I rischi della speculazione immobiliare

Quando una persona, per proporti un investimento, qualunque esso sia, e convincerti ad investire ti sottolinea quanto potresti guadagnare devi sempre, sempre!, stare attento e aprire bene gli occhi: i professionisti della finanza ed in generale del mondo degli investimenti siano essi immobiliari od in private equity, sottolineano sempre i RISCHI che uno si assume entrando in un certo investimento, i rendimenti verranno ma sono incerti, i rischi sono invece certi e ben conosciuti prima di decidere di prendere parte ad una iniziativa.

I fuffaguru online ormai da mesi, forse grazie ai molti occhi davanti agli schermi a causa del lockdown, hanno cominciato a pompare decina di sponsorizzate dove ci mostrano come sia facile guadagnare millemila euro comprando e rivendendo case all'asta, comprando case dai "dontwanters" e rivendendole "con una lavata di faccia" sul libero mercato etc etc Occupandoci del tema, i principali social ci inondano di tutte queste sponsorizzate poi caratterizzate da dei copy, dei testi, lunghissimi ... ma chi mai la leggerà tutta quella roba li', basta sapere che "Filippo ha guadagnato 50,000 EUR con la sua prima operazione di saldo e stralcio".

Il presente post è dedicato a mostrare quelli che sono i principali rischi dell'investimento immobiliare, visto che molti vi propongono questo tipo di investimento ma pochi, o meglio nessuno, vi descrive i rischi che assumete comprando un bene immobile.  Ci limitiamo ad un"semplice" acquisto di un immobile con rogito notarile perchè il mondo dell'acquisto dei crediti che oggi va così di moda ha suoi rischi specifici: lì veramente uno rischia di comprare un pezzo di carta di nessun valore che viene annullato dopo che lo avete comprato quindi reputiamo che solo un pazzo vi ci si avvicini senza essere esperto della materia.

Molti ci dicono: "Se compro una casa a 100 per rivenderla a 150, il massimo che mi puo' capitare è che la dorvè rivendere a 85 o anche 70 nel caso il deal vada male, non si muore mica" ... purtroppo la visione del rischio come puramente "appiattito" sul solo e particolare "rischio prezzo" è molto diffusa e sbagliata, vediamo perchè.

Elenco dei rischi legati alla speculazione immobiliare:

Non vi accorgete di vizi dell'immobile e rimanete "incagliati" in un contratto preliminare che non si perfeziona mai in un rogito definitivo

Rischio di rimanere incagliati in un preliminare, magari fatto con leggerezza senza affidarsi ad un professionista, per cui solo successivamente vengono fuori delle problematiche sull'immobile che ne rendono impossibile o molto difficoltosa la vendita, pensiamo a degli abusi insanabili. Questo tipo di rischio è una cosa che viene sempre minimizzato dai fuffaguru, ma nella pratica quotidiana sono frequenti i casi di investitori "fai da te" che "visto l'affare" scoprono poi che il buon rezzo che era stato loro proposto aveva un motivo più che valido a spiegarlo. Qui non parliamo solo di una perdita di denaro, magari non consistentissima, ma sopratutto delle attenzioni e stress che una causa legale con il venditore che puo' durare, come è d'uso in Italia, anni, puo' portarvi. Nel comprare azioni quotate sul vostro trading online, questo tipo di rischio non c'e'.

Le spese di ristrutturazione dell'immobile che avete appena acquistato si riveleranno ben superiori a quelle messe a preventivo

 Rischio che le spese di ristrutturazioni che vi erano state prospettate di 100, si rivelino invece di 200, il non professionista si affida giustamente a professionisti ma anche questi sbagliano e non ho mai visto un architetto mettere mano al proprio portafoglio nel momento in cui una sua stima si rivelava sbagliata ed il famoso soppalco da abbattere o il tetto da rialzare costava molto di più da quanto lui originariamente prospettato per "portarsi a casa il lavoro". Anche qui grande stress e tanto tempo perso, un genere di rischio che è completamente sconosciuto all'investitore finanziario.

