Le abitazioni lusso sono degli assegni circolari ... ne siamo così sicuri ??!

Se guardiamo alla nostra esperienza come immobiliaristi, non abbiamo dubbi ad affermare che i maggiori errori e le maggiori perdite in conto capitale le abbiamo viste subire nel settore del pregio. L'investitore compra l'attico bellissimo e "unico" in una location introvabile, l'agente immobiliare che glielo propone gli spiega che un tipo di bene di quel genere sarà sempre ambitissimo, un vero e proprio assegno circolare, il prezzo che si paga lo si riprende sempre. Passano gli anni, nasce l'esigenza di vendere il bene, e si scopre a malincuore che l'interesse di acquisto c'e' ma a 20-30% sotto il prezzo originale di acquisto.

Proprio perchè molto ambiti, è particolarmente sui beni di lusso che si concentrano fenomeni speculativi di "bolla" che ne innalzano il prezzo di quotzione oltre un valore accettabile in un'ottica di investimento.

Mi spiego, il fattore rarità e appeal giustifica sempre il prezzo che viene offerto al cliente: se in una zona di mercato "Normale" io ho 10 comparable dell'immobile che sto andando a comprare, difficilmente sarà giustificabile per esso chiedere più di pochi punti percentuali di valutazione richiesti per gli altri, che essndo sotituti quasi perfetti, io posso subito andare a comprare. Il non avere comparable, l'essere un "bene unico" consente invece alle dinamiche delle valutazioni di tali beni di partire per la tangente e arrivare a quotazione del tutto "fuori mercato".

E badate bene, non stiamo dicendo che la casa in Via Delle SPiga o l'attico su Piazza di Spagna non lo vuole più nessuno, ci sarà sempre omanda per questo genere di beni, questo corrisponde al vero, il problema sarà il livello di valutazione a cui si posizionerà tale domanda.

Solo negli ultimi anni abbiamo visto vendere al 30% in perdita almeno due beni importanti da parte di nostri clienti qui a Milano, uno in zona Magenta ed uno in zona San Babila. Entrambi furono acquistati tra il 2007 ed il 2008, periodo subito antecedente alla crisi finanziaria che tutti conosciamo certo, ma non sono bastati 13 anni da quel periodo per riportare il valore di quelle case ai prezzi di acquisto, e considerando il livello assoluto della cifra, si parla di perdite in conto capitale molto rilevanti.

Il pregio è un affare solo quando lo si compra bene, come se non fosse "pregio"

Questo significa che non si devono più guardare i beni di lusso, che ci si deve concentrare su asset in posizioni periferiche e simili? Beh come investitori immobiliari secondo noi la cosa ha più seso e consente una continuità di flusso di operazioni sicuramente più affidabile, ma per chi invece si senta portato ed abbia un portafoglio che lo consente, al pregio isogna guardare ma solo quando lo si riesce ad acquistare come se non lo fosse.

Se riesco a comprare un appartameno in una via importante al prezzo di un appartamento di una via di nessuna importanza lì vicino perchè i proprietari hanno fretta e/o necessità di vendere, bene quello può essere un buon investimento.

Se riesco a portarmi a casa un attico panoramico in una posizione prestigiosa avvantaggiandomi del fatto che fa parte di un portafoglio più ampio di robaccia che nessuno vuole toccare ma io so già a chi rigirare, benissimo, questo mi consentirà di portarmi a casa un bene di pregio su cui c'e' un "problema", una volta risolto il quale non potrà che portarmi grandi soddisfazioni in sede di rivendita. Di esempi di questo genere negli anni ne abbiamo visti moltoi, sepre legati a complicate situazioni debitorie più ampie che tenevano lontano la massa degli investitori immobiliari fomentati dai fuffaguru del web.

Abbiamo anche clienti specializzati nell'acquisto di nude proprietà di case "importanti", un mercato talmente sottile per cui questo tipo di beni non passano neanche sui portali immobiliari sul web ma arrivano direttamente ai nostri clienti dai broker cui vengono affidati tali mandati. Il venditore riesce a valorizzare un bene che sarebbe di difficile "digestione" da parte del mercato, senza fare visite, senza che si dia pubblicità alla cosa, e il compratore - dal canto suo - si garantisce a 10-15 anni la piena proprietà di un appartamento che gli porterà sicuramente un guadagno in conto capitale rispetto al prezzo pagato per acquistarne la nuda proprietà.

Lusso sì, ma a piccole dosi e idealmente se lo si utilizza personalmente

Comprare una bella casa, godersela qualche anno e poi rivenderla anche con una piccola perdita, non è poi un male. Uno si è garantito un bene che difficilmente avrebbe trovato in locazione vista la scarsità dei beni di questo tipo che uno può trovare nel nostro paese sul mercato delle locazioni viste le deboli garanzie che ha un generico proprietario nei confronti di un inquilino che non si comporti bene.

 

Come sempre vi inviatiamo a condividere con noi le vostre riflessioni sugli immobili di pregio come asset da investimento, anche le eseprienze positive e negative in merito, scrivendoci a: info@immobiliedinvestimenti.com