La triste parabola immobiliare di Casavo

Nel 2017 nasce a Milano una startup che intende "rivoluzionare" il modo in cui funziona il mercato degli immobili, il fondatore, giovanissimo, la chiama Casavo.

Abbiamo parlato più volte di questa società nel nostro blog, criticandone sin da subito il business model che di fatto era quello di fare da "dealer" del mercato immobiliare andando a comprare immobili "grandi" ed "inefficienti" "all'ingrosso" per poi rivenderli, dopo averli trasformati in pezzature e tipologie più appetite dal mercato, alla clientela finale.

Casavo si vendeva come la proptech con maggiori ambizione del panorama europeo, ha da subito ricevuto grandi elogi da parte di moltissimi investitori e finanziamenti sia di equity che di debito dai massimi nomi della finanza nostrana, in prima fila grandi banche e famiglia Agnelli-Elkann con Exor.

 

Il business model, vecchio vecchissimo ma venduto come innovativo

Casavo, al di la' delle storie e del fumo legato ai termini inglesi, faceva quello che gli speculatori immobiliari fanno da sempre: comprare da chi è disposto a vendere a meno del prezzo di mercato, da chi ha fretta, da chi ha una pezzatura difficile da piazzare sul mercato, per poi rivendere "con calma", tramite le tanto odiate agenzie immobiliari, una volta che il bene risponde maggiormanete ai parametri richiesti dal mercato.

Due erano le "novità" di Casavo rispetto al modello tradizionale di operatore immobiliare:

- non intestandosi l'immobile, praticando quella che in gergo si chiama la "rivendita di compromesso" si avvantaggiava di un risparmio fiscale che le consentiva di essere più "generosa" nel momento in cui stilava le proprie proposte di acquisto ai venditori con cui si interfacciava, c'era di mezzo un solo rogito anzichè due, un risparmio fiscale intelligente anche se non immediataente digeribile da parte di molti venditori preoccupati del far "lavorare" il proprio immobile da terzi

- avendo a disposizione tanti soldi, e volendo farli giare in fretta per remunerarli al meglio - almeno nelle loro intenzioni - si accontentavano di un margine minore ad operazione, anche qui consentendo loro di essere più aggressivi sulle valutazioni offerte ai venditori: ti pago di più perchè tanto mi accontento di guadagnare meno come margine dall'operazione e quindi aumento la probabilità di essere loperatore che riesce a portarsi a casa l'operazione

 

 

Problemi di questo business model

Da sempre abbiamo parlato dei due problemi connaturati al business model di Casavo, e per come si è dipanata la vicenda avevamo, manco a dirlo, stra-ragione:

- il primo è quello che Casavo opera, giustamente, nei mercati immobiliari più liquidi, dove c'è una grande presenza di clienti finali interessati all'acquisto che fa sì che vi siano decine, se non centinaia, di operatori interessati alle stesse operazione, quindi il tutto si chiudeva sempre con una sorta di procedure di asta tra Casavo ed altri, magari nuovi nel mercato, interessati ad accaparrarsi gli stessi deal a prezzi che non giustificavano l'operazione di trasformazione in cui si sarebbe creato il valore per l'intermediario

- il secondo, che è quello a cui abbiamo dedicato vari post, è dato dal fatto di non potersi coprire - in gergp tecnico "hedgiare" - da fluttuazioni avverse del mercato immobiliare nel momento in cui, a causa della nostra operatvità che richiede mesi perchè un affare venga portato a termine, possono farci molto male al portafoglio. Esempio facile facile: compro a 100 quello che penso di rivendere a 150, ma per poter incassare ci vogliono 12 mesi di lavori e solo a lavori finiti troverò il cliente che compra a 150 il prodotto finito che a me costa 30 realizzare (quindi garantendomi in guadagno di 20)- se in questi 12 mesi di attesa il mercato passa da 150 a 125, io anzichè guadagnare 20 perdo 5 e non posso fare assolutamente nulla per "coprirmi" da questa perdita. Se gli immobili di questo tipo che ho in portafoglio sono 100 anzichè 1, allora la mia perdita è di 500 ... un fosso.

Proptech, tanta fuffa ma pochissima sostanza

Purtroppo intorno al venture capital si crea quello che più volte abbiamo definito una euforia da "ponzi scheme": tutti gli early adopters, o meglio persone che hanno messo la chip iniziale di investimento, sono costantemente impegnati a energizzare il settore perchè altri si interessino allo stesso e arrivino, a valutazione più alte a comprare le partecipazioni di chi ha investito poco all'inizio, e così via. Si cerca, a cicli, di trovare il "greater fool" che sia disposto a pagare a multipli più alti un business che di fatto ha solo dimostrato di essere in grado di fare "numeri più grossi" solo perchè sono stati loro affidati capitali più cospicui.

L'esperienza fallimentare di Casavo che oggi si propone come agenzia immobiliare digitale, discount realtor, business model che esiste da un quarto di secolo e che non è mai andato da nessuna parte (su questo blog ci siamo interessati di diverse realtà attive in questo settore... una delle quali ci minaccioò pure...)  e anche in Italia gli esempio di fallimenti in tal senso non mancano, ci insegna che il mercato immobiliare è dannatamente difficile, che è caratterizzato da una illiquidità "cattiva" e strutturale degli asset che ne stanno alla base che rendono molti discorsi, facili a farsi su carta, irrelizzabili poi nella realtà di mercato "vera".

Se state pensando di investire in startup immobiliari, contattaeci, a gratis vi diremo che fate meglio ad investire in immobili che vi rendono il 6-7% e su cui potete utilizzare un sano effetto leva; sarà sicuramente meno divertente da raccontare all'aperitivo con gli amici ma nel tempo vi garantirà buoni ritorni e senza tutto il dramma legato alle vicissitudini di queste nuove società che un pivot dopo l'altro (pivolt è quello che chiamano un cambiamento di business model) si riducono da impresa super innovativa a - ahimè - normalissima agenzia immobiliare.

 

 

 

 

 

Agenzia immobiliare: conta tutto quello che non si può "industrializzare"

Qualcuno potrebbe pensare che siamo forse troppo tranchant nel dare già come finita l'esperienza di Casavo nel mondo della intermediazione, d'altro canto sono molto forti sul digitale, avranno marketer bravissimi, sono esperrti di intelligenza artificiale e hanno ancora un sacco di soldi dai loro investitori da scommettere in un settore che da sempre è privo di capitali di rischio, perchè quindi tanta negatività da parte nostra?

Per il semplice motivo che, operando sul campo, siamo ben consci che questo non è un settore facile da "industrializzare", che tutto quello che si può fare in serie o automatizzare, ed in questo Casavo sarà sicuramente bravissima, conta meno di zero.

La capacità di un'agenzia immobiliare è quella di portare interesse e liquiidità ad asset immobiliari che ne hanno poca, conta tantissimo la creatività, lo sbattimento e l'esperienza personale dell'agente specifico che abbiamo di fronte. Una casa che si "vende da sola" non ha bisogno nè di noi nè di Casavo, l'agenzia immobiliare serve per valorizzare a pieno un immobile che il mercato sembra non apprezzare più o portare interesse su un bene, magari dal valore economico e dimensionale importante, che non trova interesse... qui conta l'intelligenza e la creatività naturale, non c'è ChatGPT che tenga. 

E voi coa ne pensate della parabole di Casavo? Vedete altri errori fatti dalla startup da cui trarre lezione per chi operi nel mercato immobiliare?

Scrivetecelo a: info@immobiliedinvestimenti.com