Una cosa buffa a cui spesso pensiamo è che fino a 5-6 anni fa eravamo spesso criticati dai proprietari a cui offrivamo i nostri servizi di intermediazione immobiliare perchè chiedevamo loro di "lavorare troppO", di impegnarsi sui propri immobili più di quelli che ano stati abituati a fare in precedenza.
Chi legge il nostro blog sa che per noi, perchè un appartamento a Milano possa raggiungere la piena valutazione di mercato in locazione, ma sopratutto sia in grado di attirare la clientela migliore, deve essere "in ordine". Una ristrutturazione recente, un impianto elettrico a norma di legge, un mobilio possibilmente non della nonna morta prima della guerra dei 30 anni ed in genere una casa consegnata completamente arredata in modo che un conduttore non debba farci alcuna spesa per utilizzarla al suo arrivo.
La prassi, per tanti anni, è stata quella, pensiamo ancora ogi alle grandi amministrazioni immobiliari di Milano, che gestiscono beni di famiglie che hanno non decina ma centinaia di appartamenti in città, di affittare la casa vuota e senza alcun tipo di manutezione della stessa: l'idea alla base di questo modo di operare era che se un conduttore viene per rimanere a lungo, farà lui le operazioni necessarie per rendere la casa confortevole per sè e la propria famiglia, anche eventualmente mettendosi a rifare il bagno. Le cose non potrebbero essere cambiate maggiormanete, nel caso di locazioni a lungo termine: negli ultimi anni nessuno, ma proprio nessun conduttore è disposto ad investire in una casa che non sia la propria, unica eccezion fatta - pensando alla nostra esperienza recente - per alcuni casi in cui il condutore, stremato dal clado agostano che ormai abbraccia non più solo Agosto ma almeno tre mesi, per l'installazione di qualche split per l'aria condizionata.
L'esplosione delle locazioni turistiche ha fatto sì che tutti i locatori oggi abbiano un approccio più proattivo nella locazione dei propri immobili
L'atteggiamento dei proprietari di casa è stato completamente rivoluzionato dall'avento di AirBNB e di tutte quelle piattaforme che hanno consentito loro, nel vuoto normativo venutori a creare, di affittare i loro appartamenti per anche solo pochi giorni.
Tutti oggi sanno che una casa deve essere consegnata completamente arredata, spesso vogliono arredare anche case di dimensione importante dove il futuro inquilino potrebbe avere qualche suo elemento di arredo da portare con se all'interno di essa e ci chiedono spesso l'elenco dei piccoli elettrodomestici necessair alla locazione, come bollitore o fori a microonde, quando solo 10 anni fa la stessa lavatrice era una elemento che si metteva a discrezione del proprietario stesso, perchè "poi si rompe e loro non la aggiustano".
Con la curva che mostriamo a corredo del post, vogliamo fare chiarezza su quello che succede man mano che si aumenta il proprio impegno nella gestione di un immobile
Sull'asse delle x, in orizzontale, abbiamo indicato il crescere lianeare dell'impegno nella gestione di un proprio appartamento in locazione, impegno che può essere misurato con una combinazione di tempo dedicato ad esso (gestione, commercializzazione, manutenzione) e di soldi investiti su di esso (arredarlo, corredarlo, cambiarlo di aspetto ogni tot msi o anni in modo che sembra sempre "nuovo" e fresco).
Possiamo pensare a questa crescita della variabile "sbattimento" come una scala su cui posizionare i vari metodi di mettere a reddito un immobile a Milano,
si parte dal propolo per il solo lungo termine senza arredo e nulla, al proprolo per il lungo termine con un check iniziale sulgli impianti ed eventuali infissi da modificare con tripli vetri, ad una locazione con casa completamente arredata, ad una locazione di casa arredata consentendo, per un canone superiore, al conduttore di stare solo pochi mesi (una sorta di "medio termine" come lo chiamiamo noi) fino alla gestione della casa come casa vacanza per cui il conduttore può essere anche un turista che si trattine e nella cas aper una sola notte e per cui quindi la stessa si viene ad equiparare ad una "caera di albergo".
Paragonare le rendite, lorde, di questi diversi generi di locazione ha poco senso e lo si capisce facilmente: una cosa è prendere 1000 EUR al mese senza fare nulla da uno studente che ha affittato il vostro bilocale in zona Bocconi, e ripreoccuparsi della cosa tra tre anni quando questo finisce il suo corso di studi e vi presenta disdetta dal contratto di locazione, un'altra, ben diverse come impegno e costi associati, è far girare lo stesso appartamento con un fatturato di, magari, 2000 EUR mensili ma dovendo essere "sempre sul pezzo" gestendo il cambio biancheria e assicurandosi che la casa stessa sia sempre al top per ogni nuovo cliente che arriva in essa per domrirci anche solo un paio di notti.
Cosa deve fare il buon agente immobiliare, a Milano, secondo noi?
Semplice, a dirsi ma non a farsi: deve per ogni specifico immobile scegliere, insieme al cliente locatore, il tipo di locazione che massimizza questa curva di rendimento andando però anche a "prezzare" questo sbattimento e portando i tanti costi impliciti e rischi non visibili associati allo stesso che rendono meno proficuo guadagnare di più sbattendosi di più.
Se una casa, mettiamo un bilocale di 50 metri quadri, fronte Duomo che fattura 5000 EUR al mese come locazione breve, giustifica lo sbattimento necessario per raggiungere questi ragguuardevoli livelli di introiti, lo stesso non può dirsi del bilocale in zona Bocconi, magari meno centrale, mettiamo accanto alla metro di BRENTA, per cui lo "sbattimento" per una locazione short term è sì ripagato ma troppo poco rispetto al già alto reddito che si può avere affittando lo stesso due volte l'anno ai tanti studenti stranieri che lì cercano un residneza per un solo semestre.
Non c'è purtroppo una soluzione che vada bene per tutti i proprietari e sopratutto un metodo di messa a reddito che sia ottimale per tutti i tipi di immobile, bsogna analizzare situazione per situazione ma avendo numeri alla mano per non ragionare su "impressioni" o preconcetti ma con dati alla mano per capire che cosa sia effettivamente più conveniente.
Non affidatevi al caso o ad "agenti" per cui la locazione sia solo una perdita di tempo con cui magari fare un po' di cssa in tempi di magra delle vendite, affidatevi a professionisti che vivono e respirano locazioni tutto il giorno.
Scriveteci, senza impegno, a: info@immobiliedinvestimenti.com
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