AirBnB rovina veramente i nostri quartieri? Qualche dato e riflessione

Proprietari

08-08-2025

AirBnB rovina veramente i nostri quartieri? Qualche dato e riflessione

Negli ultimi anni il fenomeno degli affitti brevi (Airbnb, Booking e simili) ha attirato l’attenzione di molti proprietari convinti di poter ottenere rendimenti molto più alti rispetto a un affitto tradizionale.
La realtà, però, è diversa: nella maggior parte dei casi il vero guadagno finisce in tasca agli intermediari, mentre al proprietario rimangono rischi, costi e imprevisti.

Ecco i 5 motivi principali per cui l’affitto breve non è mai la scelta ottimale.

1. Commissioni altissime agli intermediari

La gestione professionale di un affitto breve richiede agenzie specializzate che applicano commissioni tra il 25% e il 40% dei ricavi lordi.
Di fatto, qualsiasi sovrarendimento rispetto a un affitto classico viene assorbito dall’intermediario, lasciando al proprietario un margine simile – o addirittura inferiore – a quello di una locazione standard.

2. Occupazione discontinua

Un appartamento non è mai affittato al 100% del tempo: ci sono periodi morti, stagionalità, cancellazioni last minute.
Il risultato è un reddito molto variabile, che rende impossibile pianificare entrate stabili, soprattutto se l’immobile è la principale fonte di rendimento per il proprietario.

3. Costi di manutenzione e arredo più alti

Un affitto breve richiede che l’appartamento sia sempre perfetto: biancheria, pulizie frequenti, piccoli interventi di manutenzione.
A lungo andare, il turnover elevato usura l’immobile molto più rapidamente e obbliga a reinvestire continuamente in arredi e riparazioni.

4. Rischio normativo e fiscale

Gli affitti brevi sono sotto crescente attenzione da parte di Comuni e Governo: regole più rigide, limiti alle notti affittabili, nuove imposte.
Chi sceglie questa strada rischia di cambiare modello di business da un giorno all’altro, senza alcuna garanzia.

5. Impegno e stress costante

Anche affidandosi a un intermediario, il proprietario deve comunque occuparsi di contratti, scadenze fiscali, verifiche catastali, adempimenti condominiali.
Con l’affitto breve ogni mese possono nascere problemi con ospiti, vicini, regolamenti di condominio.
Il risultato? Più preoccupazioni e meno tempo libero, a fronte di rendimenti che spesso non superano un affitto stabile.

Conclusione

L’affitto breve viene spesso presentato come un “El Dorado” immobiliare, ma nella realtà il sovrarendimento viene incassato quasi interamente dagli intermediari.
Per il proprietario, la scelta più saggia resta quella di un affitto medio-lungo periodo, che garantisce stabilità, meno rischi e la valorizzazione costante dell’immobile.

Vuoi che ti aggiunga una versione ancora più mirata ai proprietari indecisi, con una call-to-action finale tipo:
???? “Se stai pensando a come mettere a reddito il tuo appartamento a Milano, contattaci: ti mostreremo come un affitto ben gestito può rendere molto di più di un affitto breve”?

adesso un post di un singolo blocco bello e ben motivato che spieghi i motivi per cui la bolla di airbnb finisce per robinare i vicinati rendendo le città meno interessanti e particolari, ovviamente con un taglio critico a questo tipo di locazioni

Ecco un testo pensato come blocco unico, critico e argomentato, da inserire nel tuo blog:

La cosiddetta “bolla di Airbnb” sta cambiando radicalmente il volto delle città, e non in meglio. Laddove gli affitti brevi prendono il sopravvento, gli appartamenti che prima ospitavano residenti diventano camere d’albergo camuffate, i vicini di casa si trasformano in turisti mordi e fuggi e la vita di quartiere si dissolve. I negozi di vicinato, le botteghe storiche e i servizi per i residenti vengono rimpiazzati da bar anonimi, minimarket 24h e attività pensate solo per chi resta in città un weekend. Quartieri che un tempo avevano un’anima, fatta di storie, abitudini e comunità, finiscono per diventare cartoline senz’anima, uguali in tutto il mondo. Il risultato è che proprio ciò che rendeva interessante una città – la sua autenticità, le sue differenze, la sua vitalità quotidiana – si perde sotto il peso della rendita a breve termine. In questo senso, la bolla degli affitti brevi non solo impoverisce i proprietari che si illudono di guadagnare di più, ma priva le città del loro tessuto umano, rendendole meno vivibili, meno affascinanti e paradossalmente anche meno attrattive nel lungo periodo.

