Immobili come rendita passiva ... attenzione!

Una cosa che ci fa molta rabbia, ritenendoci quantomeno degli operatori seri e professionali del mercato, è che il mercato immobiliare venga usato spesso - a causa della sua poca trasparenza in particolare in ambito italiano - per "abbindolare" allocchi proponendo agli stessi facili guadagni.

Quello che da fuori sembra banale, una volta che uno si mette a farlo, e ci si sporca le mani, risulta molto meno immediato ed agevole, come moltissimi che si sono improvvisati agenti immobiliari hanno scoperto sulla loro pelle: dal fuori sembra banale vendere case e lucrarci ricche commissioni sopra, sopratutto quando la casa è gia' stata vendta e si assiste solo all'atto di rogito, ma nel momento in cui uno deve acquisire e commercializzare una casa in vendita gestendo l'intero processo ... i soldi facili sono finiti.

"Compra casa senza soldi", "ottineni rendite passive", diventa "libero finanziariamente" ... prima di buttare 2 o 3000 EUR di corso per un weekend con questi guru ti inviatiamo alla lettura del presente post.

I tipi di attività legate agli immobili che questi personaggi propongono sono essenzialmente due:

- trading immobiliare

- investimento in immobili a reddito

Iniziamo a considerare più approfodnitamente il primo, definito come il comprare una casa "a sconto" per poi rivenderla - eventualmente dopo averci apportato delle migliorie - al prezzo di mercato. L'affare, ricordatevi, nel mondo delle case si fa sempre e solo quando si acquista, mai pensare o sognare di farlo quando si vende.

La casa può essere comprata nel vero senso della parola, intenstandosela al rogito dal venditore, caso in cui dovremo disporre dell'intera cifra oltre che costi di ristrutturazione, oppure - e qui l'assembramento di fuffaguru "gongola" - andando solamente a "bloccare" l'operazione con un compromesso in cui versoamo al venditore solo una caparra, pari al 5-10% della cifra dell'affare, nella speranza di trovare un terzo che si presenti al rogito a comprare al posto nostro al prezzo pattuito da noi con il venditore ma riconoscendoci un markup che risulta essere il nostro guadagno dall'operazione.

Tralasciando l'aspetto fiscale, che comunque nella pratica vera deve essere sempre tentuo ben presente per calcolare i reali guadagni netti, facciamo un esempio per vedere i return on equity tipici di operazioni di questo tipo. 

Prendiamo il caso di un'abitazione dal valore di mercato di 120, noi - per una non meglio specificata o spiegata bravura - riusciamo ad acquisirla al vantaggioso prezzo di 100. In pochi mesi riesco, magari al seguito di una semplice reimbiancatura ed un po' di home staging a rivenderla a 125.

Piccolo digressione, se guardiamo a Casavo - maggiore "industria" italiana delle operazioni immobiliari, di fatto il primo dealer immobiliare nel nostro paese - nel loro caso sono costretti a processare 100 operazioni per chiuderne una ... 100 per chiuderne una !!! Mi chiedo, a meno di non avere entrature particolari e di fatto operare senza concorrenza di altri operatori, come si possa pensare al giorno d'oggi di riuscire a comprare case a sconto sul libero mercato o, peggio, in asta immobiliare - chiusura della digressione.

Nel caso di sopra, in cui io ho pagato 100, ottengo 25 di guadagno e quindi ho raggiunto un 25% di rendimento - assumendo che l'intera cira da me pagata sia stata presente gia' sul mio conto corrente e non finanziata da una banca. Nel caso in cui abbia solo dato 5 al venditore, il terzo che compra, salda i 95 che mancano rispetto al prezzo che io ho pattuito a 100 e mi riconosce 25 di guadagno come sopra - ma adesso gli stessi 25 rappresentano un 500% di ritorno economico e non solo 25% !!!

Operazioni "a leva" come quelle della cessione di compromesso, leva data dal fatto di avere una piccola cifra che "controlla" una cifra di ben maggiore importanza, danno sempre risultati economici percentuali di grande rilevanza... quando si chiudono bene. A cose fatte sono sempre un deal eccezionale, ma come abbiamo accennato sopra nella digressione, i fuffaguru tacciono della difficoltà di trovare oggi sul mercato della case che siano a sconto, non rispetto ad un ipotetico "fair value" di lungo periodo - di quelle ce ne sono milioni in Italia, praticamente tutte le seconde case - ma rispetto al mercato di oggi. Per valutare in maniera matura un 'idea di business come quella della cessione di compromesso, poniamoci nei panni di un venditore: per quale motivo potrebbe indurci a vendere in fretta e furia a 100 una casa che nel giro magari di 2 o 3 mesi anche un agente immobiliare mediocre mi vende , magari, a 117 ?

Tutti i fantasmagorici guadagni del trading immobiliare non parlano del tempo e fatica che comporta il "trovare occasioni di trading", quello che viene venduta come rendita passiva o occupazione che prende un 3-4 ore alla settimana, è in realtà un lavoro onorevolissimo ma che richiede un gran dispendio di tempo e, vista la concorrenza e facilità di comunicazioni oggi alla portata di tutti,  anche notevoli competenze che non si possono sempre "delegare ad altri".

