Per anni a Milano la locazione breve (la formula Airbnb) è stata presentata come una sorta di eldorado immobiliare. L'idea di affittare il proprio appartamento a notte a turisti, lavoratori in trasferta o visitatori delle fiere ha spinto centinaia di proprietari a ritirare i propri immobili dal mercato residenziale tradizionale. L'entusiasmo era guidato dal fascino del "canone lordo teorico": moltiplicare la tariffa di una singola notte per 30 giorni proiettava incassi apparentemente inarrivabili per qualsiasi contratto a lungo termine. Oggi, tuttavia, la fase dell'illusione si è conclusa e ha lasciato il posto a una diffusa delusione economica e operativa.
Il miraggio dell'incasso lordo vs. la scure dei costi operativi
La prima causa di disillusione per chi approccia gli affitti brevi è la profonda differenza tra il fatturato lordo generato dalle piattaforme e quanto effettivamente rimane in tasca al proprietario a fine anno. Mantenere un immobile destinato al turnover turistico comporta una struttura di costi fissi e variabili imponente:
-
Commissioni delle piattaforme di intermediazione (dal 15% al 18% sui volumi trattati).
-
Costi di pulizia professionali e cambio biancheria a ogni cambio ospite.
-
Utenze (luce, gas, wi-fi, riscaldamento) completamente a carico del proprietario, schizzate verso l'alto negli ultimi anni e consumate senza alcuna attenzione da parte degli ospiti.
-
Manutenzioni ordinarie continue dovute all'usura accelerata degli arredi e degli elettrodomestici.
-
Provvigioni per il Property Manager (tra il 20% e il 30% del fatturato), indispensabile per chi non vuole trasformare la gestione in un secondo lavoro a tempo pieno.
L'impatto fiscale e normativo: la fine dei margini "facili"
A complicare il quadro è intervenuto un deciso stringimento della normativa e della pressione fiscale. L'innalzamento dell'aliquota della cedolare secca al 26% per gli immobili destinati a locazione breve successivi al primo, unitamente all'introduzione del CIN (Codice Identificativo Nazionale), ai rigorosi adeguamenti in materia di sicurezza (estintori, rilevatori di gas e monossido) e alla riscossione dell'imposta di soggiorno, ha azzerato l'area di informalità del settore. Ogni singola notte venduta è oggi tracciata e tassata al massimo scaglione, riducendo drasticamente il margine netto reale su base annua.
Lo "sbattimento" gestionale e l'impatto sulla qualità della vita
Oltre all'aspetto puramente finanziario, a minare l'entusiasmo dei proprietari è il fattore umano e operativo: lo sbattimento quotidiano. Gestire un affitto breve senza affidarsi a una struttura strutturata significa essere reperibili h24, 7 giorni su 7. Rispondere ai messaggi a qualsiasi ora, gestire ritardi nei check-in, risolvere guasti improvvisi alle 11 di sera, far fronte alle proteste dei vicini di casa e dell'amministratore di condominio per rumori molesti, e gestire le temute "recensioni negative" genera uno stato di stress continuo che molti proprietari non sono più disposti a tollerare per pochi euro di margine residuo.
La volatilità del mercato e i periodi di sfitto non calcolati
Gli affitti brevi a Milano lavorano benissimo nei picchi stagionali — come la Salone del Mobile o le Fashion Week — ma soffrono un'estrema volatilità nei mesi di bassa stagione (gennaio, febbraio, luglio, agosto). Quando l'occupazione crolla al di sotto del 60-65%, i costi fissi dell'appartamento continuano a correre, erodendo i profitti accumulati nei periodi di punta. Un contratto di locazione residenziale tradizionale o a canone concordato offre invece la certezza di un flusso di cassa costante 12 mesi all'anno, azzerando le fluttuazioni di mercato e i rischi di inoccupazione.
Il ritorno alla locazione residenziale ad alto rendimento netto
Alla luce dei numeri effettivi, sempre più proprietari milanesi stanno scegliendo di disattivare i propri profili dalle piattaforme per tornare alla locazione residenziale di lunga durata. Se gestita con criteri professionali — attraverso l'applicazione del contratto a canone concordato (3+2) con cedolare secca al 10%, lo sconto IMU del 25% e una selezione rigorosa del conduttore —, la locazione tradizionale garantisce un rendimento netto annuo perfettamente comparabile (se non superiore) a quello degli affitti brevi, restituendo al proprietario la cosa più preziosa: il tempo libero e la totale assenza di preoccupazioni.
Vuoi approfittare della grande richiesta di case di qualità in locazione in centro Milano, scrivici a: info@immobiliedinvestimenti.com
Il contenuto del blog non costituisce nè sollecitazione al pubblico risparmio, nè consulenza personalizzata, come indicato dall'art. 1 c. 5 septies del D.Lgs 58/1998 (T.U.F.), modificato dal D. Lgs 167/2007. Gli autori del blog non conoscono le caratteristiche personali di ciascuno dei potenziali lettori, in particolare in merito di consistenza patrimoniale, flussi reddituali, capacità di sostenere perdite. Il lettore del blog è il solo responsabile di ogni decisione operativa e deve operare in base alle sue conoscenze ed esperienze. Tutti gli strumenti finanziari comportano un rischio che può determinare sia dei profitti che delle perdite. Gli investimenti in prodotti finanziari con "effetto leva" - esplicito od implicito - quali cambi, derivati e materie prime, possono essere molto speculativi e non essere quindi adatti a tutti gli investitori e a tutti i lettori di questo blog. E' possibile che gli autori siano direttamente interessati, in qualità di risparmiatori privati o di professionsiti della finanza, all'andamento degli strumenti finanziari descritti, ne detengano in portafoglio e/o svolgano attività di trading in proprio sugli stessi strumenti citati.