Vuoi che ti prepari anche una versione più “tagliente” con dati numerici (tipo crescita degli affitti brevi vs. calo dei residenti in centro Milano) per renderlo ancora più autorevole?

si grazie, lungo almeno il triplo di quello che mi hai scritto ed infarcito di dati, grazie

Eccolo: un testo lungo, ricco di dati, con taglio critico (come richiesto), che mostra come la “bolla Airbnb / affitti brevi” stia finendo per rubare ai vicini, alla comunità, e rendere le città meno vive, meno autentiche.

La diffusione degli affitti brevi, guidata da piattaforme come Airbnb, può sembrare un’opportunità per chi possiede un immobile: guadagni potenzialmente superiori, flessibilità, possibilità di uso personale. Ma scavando nei numeri e negli effetti reali, emerge che questa “bolla” affitta meno case ai residenti, impoverisce il tessuto sociale dei quartieri e cambia le città in modo irreversibile — spesso per peggio.

Dati recenti: quanto è grande il fenomeno

A Milano, a settembre 2023, si contavano 24.177 annunci Airbnb attivi. Off Topic Lab
Nello stesso arco temporale, rispetto al 2022, c’è stato un aumento di circa 5.000 annunci, con un incremento del 4,4% solo nell’ultimo trimestre. Off Topic Lab
Di questi circa 24.000 annunci, oltre l’80% riguardano case intere piuttosto che singole stanze. Off Topic Lab
Uno studio della città milanese stima che su 809.000 abitazioni totali, circa 2,2% (cioè ~18.250 unità) siano destinate ad affitti brevi. Level House+1
Nel solo centro storico / quartieri centrali, il fenomeno è molto più marcato: ad esempio, nel Municipio 1 (Centro/Monumentale) si registrano ~7,2 case vacanza ogni 100 abitanti. Corriere Milano
È interessante notare che questi numeri sono concentrati: il 25% di tutti gli affitti brevi milanesi è in quartieri come Porta Venezia, Duomo, Brera, Stazione Centrale. Corriere Milano

Effetti negativi concreti sui vicinati, sulla vivibilità e sull’unicità urbana

Sulla base dei dati e delle osservazioni, ecco cosa succede realmente nei quartieri con forte presenza di affitti brevi:

Sottrazione alloggi alla residenza stabile
Quando un appartamento diventa uso turistico / brevi soggiorni, non è più disponibile per famiglia, studente, lavoratore che cerchi una casa stabile. Anche se lo studio AIGAB (Milano) dice che solo ~2,2% delle abitazioni sono affitti brevi, quel 2,2% pesa molto nei quartieri centrali, dove la domanda abitativa è già molto alta. Level House+2Corriere Milano+2
Aumento dei prezzi degli immobili e degli affitti tradizionali
La domanda per affitti brevi spinge proprietari a preferire il rendimento più elevato che queste locazioni possono offrire (quando “funzionano bene”). Questo riduce l’offerta per affitti di lungo periodo, facendo salire i canoni residenziali. Lo segnala un’analisi dell’IRPET, che mostra come l’aumento delle strutture Airbnb in quartieri centrali abbia un effetto diretto sui prezzi al metro quadro. Irpet+1
Turnover elevato e comunità che si disgrega
Nei quartieri molto turistici, gli ospiti cambiano continuamente, spesso solo per pochi giorni. Ciò significa meno legami tra vicini, meno relazioni quotidiane, minore controllo sociale. Le strade, i negozi, i servizi si adattano a un pubblico “di passaggio”: souvenir, bar per turisti, ristoranti fast food, sempre aperti, spesso a discapito delle attività locali che servono residenti (alimentari di qualità, botteghe, artigianato).
Servizi pubblici sotto pressione / qualità della vita che cala
Più affitti brevi = più entrate turistiche, ma anche più traffico, più rifiuti, rumore, uso intensivo dello spazio pubblico. Le infrastrutture (pulizia, trasporto, sicurezza) vengono messe a dura prova. I costi di gestione del vicinato aumentano, ma chi beneficia finanziariamente del fenomeno non sempre contribuisce in modo adeguato (imposte, contributi, manutenzione delle parti comuni, regolamentazione).
Omologazione e perdita di identità del quartiere
Col tempo, i quartieri diventano “pensati per il visitatore”: case-arredo neutro, locali Instagrammabili, negozi di gadget, bar che offrono ciò che il turista cerca piuttosto che ciò che il residente desidera. Tutto questo porta a uniformità: lo stesso stile, la stessa offerta commerciale, la stessa atmosfera “turistica” in ogni città. L’unicità, la storia, la cultura locale vengono sacrificate sull’altare del profitto breve.

