Demografia e real estate: senza persone le case non servono a nulla

Demografia e real estate: senza persone le case non servono a nulla

Nel mondo, a dispetto da quanto predetto da molti autorevoli esperti durante il primo anno di pandemia nel 2020, le città attraggono sempre più persone. La vera sfida al riscaldamento globale infatti è rendere più "pulite" e meno inquinanti le città e non trasferirci tutti in massa in campagna.

Città "vincenti" vedono crescere sempre più il loro appeal nei confronti di lavoratori intellettuali e creativi che sono quelli a ca po della rivoluzione digitale che stiamo tutti vivendo, i loro confini si allargano e quello che ieri era periferia, nel giro di una generazione diventa un quartiere centrale e anche magari con qualche caratteristica "trendy" che lo fa amare di più del centro storico originario.

In Italia, brutto doverlo ammettere, ma di città di questo tipo c'e' solo Milano, pensiamo al quartiere Isola tra tutti, un tempo sede di emerginati e oggi il quartiere dell'edificio più bello del mondo (Il Bosco Verticale di Boeri) e la zona più richiesta in cui vivere, anche in locazione, da arte di chi si trasferisce a Milano. Non c'e' solo Isola a Milano, sono tanti i quartieri che in 30 anni sono passati dalla periferia profonda a zone di interesse e con alto potere attrattivo: Bovisa, Lambrate, Loreto etc...

Ma il successo di "pubblico" e coseguentemente immobiliare di Milano non è cndiviso da altri centri urbani del nostro paese, la demografia come mostra il grafico a fare da corredo al post non mente: se le persone diminuiscono non può che diminuire anche la domanda per immobili, sia residenziali, dove le persone vivono con la propria famiglia, ma anche commerciali perchè ci sarà bisogno di meno teatri, ristoranti, grandi magazzini, supermercato.

I centri diventano sempre più piccoli

Quando si compra in centri "secondari", di cui spesso abbia decantato le doti di location capaci di portarci rendimenti di tutto rispetto da locazione, anche a doppia cifra, la cosa fondamentale è fare esattamente il pensiero opposto di quello che facciamo a Milano: il centro si restringerà sempre di più, comprare in massima prossimità al centro storico o al catalyst per cui facciamo l'investimento, sia esso una Università, un'ospedale o la sede di una multinazionale. Con il diminuire della popolazione crollerà la domanda e mano a mano alcuni quartieri un tempo signorili cadranno nella marginalità.

La cosa che può soprendere molti ma non noi che da una decina di anni seguiamo questo fenomeno è che anche comprando bene (se compro a 1000 EUR al mq non sto forse comprando bene considerando il costo di costruire il nuovo al giorno d'oggi?!!?) non c'e' limite alla possibilità di perdita, le case possono anche da livelli bassi di valutazione tranquillamente perdere il 10, 20 anche il 50% del loro valore. Fenomeno che abbiamo visto a Brescia, Bergamo, Varese, Valenza e tante altre occasioni.

Non facciamo fregare dal cosiddetto "home bias": scegliamo l'Italia sì ma con gli occhi di un investitore estero

GUardiamo al nostro paese con gli occhi e facendo le considerazioni di un freddo investitore estero che può scegliere tra diverse location del mondo.

Non pensiamo all'idea che abbia di alcune città o luoghi, quello che ci è stato insegnato a scuola, ma guardiamo alla situazioni di queste zone oggi, facendo anche affidamento su dati disponibili a tutti afferenti al loro mercato immobiliare e dinamica demografica.

Una città che muore è una città che non può offrire buone opportunità di investimento immobiliari: le università possono chiudere, sopratutto dopo il grande boom di sedi avuto nel nostro paese negli ultimi 30 anni, anche gli ospedali possono chiudere o essere molto ridimensionati. Dove muore la popolazione l'affare lo fa chi ha l'accortezza di vendere "male" non chi compra bene. Queste sono le città che definiamo "terziarie", da queste c'e' solo da stare alla larga e non metterci i propri soldi, nell'attesa che anche lì, per chi fosse proprio innamorato del luogo, si arivi a proporre le case a 1 EUR (come in città come Taranto, senza andare tanto sul piccolo).

Suggeriteci delle città che secondo voi hanno una grande potenzialità immobiliare ma sono poco considerate dagli investitori nazionali ed esteri, saemo lieti di considerarle per dei post specifici a riguardo, come sempre la nostra mail è: info@housingmilan.com

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