Gli agenti immobiliari nel loro gergo professionale parlano sempre di "prodotto usato", nel senso che gli immobili che trattano in vendita o locazione sono case che esistono da decenni, in cui gia' diverse famiglie hanno abitato, che hanno subito diverse ristrutturazioni, che "hanno la loro storia"
Per "prodotto nuovo" si intendono le case di nuova realizzazione, quelle che vengono consegnate dall'impresa costruttrice al primo proprietario, tutto e' perfetto, gli impianti sono nuovi, i canali di presa e rilascio delle acque sono nuovi di zecca, pavimenti, tutto mai usato... cosa mai potrebbe andare storto?
Il pensare che acquistando una casa nuova ci si lasci alle spalle eventuali problemi di manutenzioni straordinarie impreviste, problemi di malfunzionamento e necessità di intervento anche importanti sul proprio immobile ed in particolare sulle parti comuni è idea ben diffusa, che giustifica in massima parte il "premium" in termini di prezzo che una casa nuova ha rispetto ad una casa, anche ristrutturata di recente, ma comunque usata.
L'esperienza sul campo purtroppo ci insegna una lezione ben diversa, se non opposta alla vulgata, le case nuove, essendo nuove e mai utilizzate non hanno avuto modo di portare alla conoscenza dei propri utilizzatori eventuali difetti, anche gravi di costruzione, e quindi anzichè eliminare la possibilità di alte richieste da parte dell'amministratore condominiale per interventi straordinari, possono causare veri e propri "salassi" in tal senso.
Qualcuno potrebbe obiettare che il codice civile parla chiaro, che per dieci anni il costruttore e' tenuto a risarcire, intervenire, dare supporto ... il rpobema che a latere di questa, verissima, impostazione della lettera di legge, di fatto la politica ha sempr concesso che chiunque in Italia possa improvvisarsi costruttore. Mentre per vendere un garage da 15,000 EUR, per poter avere diritto ad una provvigiona da parte delle due parti messe in contatto, io devo avere sostenuto un esame per divenire agente immobiliare, per costruire un palazzo di 15 piani in centro città basta che io abbia "i soldi per farlo" ... e a volte manco quello.
Tranne rare e meritevoli eccezioni di società di costruzione con una storia importante, che non hanno mai cambiato ragione sociale e che quindi sono presenti, mettiamo 7 anni dopo la consegna di un immobile, a rispondere di eventuali vizi di costruzione dello stesso - vizi che quasi mai ci sono proprio perchè sanno che ne saranno tenuti a risponderne - la stragrande maggioranza degli edifici viene costruita da srl costituite per lo specifico edificio. Terminati i lavori, e vendute le unità immobiliari realizzate, la società viene liquididata, nel giro di 2-3 anni, e la "garanzia" di legge diventa economicamente irrilevante.
Parliamo di un esempio concreto, vissuto in un palazzo in cui abbiamo in gestione 3 unità immobiliari.
Realizzato 10 anni fa, viene subito "fagocitato" dal mercato ed in sei mesi le vendite sono terminate. I compratori non tardano a rendersi conto che la copertura del palazzo esterna e varie parti comuni sono "fatte male": i materiali utilizzati, a dispetto degli alti prezzi di vendita al metro quadro delle abitazioni vendute, sono di pessima qualità e alcuni addirittura inadatti ad essere utilizzati per il calpestio dei pianerottoli dei vari piani di sbarco dell'ascensore. NE nasce sbito una causa civile con la società costruttrice, srl messa in piedi ad hoc per realizzare questo complesso. Dopo meno di 2 anni il giudice da ragione in toto ai condomini, i lavori di ripristino sono valutati in 2 MLN di EUR , ma purtroppo sui conti della liquidanda srl si trovano solo 200,000 EUR. Questo vuol dire che una 50ina di condomini si sono trovati a 6-7 anni di dall'acquisto di una casa nuova a tirare fuori dai 9 ai 45k EUR a testa per mettere a posto una cosa fatta male e che sulla carta era garantita da una solida società di costruzione.
Quando comprate una casa nuova, così come quando comprata un'auto nuova, interrogatevi sempre sulla reputazione della società costruttrice con cui state trattando, sui precedenti lavori che hann portato a termine, sul fatto se vi siano stati o meno contenziosi e perchè no, portatevi dietro un vostro tecnico, al di la' del fatto che l'edificio è nuovo, che vi possa aiutare a capire se chi lo ha edificato ha risparmiato su un qualche cosa e quindi quel qualche cosa prima o poi vi costerà tanti soldi.
La lezione, in breve, è: investire in case di nuova edificazione, sì, ma con attenzione. Come diceva il buon Ronald Reagan: "Fidati ma controlla!"
Per condividere con noi vostre esperienze legate all'acquisto di immobili di nuova costruzione, scrivete come sempre a: info@immobiliedinvestimenti.com
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