L'affitto di un appartamento comporta da parte del conduttore, non solo il pagamento della pigione mensile che è il canone su cui il locatore-proprietario pagherà poi le imposte, ma anche il rimborso delle spese condominiali di sua competenza, quelle cosidette "ordinarie".
Nella gestione di un palazzo vi sono spese ricorrenti che si ripetono di anno in anno, e vengono appunto dette "ordinarie" ed invece spese che avvengono solo una tantum a seguito di una delibera condominiale che volge al miglioramento o ammodernamento dell'edificio stesso, dette "straordinarie".
E' conoscenza comune il fatto che all'inquilino, se non in casi particolari, non possano essere fatte pagare le spese straordinarie ma ci si debba limitare a fargli pagare quelle ordinarie, che in massima parte sono quelle che lui gode direttamente, pensiamo alla presenza di portineria su cui si appoggia per il ritiro dei pacchi Amazon e al riscaldamento condominiale durante il periodo invernale.
I conti vanno fatti bene prima e non dopo
Il locatore è tenuto a riportare nel contratto di locazione una cifra da richiedere al conduttore, a cadenz amensile o trimestrale, che sia in linea con i consuntivi condominiali più recenti. I conti su quante siano le spese condominiali da farsi rimborsare dal conduttore sono da fare prima della firma del contratto e non quando dopo mesi di permanenza di quest'ultimo nell'immobile, arriva il nuovo consuntivo con le spese da pagare.
Facciamo un esempio, mettendoci anche nei pann di un conduttore o di un genitore del medesimo che deve prendere la decisione su quale appartamento prendere in locazione anche in base ai costi che gli vengono prospettati.
Se un bilocale ci viene mostrato a 900 eur di canone e 100 eur di spese, noi sappiamo che abbiamo un costo fisso di 1000 eur mensili a cui dovremo aggiungere solo le utenze dei consumi. Se dovessimo ricevere a fine anno una richiesta di conguaglio di 80-100 eur la cosa cambia poco il nostro calcolo iniziale ma se tale richiesta di conguaglio dovesse essere di 700 eur allora questo porta ad una totale revisione dei costi su cui abbiamo basato la nostra decisione all'inizio.
Come giustificare la richiesta di conguaglio
Nella nostra pratica di gestione di immobili residenziali a reddito ci teniamo sempre "larghi" sulle spese condominiali, andando ad arrotondare per eccesso le stesse proprio per far sì che non ci siano richieste di conguaglio spese da parte del locatore che debbano poi portare ad una analisi di documenti di contabilità condominiale che spesso non sono chiarissimi da interpretare. Se un appartamento ha 80 eur al mese di spese, suggeriamo di chiederne 100 e minimizzare la possibilità che ci possa essere una richiesta di integrazione l'anno successivo. Gli affitti con studenti durano raramente più di 2-3 anni, e quindi tenendosi un leggero margine sulle spese fa sì che uno possa stare tranquillo per quel periodo.
Qualora invece la richiesta di conguaglio sia giustificata il locatore non è tenuto solo a fornire al conduttore il consuntivo che mostra come le spese di egstione della casa siano superiori a quelle indicate sul contratto ma anche fornire il vecchio consuntivo su cui il locatore si è basato per stimare l'indicazione di costi riportata sul contratto stesso firmato dalle parti.
Se fate male i conti, non potete chiederne conto al povero conduttore
Se come locatori avete indicato 100 eur di spese mensili e a fine anno vi siete resi conto di non aver incluso la quota spese del riscaldamento e questa cuba per 1200 eur annuali, non potete chiedere al conduttore un "conguaglio" di 1200 EUR, perchè questo consumo è stato semplicemente negletto nella scrittura contrattuale e non è quindi dovuto ad un maggiore utilizzo del riscaldmento stesso da parte dell'inquilino.
I conti, fatti bene, sulle spese condominiali di cui chiedre il rimborso al conduttore, vanno fatti prima e non dopo aver affittato il vostro immobile.
Affidarsi ad un professionista della gestione a reddito di immobili residenziali, sopratutto a MIlano dove i cosi degli stabili sono sempre più esosi, serve anche ad evitare problemi come questo.
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