La IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili all’Estero) è un’imposta patrimoniale introdotta per soggetti residenti in Italia che possiedono, direttamente o tramite diritti reali, immobili situati fuori dal territorio nazionale.
In sostanza: se sei residente fiscale in Italia ed hai un bene immobiliare all’estero (es: un appartamento in Spagna, un ufficio in Francia, un terreno in Croazia, ecc.), potresti essere tenuto al versamento di questa imposta.
La ratio è sostanzialmente quella di mettere sullo stesso piano fiscale (sotto l’aspetto patrimoniale) gli immobili detenuti in Italia (dove si paga l’IMU) e quelli detenuti all’estero, da parte di soggetti residenti.
Quindi, per chi investe immobili all’estero (sia come persona fisica, sia come società semplici, enti non commerciali), l’IVIE è uno degli oneri da considerare in sede di pianificazione.
Chi è tenuto al pagamento
I soggetti passivi dell’IVIE sono (tra gli altri):
le persone fisiche residenti in Italia che detengono immobili all’estero.
gli enti non commerciali e le società semplici o di persone (SNC, SAS) residenti in Italia che detengono immobili all’estero.
i titolari di diritti reali su immobili all’estero: ad esempio usufrutto, uso, abitazione, superficie, enfiteusi.
Importante: l’obbligo scatta per tutti gli usi dell’immobile — abitativo, commerciale, strumentale — non solo per la “seconda casa”.
Quindi, se hai un immobile all’estero che fai gestire come investimento (affitto, ecc.), sei chiaramente nel perimetro.
Base imponibile ed aliquota
La base imponibile è determinata in modo differente a seconda dello Stato in cui è situato l’immobile e della disponibilità di valori catastali o altre metriche.
In particolare:Se l’immobile è in un Paese UE/SEE che prevede valori catastali riconosciuti dallo Stato italiano, si può fare riferimento al valore catastale estero.
Se non esiste un valore catastale appropriato, si prende il costo di acquisto oppure, in mancanza, il valore di mercato.
Si tiene conto della quota di possesso e del numero di mesi dell’anno in cui l’immobile è stato detenuto (il mese è interamente considerato se sei stato titolare per almeno 15 giorni)
A decorrere dal 1° gennaio 2024, l’aliquota ordinaria dell’IVIE è pari all’1,06% del valore dell’immobile. Sì avete letto bene, più dell'1% del valore di mercato dell'immobile che avete comprato pensanod i avere fatto un grande affare!
Implicazioni per chi investe all'estero
Dal punto di vista di un operatore immobiliare o di un investitore che valuta operazioni all’estero, l’IVIE impone alcune riflessioni:
Impatto patrimoniale: se hai un portafoglio immobili estero significativo, l’1,06% annuo del valore può incidere sensibilmente sul rendimento netto dell’investimento. Ad esempio, per un immobile del valore di 500.000 €, l’imposta può essere ~5.300 €/anno.
Costi aggiuntivi da incorporare nell’analisi di investimento: oltre alle imposte locali estere (tasse locali, IMU analoghe, imposte su affitti, ecc.), devi considerare l’IVIE come costo “fisso” annuale.
Monitoraggio e compliance: il mancato versamento o la dichiarazione incompleta possono comportare sanzioni. Per chi opera con immobili all’estero è fondamentale una buona compliance.
Doppia imposizione e credito d’imposta: se nel paese estero è stata pagata un’imposta patrimoniale analoga (o imposta immobiliare sul valore), l’Italia consente un credito d’imposta fino all’ammontare dell’IVIE.
Pianificazione fiscale del portafoglio: se gestisci più immobili in più paesi, o intendi reinvestire, devi prevedere l’IVIE nella valutazione della redditività netta e poterlo spiegare anche agli investitori/partner.
Criticità
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Anche se l’aliquota non è elevata come alcune imposte patrimoniali in altri paesi, per patrimoni immobiliari all’estero in forte crescita può diventare significativo.
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La variabilità tra paesi (valore catastale, valutazione di mercato) può generare incertezza nel calcolo.
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Se investi in paesi extra-UE/SEE, la base imponibile può essere più “incerta” (valore di mercato), con rischio di accertamenti.
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La tassazione sull’immobile può ridurre il rendimento netto se non integrata nel business plan.
Opportunità/Suggerimenti
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Valutare bene l’acquisto: prima di acquistare all’estero, calcola anche l’impatto dell’IVIE sul ritorno netto, come se fosse un “costo immobiliare d’esercizio”.
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Predisporre la documentazione: conserva atto d’acquisto, valore catastale estero (se disponibile), eventuali imposte estere pagate, per poter beneficiare del credito d’imposta.
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Consultare un fiscalista internazionale: per paesi in cui il sistema catastale è debole o i valori non chiari, un professionista può aiutare a determinare correttamente la base imponibile.
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Monitorare i cambiamenti normativi: ad esempio l’aliquota è aumentata al 1,06% dal 2024; è bene essere aggiornati.
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Includerlo nel modello finanziario: per ogni immobile estero, aggiungi nel foglio Excel o modello pro-forma la voce “Imposta IVIE annua = Valore bene × aliquota × quota detenzione” per simulare la redditività.
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Valuta l’abitazione principale estera: se l’immobile all’estero è la tua residenza principale e rispettivamente classificabile, esistono aliquote ridotte o detrazioni che possono ridurre l’imposta.
Conclusione
Per un investitore immobiliare che opera anche oltrefrontiera, l’IVIE è un tassello essenziale della fiscalità da conoscere e gestire bene. Non è “invisibile” — e anche se non appare immediatamente come un costo enorme, la somma degli anni e la moltiplicazione per più immobili possono generare un impatto rilevante sul rendimento complessivo.
Il vantaggio competitivo sta nell’inquadrare questi oneri nella fase di selezione dell’immobile, nel modello di reddito, e non pensarli solo “dopo l’acquisto”. Inoltre, per la tua attività (blog, consulenza immobiliari, investimenti), avere un’analisi chiara dell’IVIE è un ottimo contenuto di valore per il tuo pubblico (proprietari-investitori italiani che guardano all’estero).
La cosa per noi simpatica è che dell'IVIE non facciano alcun cenno proprio i venditori, sopratutto sul web, che vi propongono la classica casa a Dubai e simile, non sarebbe un dettaglio da sottolineare con enfasi nell'imbastire un discaorso sull'investire nellimmobiliare all'estero?
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