Acciughe da rivendere e gli schemi Ponzi "lenti" dei fondi immobiliari

Acciughe da rivendere e gli schemi Ponzi

Un giorno arriva al porto di una città di mare un meraviglioso container di acciughe, freschissime, pescate in un a zona rinomata per avere acciughe della miglior qualità.

Tizio compra il container a 100 lire dalla nave che lo aveva scaricato in porto.

Il giorno seguente Tizio convice Sempronio a comprare lo stesso container a 200 lire, proprio facendo leva sul fatto che le acciughe erano di una qualità superiore.

Sempronio il giorno seguente risce a vendere a Caio il carico, le acciughe sono il top, Caio e' esperto commerciante delle stesse, e lo compra senza battere ciglio a 300 lire.

Da Caio a Lucullo, da Lucullo a Cesare, il container di acciughe nel giro di una decina di giorni passa dalle 100lire di costo iniziale a 1500 lire.

L'undicesimo giorno il compratore, noto operatore di ristoranti nella regione, apre il carico e, con suo enorme disappunto, scopre che le acciughe sono marce, vecchie, non più commestibili. Chiama subito la persona che il giorno prima gliele ha vendute, raccontandogli l'accaduto e lo stesso gli risponde: "Guarda che l'errore è tuo, quelle non sono acciughe da mangiare, ma acciughe da rivendere".

 

Mi chiedo, se andiamo a guardare dentro le asset allocation di molte case di gestione immobiliari italiane, ma quante acciughe da rivendere troviamo che sono passate da A a B e da B a C a prezzi sempre più alti, senza che tali valutazioni rispecchino per nulla il valore reddituale del bene che solo dovrebbe determinarne la valutazione di scambio.

Prendiamo l'immobile A che viene comprato a 10 MLN di EUR dal fondo 1, tale fondo ci "mangerà" sopra l'1,5% di management fee per 5-6 anni per poi rivenderlo a 12 MLN di EUR al fondo 2, che anche qui se lo terrà per 5-6 anni per rivenderlo al fondo 3 a 15 MLN di EUR e cosi' via ...

Lo schema Ponzi, quando è lento, non è facilmente ravvisabile ma non per questo ha effetti meno dirompenti per il qualcuno che alla fine della musica si ritrova con il cerino in mano. Nell'esempio di cui sopra, il fondo, diciamo "6", che acquista l'immobile a 25 MLN di EUR e su questa cifra gonfiata percepisce delle management fee per la "gestione" dello stesso e per la grande idea di averlo scelto per il porafoglio, sarà costretto a rivenderlo in perdita a 10 MLN al fondo 1A che farà riprendere il gioco. I gestori del fondo 6 avranno i loro utili da altro, si spera, ma su quel singolo immobile come fondo, avranno guadagnato l'1,5% su un valore di bilancio che non ha alcuna attinenza ai prezzi "veri" praticati sul mercato vero degli immobili che cambiano di mano tra persone che guardano i fondamentali e non fanno parte di questa "compagnia di giro".

Due settimane fa ci è capitato sulla scrivania il rendiconto di fine 2020 di fondo immobiliare di primario operatore italiano in cui un nostro cliente è investito in maniera importante. Il quotista ci chiedeva quale poteva essere la nostra valutazione degli asset insieriti nello stesso, visto che la società di gestione chiedeva altri due anni di estensioni di vita del fondo stesso non essendo bastati i 15 anni di prospetto per generare il valore promesso. Senza entrare nei particolari, visto che abbiamo firmato un NDA su questa analisi, ci limitiamo a dire che il 90% degli asset del fondo era dato da immobili commerciali in posizioni non "prime" - hinterland milanese in primis - valutati al 5% di capitalizzazione rispetto al loro canone di locazione attuale. Gli stessi immobili che gestiamo direttamente in vendita sui canali immobiliari, paragonabili in tutto a questi, sono proposti tra l'8 ed il 12% di rendimento ... questo implica che i prezzi indicati nel bilancio, a nostro modesto parere, sono "gonfiati" del 80-100% rispetto a quelli "reali" di mercato. Come ne escono i manager del fondo? O vendendo tra n anni gli asset al prezzo vero e quindi mazzulando con perdite in conto capitale pesantissime i poveri quotisti o trovando il "compare" che rileva tutto a prezzi gonfiati perchè su questi prezzi si calcoleranno le management fee future del fondo compratore e questo non per uno o due anni ma fino a 10-15 anni.  

Ricordatevi sempre che le acciughe sono buone da mangiare così come gli immobili sono buoni ed utili perchè producono un reddito di locazione o perchè possiamo utilizzarli in proprio per la nostra attività economica, diffidate sempre di chi li usa solo per "magnarci" sopra per anni.

 

Per filosofeggiare di schemi ponzi "lenti", presenti non solo nell'immobiliare ma anche nel venture capital ed in altri settori dell'economia, come sempre vi invitiao a scriverci a: info@immobiliedinvestimenti.com

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