nella direzione inversa: con un immobile io mi garantisco una rendita reale, con un'obbligazione posso solo ambire ad un flusso di interessi nominali.
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