LA stragrande maggioranza del patrimonio immobiliare degli italiani, sopratutto "quello che conta", ovvero di valore, si trova nelle grandi città e qui gli immobili sono per il 90 e più percento parti di stabili condominiali.
L'amministratore di condominio è un professionista necessario, e prevsito dal codice civile, per la gestione del quieto vivere tra conproprietari di unità immobiliari urbane indipendenti separate all'interno di uno stabile in cui, per forza di cose, si devono condividere zone comuni e servizi.
I compiti dell'amministratore sono quelli di gestire la contabilità condominiale preoccupandosi che tutti i proprietari versino le spese da loro dovute in base ai millesimi di loro possesso, devono poi organizzare, almeno una volta l'anno un'assemble acondominiale a cui chiamare tutti gli aventi diritto - la cosidetta assemble ordinaria - e si devono preoccupare dei piccoli, e avolte grandi, interventi di manutenzione che con il passare del tempo si rendono necessari.
Sembra un lavoro facile, quasi noioso. C'e', dal punto di vista imprenditoriale per chi si mette ad intraprendere questa professione la grande difficoltà di trovare nuovi clienti, visto che qui non basta convincere singoli proprietari - a meno di proprietari di interi palazzi e di complessi immobiliari indivisi - ma di riuscire a convincere una quota dei proprietari necessaria a "scalzare" l'amministratore esistente e farsi eleggere come il nuovo.
Negli ultimi anni, grazie alla tecnologia, e alla "filosofia di outsourcing" di tutti quei compiti ritenuti non essenziali, si sono fatti largo degli operatori che noi consideriamo come una sorta di "amministratori discount": organizzazioni che per la loro struttura snella possono praticare prezzi molto bassi per i puri costi di amministrazione, quelli che si incassa l'amministratore per il suo lavoro, al di la' delle spese in termini di manutenzioni e consumi, innescando una generale "corsa al ribasso" cui assistiamo anche in altre professioni (agenti immobiliari in primis).
Pagare poco, o idelamente nulla, un amministratore condominiale sembra un'idea molto intelligente, di fatto il "professionista" tiene solo la contabilità dei pagamenti su un foglio excel, ci manda un MAV per le spese ogni 4 mesi e, nel caso in cui uno non paghi tot bollettini, la legge gli impone di mandare al condomino stesso una lettera di avvocato ... non sembra gran cosa. Il ruole dell'ammnistratore poi oggi sembra ssersi svuotato di contenuti anche quando il condominio che amministra deve affrontare una spesa straordinaria "importante". Più volte abbiamo assistito gli stessi condomini preoccuparsi di portare dei preventivi di spesa per un ascensore nuovo o una nuova caldaia, nella convinzione che se lasciato fare, l'amministratore ci "avrebe mangiato sopra".
Tutto giusto, sembra filare in maniera perfetta, tranne che è tutto sbagliato.
L'amministratore condominiale, così come l'agente immobiliare non serve, ed è giusto pagarlo poco o nulla, quando fila tutto liscio, ma quando ci sono problemi che richiedono una professionalità vera ed una genuina conoscenza dei luoghi e del palazzo che amministra ... bene, si apre il vuoto totale.
Sia nel caso di problematiche importanti, anche strutturali, che nel caso di imputazioni sbagliate fino ad arrivare alle liberatori da rilasciare per banalissime vendite di unità immobiliari, ci si accorge subito se si ha a che fare con una organizzazione che abbiamil "dominio" della materia e che conosca bene di cosa si stia parlando o semplicemente con un impiegato di una srl che amministra millemila stabili per cui voi siete solo il condominio y della stabile 1345. Le questioni condominiali possono essere molto serie, un esempio recente: consominio addebita ad un unità immobiliare una spea di riscaldamento che non va addebitata, perchè nella cantina, ancorchè amplissima, non ci sono radiatori. Viene fatto presente all'amministratore che non fa nulla per tre anni, si passano le carte all'avvocato, dopo che per tutto questo tempo il conduttore ha pagato la spesa che gli veniva mostrata e - avendo ragione - il giudice condanna il condominio a risarcire il conduttore che ha versato per anni una quota riscaldamento che none ra dovuta, tutto questo dopo liti e scenate in assemblea di cui non vi era nessunissimo bisogno.