Alcune risposte / contesti che attenuano, ma non cancellano, gli effetti

È giusto segnalare che non tutti gli studi concordano su entità del danno o su effetti negativi ovunque:

Lo studio AIGAB/Comune Milano segnala che il fenomeno è concentrato nei quartieri centrali e che nelle zone periferiche o universitarie l’impatto è molto più modesto: per esempio, a Città Studi gli alloggi brevi sono solo 374 su 36.000 unità immobiliari. Corriere Milano
Anche in Municipio 1 (centro storico) ci sono stati anni in cui la popolazione è aumentata, non diminuita. Corriere Milano

Questi dati aiutano a definire meglio il problema: non è ovunque, non è sempre, ma nelle zone già sotto stress (centro, quartieri turistici, zone “di pregio”) la pressione è molto forte.

Perché la bolla rubacchia davvero – e cosa si perde

Quando consideri tutti questi effetti, e li metti insieme con la crescita continua degli annunci e con l’espansione anche verso quartieri non centralissimi (ma ben collegati), il risultato è che la bolla Airbnb finisce con:

“Rubare” case: quelle che potrebbero essere affittate a studenti, giovani, famiglie, finiscono invece usate per chi resta pochi giorni.
Mangiare spazio vitale pubblico: la città diventa meno per chi vive, più per chi passa.
Ridurre le differenze locali: quello che rendevano interessanti i quartieri, caratteristiche come negozi indipendenti, relazioni sociali, storie locali, tradizioni, rischiano di scomparire.
Aumentare la speculazione immobiliare: investitori comprano immobili non con l’idea di farli abitare a residenti, ma con quella di affittarli a breve termine, più redditizi — fino a quando mercato e normative lo consentono.

Alcune cifre di impatto

L’Italia ha registrato un aumento delle unità disponibili su Airbnb del 52% tra il 2017 e il 2024. Valori
Le notti prenotate su Airbnb sono salite di conseguenza: + praticamente tutto il settore ha visto una forte risalita post-pandemia. Valori
Nel 2024 il fatturato generato dagli affitti brevi in Italia è cresciuto moltissimo: tariffe medie, numero di notti prenotate, offerte presenti. Valori

Conclusione

La “bolla Airbnb” non è utile solo come speculazione, ma finisce per essere un parassita del tessuto cittadino: si nutre delle città, ma impoverisce le comunità che le hanno costruite.

Per i vicini e gli abitanti, gli effetti collaterali sono forti: meno disponibilità di casa, conti più alti, città meno autentiche, quartieri meno vivi. Anche per i proprietari che puntano agli affitti brevi spesso la resa non è mai netta come appare (tra costi di gestione, tasse, commissioni, turn over, manutenzione).

Se vogliamo che le città rimangano interessanti e particolari, servono regole chiare: limiti di numero di alloggi brevi per quartiere, tassazione equa, incentivi per l’affitto stabile, strumenti di controllo e trasparenza per chi affitta breve.