Possiamo descrivere l'intelligenza articiae come un insieme di tecniche di pattern recognition, ovfero delle tecniche quantitative, basate su metodi statistici e computazionali che sono in grado di vedere delle "strutture" in masse di dati che all'occhio "nudo" non sono altro che nise, ovvero semplice rumore e casualità.
Una delle applicazioni principi di questo tipo di attività è di prevedere l'evoluzione di serie storiche, di qualsiasi tipo esse siano, in modo da ottimizzare il comportamento degli umani che da esse dipendono, pensiamo ai corsi di borsa, se sono in grado di prevedere con un buon margine di probabilità il prezzo che una data azione avrà la prossima settimana, questa settimana saprò se sia meglio comprarla o venderla allo scoperto, ovvero scommettere sul ribasso di quest'ultima. Altra apllicazione è far decidere alla "macchina" se un dato profilo di cliente che sta chiedendo dei soldi prestito è o meno incline a diventare delinquent, ovvero non pagare gli interessi sul credito che a lui viene concesso.
Il boom dell'intelligenza artificiale negli ultimi anni non è tanto dovuto all'incremento di potenza computazionale e quindi alla possibilità di fare più calcoli nell'unità di tempo quando alla vera e propria esplosione di dati che sono il "cibo" della intelligenza artificiale. Oggi ogni nostra attività sul web è tracciate e salvata da qualche parte, molte organizzazioni hanno tutto l'interesse a prevedere lensotre azioni usando la miriade di dati che noi forniamo loro ogni giorno.
Le case, la loro illiquidità le rende un mondo ostico per l'intelligenza articiale
Anche nei mercati più luquidi del nostro paese lo scambio di case non è lontanamente paragonabile a quello che avviene su un mercato regolamentato come quello obbligazionario o quello azionario, il numero di case e' comunque molto ridotto e distanziato nel tempo.
C'e' poi il problema che in Italia è facile avere dati sui prezzi di offerta delle case stesse, da qualsiasi portale accessibile da chiunque di noi, ma molto più ostico andare a prendere i dati dei rogiti che sono i "traded prices" che contano n questo ambito.
Ma anche sapendo utilizzare tutto al meglio ed essendo in grado di sviluppare un valutatore perfetto del valore degli immobili raggiungeremmo solo quello, ovvero un sistema che ci dice con certezza quanto vale oggi un dato immobile. Valore importante se compro casa perchè mi assicura di non stare pagando più del necessario un bene che forse è il maggiore investimento della mia vita, ma che mi aiuta poco se sulla data casa devo fare operazioni e devo quindi rivenderla dopo 8-12 mesi.
Non potendo prevedere il futuro, anche i prezzi del real estate tra n anni sono pura fuffa
Nessuno è stato in grado di prevedere la pendemia da coronavirus, senza questa previsione si è anche persa l'occasione di andare corti di molti mercati, pensiamo solo a quello azionario e al crollo avuto all'inizio del 2020.
Qui si ricade in un discorso di qualche post fa, in cui dicevamo che non essendo in grado di hedgiare un portafoglio di investimenti immobiliari localizzati in un determinato mercato, chi, come Casavo ad esempio, accumuli un significativo stock di case in una dato territorio, è comunque soggetta a movimenti repentini dei prezzi delle stesse senza avee uno strumenti finanziario o assicurativo che possa fungere da copertura dei movimenti stessi.
Buon senso, la migliore intelligenza naturale
Meno intelligenza artificiale e più buon senso, bisogna rendersi conto di operare con asset molto illiquidi e anche le singole operazioni, ad esempio quella di locare un bene immobile, sono comunque "illiquide" e soggette a rischi idiosincratici dove un algoritmo ci aiuta poco o nulla, a meno di non dover mettere a reddito decine di appartamenti e quindi poterci basare su un approccio più "statistico" e meno dato dal feeling che ci infonde la persona che abbiamo di fronte e a cui stiamo dando il possesso di un nostro bene di grande valore economico.
Piccolo aggiornamento al nostro post di Agosto, Zillow, società USA simile al nostro immobiliare che 3 anni fa si è inventata il lavoro dell'instant buyre immobiliare, quello che fa Casavo oggi in Italia, ha appena dichiarato che dovrà svendere 7000 immobili acquistati a prezzi troppo alti per un controvalore complessivo di 2,8 MILIARDI di dollari, questo comporterà una perdita di centinaia di milioni ed il licenziamento di buona parte della forza lavoro della società... quale prova migliore che avevamo ragione nel mettervi in guardia da queste applicazioni dell'intelligenza articificiale ad un ambito così complesso come quello del real estate!
Diteci cosa pensate delle applicazione della intelligenza artificiale nel mondo immobiliare, se siete scettici come noi o nutrite entusiamso sulla possibilità che queste tecniche possano presto ricoluzionare il modo in cui questo mecato opera da decenni. Come sempre, scriveteci a: info@immobiliedinvestimenti.com
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