Altro evento recente: viene portata liberatoria in assemblea in cui l'amministratore dichiara non esseri state delibere di spese straordinarie e di avere il presente proprietario saldato tutti i conti condominiali a suo carico, ottimo, si rogita con il sorriso. Dopo 3 mesi la nuova proprietaria, tramite proprio legale avvisa il venditore che è a suo carico il cambio della cladaia, per la modica cifra di 10,000 EUR a testa, decisa 3 giorni prima del rogito per cui era stata emessa la liberatoria di cui sopra. Dei tre venditori-eredi in Italia ne è rimasto solo uno che deve mettere mano al portafoglio, inutile adire a vie legali visto che la legge parla chiaro, e rimborsa la spesa alla nuova proprietaria, spesa che s avesse saputo in sede di rogito avrebbe potuto trattare con la compratrice in presnza degli altri due venditori.
I vostri immobili valgono molto, siete sicuri di darli in gestione a chi vi chiede di meno?!?
Non vogliamo però fare di questo post una raccolta di horros stories di diatribe condominiali, anche perchè solo narrare quelle da noi vissute in prima persona ci porterebbe via almeno un paio di giornate, vogliamo invece fare una riflessione più profonda sul fatto che uno dei problemi degli stabili in Italia è quello di non avere nessuno che li gestisca con l'ottica di preservarne e , perchè no, anche incrementarne il valore,
Pensando alla città di Milano, un appartamento di 150 mq ormai, in zona centrale, vale tranquillamente una cifra vicina al milione di euro, Mi chiedo, i soldi che avete sul vostro conto bancario, se di questa importanza, come ammontare, li dareste in gestione ad una banca online che vi offre spese bassissime per i bonifici e altre operazioni banali di conto corrente o li mettereste in mano ad un valido professionista in gradi di proteggerli dalle tempeste dei mercati finanziari e farli crescere con costanza in un rizzonte medio-lungo?
Non vedo perchè il vostro immobile debba essere visto in maniera diversa: avere un amministratore condominiale propositivo, che guarda alle best practice del mercato, che stimola l'assemblea nei confronti di investimenti e spese che non sono obbligatorie per legge ma che migliorano l'appetibilità dell'immobile che possedete nella prevision di una futura vendita o semplicemente per rendere più gradevole il contesto abitativo in cui abitate è uno dei migliori investimenti che possiate fare. Sulla piazza di Milano conosciamo un paio di professionisti così che, guarda caso, sono però specializzati sulla gesion di patrimoni di fondazioni e singoli, grossi, proprietari essendosi resi conto con gli anni che le "normali" assemblee condominiali hanno un solo ed unico obiettivo: spendere il meno possibile!
un buon amministratore deve essere:
- raggiungibile telefonicamente, tutto il giorno in ufficio e 24ore per quanto riguarda eventuali emergenze, eventualmente con servizi in outsourcing per questa sola eventualità
- essere a conoscenza del palazzo nello specifico, senza dover, ogni volta che si contatta una sua impiegata, reimparare le beghe condominiali per cui o chiamate
- essere presente in prima persona alle assemblee o nella persona di un suo collaboratore "senior" che sia in grado di gestire la stessa (qui l'evidenza aneddotica sarebbe troppo lunga, stendiamo velo pietoso sui ragazzini e ragazzine chiamati a gestire assemblee infuocate di condomini adirati su qualcosa che il malcapitato cnosceva appena)
- essere propositivo: i modi di vita cambiano, i palazzi, i materiali, le facciate, invecchiano ed è bene mettere mano in maniera consuetudinaria a piccole manutenzioni e sostituzioni per non dovere poi ogni tot anno "rifare tutto" con esborsi di spesa che questo comporta
I punti di cui sopra difficilmente portano ad un professionista che cosa poco o nulla ma, considerati nel complesso della vostra esperienza complessiva di vita condominiale, vi faranno risparmiare moltissimi soldi.
Come sempre, per dirci cosa ne pensate dell'argomento trattato, scriveteci a: info@immobiliedinvestimenti.com
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