Inflazione e cedolare secca

La cedolare secca è stato un regime fiscale di grandissima intelligenza da parte del legislatore, usatissimo ha contribuito in maniera determinante a far emergere grandi parti "in nero" del mercato delle locazioni, sopratutto a studenti e giovani professionisti.

La cedolare secca ha il beneficio di assimilare il reddito da locazione ad un reddito di strumento finanziario e quindi non farlo "cumulare" con il proprio reddito da lavoro (che porterebbe ad aliquote marginali molto alte sopratutto in Italia) ma sottoponendolo ad un'aliquota fissa intorno al 20%. Sul fronte invece del conduttore, allo stesso viene garantito di rimanere nella casa presa in locazione allo stesso prezzo del primo giorno indipendentemente dalla durata della locazione, a patto che il locatore mantenga il regime della cedolare secca.

La struttura che si è messa in piedi è un chiario "win-win" per ambo le parti, presenta solo un rischio e solo sul locatore: in periodi di forti spinte inflattive, il mantenere il canone invariato per vari anni va a distruggere il valore "reale" delle somme che si incassano.

Affidiamoci come sempre in questi casi, ad una bella simulazione su un foglio excel, assumendo per fare usare cifre tonde che:

- cedolare secca sia al 20%

- aliquota marginale sul reddito di chi possiede l'immobile sia del 50%

- il canone di locazione, senza speso, che viene corrisposto da contratto sia pari a 1000 EUR

- che l'inflazione "media" sugli 8 anni di contratto sia pari al 6%

 

A meno che non vi sia una spirale inflazionistica perversa, si può stare tranquilli con la cedolare secca

Come vediamo dal grafico che correda il post, la curva dell'incasso netto reale da parte del proprietario su un canone rivalutato e quello dell'incasso netto su un canone che va a depauperarsi in valore reale di anno in anno ma con un'aliquota marginale molto più bassa grazie alla cedolare secca, si incontrano alla fine del periodo. 

Considerato poi che le locazioni oggi difficilmente durano più di 4-5 anni anche quando si tratta di professionisti e di famiglie, vista la grande mobilità del mondo del lavoro, per i proprietari è ancora ottimale fare dei contratti a cedolare secca e non preoccuparsi più di tanto  ... MA

Se la spirale inflazionistica va fuori controllo, allora è ottimale optare per il regime ordinario

E nel momento in cui comunichiamo per raccomandata all'inquilino, come previsto per legge, la nostra volontà di tornare al regime ordinario è sempre bene, e noi lo facciamo da sempre anche se spesso siamo criticati da supposti consulenti di chi prende attraverso di noi appartamenti in locazione, inserire nel contratto che il canone al di fuori del regime di cedolare secca tornerà ad indicizzarsi all'inflazione al 100%.

Evitate che un possibile ritorno al regime ordinario debba portarsi con se delle lunghe ed inutili discussioni sul fatto che, venuto meno il regime di cedolare secca, il canone vada aggiustato all'inflazione di anno in anno. Specificate bene l'indice ISTAT da utilizzare ed il mese di riferimento. Quasi sicuramente non lo utilizzerete mai perchè come avete visto con inflazioni sotto controllo è ancora ottimale usare la cedolare secca, ma se si dovesse arrivare al 10-15% di inflazione annua, il risparmio fiscale passa in secondo piano e la cosa più importante diventa difendere il valore reale a cui date in locazione il vostro bene immobile.

Come sempre siamo a vostra disposizione se volete vedere il nostro format contrattuale e sceglierci come vostri partner nella messa a reddito dei vostri immobili abitativi nella città di Milano.

 

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