 

Semplice rischio di mercato: comprate una cosa che oggi vale 100 ma nel momento in cui potete metterla sul mercato vale 80, i tempi lunghi dell'immobiliare vi fregano

Rischio che la tipologia di immobile che uno ha deciso di acquistare, al mutare repentino del sentiment del mercato, da grande favorito del pubblico passi velocemente e inaspettatamente a "reietto": pensiamo ad un compratore di un seminterrato che, con le nuove norme urbanistiche, si riesce a trasformare catastalmente in abitativo. Lo si è pagato poco, pagato tanto di ristrutturazione, e si riesce adesso a proporre al mercato una "casa" a sonto del 25% rispetto ad un "normale " primo piano ma ... cosa succede... scopriamo dopo aver fatto tutto che nessuno vuole più seminterrati, manco regalati. Abbiamo un bene immobile, nuovo e ristrutturato di fresco, ma il mercato di fatto sparisce, le manifestazioni di interesse che riscontriamo sono poco sopra a quanto lo abbiamo pagato noi da deposito e non ristrutturato, cosa fare? L'opzione uno, quella che non vedo mai scegliere, è quella di vendere tutto e contabilizzare la perdita ed il cattivo affare, l'opzione due, quella che da sempre va per la maggiore nel mercato immobiliare, è di trasormare un'operazione di "flip" (acquisto e rivendita veloce) in un'operazione a reddito, dove la casa viene affittata, male, nella speranza che un domani il mercato si "riprenda". Se penso al caso di molti loft, comprati ormai più di 10 anni fa per "speculazione" ed ancora oggi "in pancia" alle società che sarebbero dovute sciogliersi nel giro di pochi mesi, mi viene da dire che spesso il mercato non si riprende mai. L'illiquidità del mercato immobiliare non è mai da sottovalutare: uno compra in un momento di euforia dove le case si vendono con il solo appendere un cartello vendesi sulla cancellata ma poi si trova a vendere qiando di compratori non se ne vede manco più l'ombra ... e l'asset rimane incagliato per anni.

 

Richio di morosità dell'inquilino in caso di messa a reddito dell'abitazione acquistata

L'Italia presenta poi un rischio di credito legato alla messa a reddito delle case che non c'e', almeno così marcato in altre giurisdizioni: se ti metti in casa la persona sbagliata perchè avevi fretta di mettere a reddito un'operazione che ti aveva caldeggiato il solito agente immobiliare messosi a fare l'assicuratore dopo 6 mesi dalla chiusura del deal, rischi non solo di non prendere una lira per anni ma di vedere il tuo fegato spappolato dalle grane legali e dalla rabbia di sapere che l'appartamento "nuovo" e perfetto che avevi creato è utilizzato a gratis da uno che non ne ha nessun rispetto e che molto probabilmente ti lascerà un rudere quando ti farà la grazia di uscire. Parlando con persone esterne all'ambiente si pensa che nel giro di 6 mesi massimo un anno si riesca a liberare una abitazione, esperienze personali di famiglia mi riportano alla memoria che per liberare un bilocale di Milano mio padre ci mise ben 10 anni (figli, malattie, madrie padri malati, nipoti portatori di handicap ... sperimentammo tutto in quel caso). Se con un'azione in borsa il peggio che ti può capitare è che diminuisca il dividendo o lo sospenda per un anno, nel caso di un abitazione, la stessa potrebbe non fornirti reddito per anni, senza contare che nel mentre avresti un "carry negativo" da cause e spese condominiali e di proprietà che vanno comunque pagate.

 

Quando decidi di comprare un immobile per investimento, ricordati sempre della grande illiquidità che caratterizza questa asset class: il fatto poi che "filippo abbia chiuso in positivo le sue ultime tre operazioni" non ti chiarisce che a fronte di questo operatore (esistente o meno che sia) ci sono i Manuel ed i Francesco che sono incappati nelle situazioni di cui sopra e di certo non vogliono vedersi portati ad esempio dal fuffaguru di turno.

 

L'immobiliare è semplice, ma non è facile.

 

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