Noi che ci occupiamo di immobili tutti i giorni e tutto il giorno, e siamo comunque attenti al vedere se in giro ci sono "occasioni di trading" , riusciamo in media a chiudere 2 operazioni all'anno, ci chiediamo come faccia un, poniamo, dentista, che da la propria mail a una decina di agenti immobilairi e vada a guardare i portali immobiliari un paio di volte la settimana, a trovare 3-4 operazioni di trading immobiliare all'anno ... non in generale ma in un mercao come quello di OGGI.

Quando parlaimo di "comprare casa senza soldi" di fatto non si compra nulla, ma ci si riferisce solo al caso in cui si "blocca" la casa con un compromesso che implica l'esborso di una piccola caparra (lasciamo da parte le operazioni di saldo e stralcio ... che meritano post dedicato). La casa non è "vostra" ma anzi avete "acquistato" l'obbligo di trovare un qualcno che nel peggiore dei casi compri la casa che avete bloccato al prezzo da voi pattuito... pensate come si trovano questi investitori in erba che hanno magari bloccato la casa con 10k EUR prima della pandemia di coronavirus ... di fatto nella migliore ipotesi hanno buttato via i loro soldi, nella peggiore troveranno di fronte a se' un venditore - nel caso in cui il compratore sia capiente finanziariamente  - che lo intimi ad adempiere e quindi saldare la casa nei tempi ed al prezzo pattuito. 

Vi vendono come "semplice" qualcosa che non lo e, ma sopratutto come "prive di rischio" operazioni che possono rovinarvi nel vero senso della parola, quindi attenzione!

Passiamo ora a considerare le case a reddito, che sono la seconda opzione che i fuffaguru propongono ai loro "adepti" . La linea di pensiero è la seguente: oggi i soldi "cstano poco", un mutuo viene intornoall'1%, se io compro un immobile al 10% di rendimento di locazione, l'affare è fatto!

L'ordine di problemi qui è duplice: da una parte dobbiamo trovare un immobile che renda veramente un ritorno % importante a livello annuale, e dall'altra parte dobbiamo trovare una banca che finanzi l'operazione.

Facciamo un esempio anche qui per avere qualche numero a cui guardare: palazzina di 10 bilocali in città universitaria che cosata 1 MLN di EUR e rende il 10% di locazione "lorde". Trovare appartamenti che rendono molto è più facile che trovare case in vendita a sconto, questo perchè gli italiano hanno ben presente che una casa occupata - anche se affittata "bene" sulla carta - comporta comunque dei rischi che devono essere riconosciuti con la richiesta di un prezzo più basso. Se dopo aver trovato un affare di questo tipo, io mi recassi in banca e trovassi un finanziamento al 100% del capitale necessario all'acquisto allora si' che sarebbe bello, ma a meno che voi non abbiate quanche "santo in paradiso" la cifra che la banca vi finanzia è solo dell'80% di quella necessaria all'acquisto del bene, o meglio al 80% del minimo tra il prezzo del bene e quello valutato dal perioto dell'ente finanziatore. Non solo, il finanziamento che vi viene concesso è, in termini tecnici, un finanziamento "recourse", nel seso che se voi non lo onorate la banca non solo si rifarà sul bene immobile da voi acquistato e finanziato, ma vi rincorrerà trattenendovi il quinto dello stipendio e sarete "indebitati" a vita potenzialmente. Il comprare immobili a reddito è tema a noi caro, e lo suggeriamo ai nostri clienti ma NON lo suggeriamo a persone che non siano dotate di buone disponibilità economica: il nostro motto è "compra casa CON i tuoi soldi" avvantaggiandoti di un "sensato" finanziamento bancario.

La rendita passiva non c'è quindi manco qui fin dall'inizio, e non c'e' nenanche in corso d'opera con le varie manutenzioni che gli 'immobili richiedono in corso d'opera ed eventuali ristrutturazioni richieste invece quando questi si liberano e vanno rimessi in linea con la qualità e tipologia proposta dal mercato in quel momento. Il reddito poi che sulla carta è ottimo dobbiamo sempre, ponendoci dalla parte del venditore, il motivo per cui ci venga offerto. L'esperienza ci insegna che quando il mercato ci "offre" un rendimento percentuale importante dietro ci sono quasi sempre della magane, nel senso che il reddito che  l'immobile produce presenta un alto livello di rischiosità - pensiamo ai tanti negozi o centri commerciali oggi proposti in vendita a prezzi stracciati e quindi a rendimenti percentualiimportanti, ci si domanda se tra 5-10 anni ci saranno ancora operatori che li prenderanno in locazione o se dovremo "reinventare" l'asset come qualcosa di diverso. 

L'immobiliare è un ambito dove sì le rendite passive si trovano, e noi siamo i primi a proporle, ma a patto di avere TANTI SOLDI, attenzione quindi a quelli che, con il semplice fine di vendervi qualche corso o infoprodotto dal valore di contenuti nullo, vi invitano a considerare la cosa come una sorta di monopoly reale: per comprare casa a arco della Vittoria servono soldi, con i debiti si possono fare grandi operazioni ma purtroppo si rischi anche di rovinarsi. 

La nostra visione, lo abbiamo riproposto in diversi post, è che il mercato immobiliare sia, per gli strumenti finanziari oggi disponibili in Italia, un gioco per famiglie che abbiano disponibilità, da qui la "morte" del piccolo proprietario immobiliare.

Come sempre, info@immobiliedinvestimenti.com per dirci cosa pensate.