Aprire un business residence, buona o cattiva idea?

Come spesso ci siamo trovati a dire in altri post, possedere oggi un immobile commerciale anche in una posizione strategica di Milano centro, non assicura di non avere problemi, i conduttori - quelli buoni con i budget più alti - hanno molte occasioni a loro disposizione e negli ultimi anni hanno mostrato di non gradire più gi stabili "misti" a vantaggio di palazzi con unica destinazione direzionale.

In questo post non trattiamo la locazione, come prestazione di servizi, di singole stanze del proprio ufficio, per cui siamo totalmente favorevoli: ho uno spazio oggi sovradimensionato rispetto alle mie esigenze, metto sul "mercato" una o due stanze che non mi sono più utili in cambio di un canone mensile che includa utenze e piccoli servizi di segreteria. Questa cosa fa assolutamente senso, ci si basa sulla propria presenza nell'immobile e si va a diminuire il costo di locazione o a coprire  le spese di proprietà nel caso che dell'immobile si sia i proprietari.

Qui vogliamo analizzare invece il caso di chi si trovi in mano un immobile commerciale o valuti oggi di non locarlo ad una singola società con un contratto standard 6+6 come da disposizioni di legge, ma ad N realtà, più piccole, e magari anche non sempre presenti in loco o magari che hanno la necessità dell semplice domiciliazione di posta, con contratti di locazione flessibile, anche di un solo mese.

Quali immobili commerciali si adattano a questo tipo di utilizzo?

Se fino a poco tempo fa si poteva ipotizzare questo tipo di soluzione anche per immobili di metraturadi 200-300mq, oggi riteniamo la presenza di una risorsa in pianta stabile in ufficio come un must: si deve assumere una segretaria, che abbia sotto controllo la situazione, accolga le persone ospiti che vengono per incontrare conduttori dello spazio e faccia troubleshooting di eventuale problematiche di internet, riscaldmaneto e altre questioni tecniche da risolvere spot senza poter demandare le stesse ad uno dei conduttori, come detto spesso non presenti.

Considerando che una segretaria, assunta con contributi e tutto viene a costare circa 30000 EUR l'anno, perche' tale spesa possa essere coperta dal canone di locazione e costituisca un business model di una qualche attrattiva rispetto alla locazione commerciale tradizionale, dobbiamo essre tra i 450-500mq di superficie minima. Per metrature più piccole il costo della segretaria e di tutte le utenze e servizi a carico del "manager" del business residence non consentirebbero nessuna marginalità. Come indicazione ai nostri clienti siamo spesso anche più categorici, indicando metrature prossime agli 800mq perche' la cosa valga la pena di essere messa in piedi.

Clienti tipo del business residence

- società che necessitano solo di domiciliazione e su richiesta della sala riunione n caso di incontri sulla piazza di Milano

- professionisti che lavorano su Milano, necessitano di un posto in cui lavorare ma che possono accontentarsi di una seggiola, non fissa, magari in una reception, open space, senza dover tenere quindi schedari o documenti che richiederebbero una desk "fisso"

- persone, singoli professionisti, o piccole realtà che necessitano di una o più postazioni di lavoro anche in un ambiente dove sono presenti altre persone: questo e' quello che chiamiamo coworking, un costo di una postazione di questo genere a Milano va dai 250 ai 300 EUR mensili - qui si intende postazione fissa

- società che hanno necessita di stanze dedicate a loro dai 3 ai 6 dipendenti, qui si possono pensare anche contratti di locazione di maggiore durata e si puo' ipotizzare che questi portino all'interno dello loro stanza di utilizzo esclusivo delle stampanti o mezzi propri, eventualmente anche di arredo

 

I clienti di cui sopra, tranne gli ultimi, presentano una grande flessibilità, cambiano spesso e quindi bisogna avre una presenza costante sul mercato, con offerte economiche in linea con i prezzi del momento e adeguando i propri servizi a quelli offerti dalla concorrenza. Di fatto e' un vero e proprio lavoro.

Le riflessioni sono spesso in linea con quelle che facciamo con lo short term relativo agli immobili residenziali:

- se lo si fa da soli, direttamente, la cosa conviene perche' si riesce a marginare di più sulle piccole metrature in cui e' offerto il proprio immobile

- se invece dobbiamo dare la cosa in gestione ad una società che si occupi di tutto, sia con canone fisso per noi, che condividendono le performance economiche ... beh l'appeal e' sicuramente minore.

 

Prima di buttarsi in questa avventura e' bene analizzare con molta attenzione il bene che si ha a disposizione, a differenza delle locazioni brevi di appartamenti, mettere un ufficio vuoto in condizioni di ospitare n società con arredi flessibili e servizi tecnologici di ultima direzione e' un investimento non da poco, sopratutto su metrature ampie di cui abbiamo detto. Si rende necessaria una vera e propria due diligence del business che si vuole iniziare.

 

Se avete immobili ad uso ufficio nel centro di Milano e volete metterli a reddito, non esitate a chiamarci. Saremo lieti di aiutarvi nella loro commercializzazione con canali social dedicati che abbiamo creati negli ultimi anni: Officerentmilan (www.officerentmilan.com) e Of2ice (www.of2ice.com)

Per condividere le vostre opinioni o magari raccontarci la vostra esperienza come clienti di coworking oggi attivi sulla piazza milanese, come sempre vi invitiamo a scriversi a: info@immobiliedinvestimenti.com