Il tempo passa ma i bias degli investitori restano, questo non è un bene per la società nel suo aggregato perchè il risparmio tende ad essere allocato in maniera subottimale ma lo è ancor più per gli investitori stessi che finiscono sempre per essere preda, volenti o nolenti, dei truffatori e "con artist" che il mondo della finanza, ma anche dell'immobiliare, richiamano come orsi verso il miele.
Il grafico che abbiamo creato come supporto visuale del post rappresenta due simulazioni montecarlo, ovvero estrazioni di numeri casuali che in qualche modo dovrebbero "mimare" l'andamento di due fondi di investimento:
- il primo, che abbiamo definito a' la Madoff, in onore dei principi degli schema-ponzi moderni, è caratterizzato da un ritorno medio annuale del 7% (molto ricco rispetto alle obbligazioni sicure offerte sul mercato ma non troppo da sembrare finto per quello che è), ed è caratterizzato da una volatilità del 2%, minima quindi (proprio perchè la volatilità la si decide "a tavolino" di mese in mese, quindi è pura variabile di marketing e non ha nulla a che vedere con gli investimenti sottostanti che non esistono
- il secondo invece è un fondo che abbiamo chiamato "volatile", un fondo di investimento con un ritorno percentuale medio del 15% l'anno ma al prezzo di una volatilità importante, un bel 20% annuo, che si vede tutta nelle grandioscillazioni del grafico che l'unica serie storica generata ha prodotto
I numeri sull'asse delle ascisse sono i mesi, 120 (quindi 10 anni) per cui si sono generati i numeri di rendimento mensile dei due fondi), quello delle ordinate mostra le valorizzazioni dei due fondi.
Bene, se chiiediamo ad una platea di investitori quale dei due grafici preferiscono "a pelle", la stragrande maggioranza propenderà per il fondo a' la Madoff.
Vediamo in dettaglio i motivi per cui questa preferenza è irrazionale:
- se uno investe per il lungo periodo (pensione, laurea del figlio, comprare una casa dove passare l'ultimo periodo della vita vista mare ...) non si dovrebbe preoccupare più di tanto della volatilità del fondo in un periodo intermedio - ad esempio nella simulazione montecarlo vediamo che dopo 5-6 anni il fondo non è andato da nessuna parte - ma dovrebbe avere fiducia nelle capacità della asset class sottostante di portare i rendimenti promessi nel lungo termine, cosa che qui viene fatta ampiamente, addirittura la serie nello specifico porta ad un rendimento annualizzato vicino al 17%, rispetto al 15% impostato
- gli investitori devono comprendere una volta per tutte, e questo vale purtroppo molto anche per gli investimenti immobiliari, la differenza che passa tra rischiosità e volatilità: i due fondi che abbiamo di fronte sono entrambi rischiosi ma mentre per quello "onesto" la rischiosità è ben rappresentata dalla volatilità che ogni mese noi rileviamo nella valorizzazione delle quote del fondo stesso, per quello a' la Madoff questo non vale. Oggi, e siamo certi che le cronache finanziarie dei prossimi mesi ci daranno ragione, con rendimenti bassi dei tassi dei paesi più sviluppati, gli investitori si sono andati a ficcare in decine di asset class illiquidie e poco trasparenti dove il mark to market delle posizioni è fatto, nel caso più fortunato, ad occhio. Fondi di private debt che non registrino crolli notevoli nei mesi di Marzo ed Aprile 2020 non possono essere che veicoli di investimento, anche legittimissimi, ma in cui la valorizzazione degli investimenti non è condotta in modo adeguato. Io investitore vedo poca volatilità all'esterno ma questa poca volatlità mi copre però dei rischi enormi sottostanti che quando si dovessero verificare non porteranno ad un -2% o -5% ma più probabilmente ad un -35%
- nella vita è giusto poi essere anche un pochino scettici e chiedersi: ma come mai questo prodotto di investimento con una volatilità cos' contenuta ed un track record così importante non è ancora stato chiuso a nuovi investimenti per raggiunti limiti di asset in gestione. Fondi con ritorni stellari nel mondo ci sono, verissimo, ma sono fondi che per mantenere questi livelli di rendimenti annualizzati chiudono le porte a nuovi investitori andando a remunerare quelli esistenti. Chiedetevi come mai siete così fortunati, vi risparmierete delle grosse perdite in conto capitale e magari di vedervi citare sulle pagine dei giornali tra i "polli" che hanno creduto all'ultimo con artist
Il motivo per cui abbiamo voluto toccare questo tema viene dal fatto che sempre più spesso riceviamo, o direttamente o tramite nostri cliente, dei teaser di fondi immobiliari molto simili al fondo a' la Madoff di cui sopra. Veicoli che esitono da 5-7 snni, con rendimenti costanti vicini al 7-8% annualizzato e con una oscillazione delle valutazioni minima se non addirittura nulla. Siamo certi che la stragrande maggioranza di queste società siano assolutamente oneste e compliant a tutte le regole di trasparenza dettate dalle authority che le regolano, ma quello che è certo è che non forniscono un chiara e trasparente descrizione dei rischi che l'investitore assume entrando nell'investimento.
Pensiamo ad un caso concreto: compriamo le quote di asset di logistica importante in una primaria città italiana: questo tipo di beni oggi si scambia al 10% di rendimento, quindi avremo un investimento contabilizzato a 100, ipotizzando che sia questo il valore di acquisto, che rende un 10% annuo al lordo delle tasse, beh scuramente non male ma ... ma ci sono due cose che non vi dicono o non sottolineano:
- la prima è la liquidità dell'investimento stesso: se voglio dismettere la mia quota bisogna trovare sul mercato secondario qualcuno che sia disposta a comprarla e non è detto che chi entra la voglia pagare la stessa cifra che ho sborsato io, questo senza parlare di onerosi costi provvigionali per il broker che organizza la transazione stessa
- la seconda è che questo tipo di asset è per sua stessa natura asingle tenant, quindi con un unico ed importante inquilino, mettiamo che sia Amazon: ma se questo va via, cosa ce ne facciamo del bene? Quale sarà il suo valore di mercato, sarà possibile ripiazzarlo sul mercato magari ad un canone infeiore ad un nuovo player dei trapsorti, sarà possibile convertirlo in qualcosa d'altro???
Questi sono i rischi che si nascondono in tanti trappoloni più o meno evidenti del mondo immobiliare, ricordiamoci sempre di chiederci come vengono valorizzate le quote degli investimenti in cui mettiamo il nostro danaro per capire se sono numeri che abbiano senso e indaghiamo sempre a fondo i REALI RISCHI cui andiamo incontro facendo un investimento.
Per info e chiarificazioni, come sempre, scriveteci a: info@immobiliedinvestimenti.com
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