I quotidiani nazionali ci hanno informato ieri della conclusione dell'acquisizione da parte del gruppo Hines di una grossa area di sviluppo a pochi passi dalla Università Bocconi, accanto a Via Col Moschin. La nuova struttura costerà complessivamente quasi 90 milioni di euro e potrà ospitare a regime 600 studenti.
L'immobile si presta a diventare, insieme alle nuove residenze in costruzione nella vecchia centrale del latte da parte della stessa Bocconi, uno degli edifici che più attrarrà studenti stranieri che vengano a Milano per il periodi universitario.
Differentemente dalle altre città europee, Milano ha da sempre pochissimi studentati e residenze universitarie, i pochi presenti poi sono nella stragrande maggioranza dei casi antiquati o di derivazione religiosa, quindi poco attrattivi nei confronti di giovani abituati a muoversi tra i vari continenti in cerca dello stesso tipo di libertà e amenities.
La posizione scelta per questa struttura, a metà tra la Bocconi e la sede della Domus Academy e del Naba, è poi perfetta per "disturbare" il business della locazione di molti nostri clienti nella zona, che negli anni hanno seguito le nostre indicazioni andando a ristrutturare i loro immobili in ottica di convivenza studnetesca avendo da questo investimento ottimi ritorni e con bassissimi profili di rischio. La domanda che un investitore prospettico, ed un proprietario si devono porre e': cosa comporta la costruzione di queste strutture per la domanda di locazioni studentesche e quindi per la redditività degli asset della zona?
Innanzitutto dobbiamo sempre avere chiaro che partiamo da una situazione di carenza sul lato dell'offerta ormai cronica: ci sono sempre molte più richieste di locazione che case disponibili per la stessa, con buoni standard qualitativi. La zona Bocconi poi, non essendo ben collegata con le metropolitane è poi molto circoscritta: o si abita a poche centinaia di metri dall'università o, scegliendo di abitare lontano si puo' spendere molto ma molto meno e quindi i canoni per i proprietari diventano molto magri. La location e' questione chiave.
Uno studentato poi non deve preoccupare più di tanto i proprietari che oggi affittino a studenti stranieri perche' una cosa e' vivere in casa propria, magari un trilocale, con la propria camera, il proprio bagno ed un salotto dove ospitare gli amici e parenti in visita, e altra cosa e' vivere all'interno di una struttura anche quasi alberghiera dove pero' gli spazi sono ottimizzati, vi sono comunque regole da rispettare per non cadere nella piu' completa anarchia, e dove di sicuro non si ha la possibilità di avere il parente o magari la fidanzata in visita per il weekend.
Strutture come quelle di Hines risponderanno alla esigenza delle migliaia di studenti in scambio a Milano che oggi non trovano nessuna possibilità di affitto che non sia informale, pochissimi proprietari sono disposti a fare contratti di locazione di pochi mesi per persone che si trattengano per un solo semestre. Qui a perderci saranno i residence, i piccoli hotel e le case proposte su AirBNB che negli ultimi anni hanno fatto da tampone a questa esigenza. Con 600 posti letto disponibili, e considerando tutti quelli costruendi dall'Università, questo e' un mercato che scomparirà ancor prima di venire ad esistenza. Il focalizzarsi su studenti semestrali consentirà anche ad Hines di avere maggiore forza contrattuale nello stabilire il canone mensile, vista la poca o nulla concorrenza da parte di altre strutture. Sui contratti di Lunga durata dubito che qualcuno preferisca pagare 800 eur per un loculo in uno studentato quando con la stessa cifra puo' permettersi un monolocale ristrutturato dove ha piena libertà.
Complessivamente quindi la nostra riflessione e' la seguente: il mercato delle locazioni a lungo termine, quelle dai 12 ai 36 mesi sara' toccato poco da questo genere di strutture, se non per l'acuirsi della necessità di proporre agli studenti appartamenti ristrutturati e ben arredati, quello che invece cambierà e troverà finalmente una sua sistemazione formale sara' il mercato delle locazioni semestrali, degli studenti di Erasmus per intenderci, per cui l'andare in studentato sara' l'opzione migliore durante i loro mesi di studio a Milano.
Se siete proprietari di immobili in zona Bocconi, non potete non affidarvi a noi che con BocconiRENT (www.bocconirent,com) siamo attivi nella zona da più di 10 anni con enorme soddisfazione dei tanti clienti che a noi si sono affidati per la gestione dei loro appartamenti a reddito.
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