Trascrizione sui pubblici registri, passaggio da MAI dimenticare

Quando con una controparte andiamo a siglare un contratto, di qualsiasi tipo esso sia, in ambito immobiliare possiamo pensare ad un semplice contratto di locazione, è richiesta la registrazione presso l'Agenzia delle Entrate del medesimo. Il registrare un contratto presso un ufficio competente ha un 'unica funzione: quello di dare data certa al contratto stesso.

Passando alla vendita di immobili, se un venditore fraudolente promette in vendita il proprio immobile a più persone, siglando con ognuna di esse un preliminare che viene da queste registrato, nel contenzioso legale tra i malcapitati avrà la meglio chi può mostrare una registrazione anteriore a quelle dei concorrenti.

Con il concetto di trascrizione invece andiamo a toccare un concetto più forte, perchè questo passaggio non tocca solo le parti coinvolte ma riguarda tutti, si tratta appunto di un atto "erga omnes": trascrivendo un preliminare di compravendita sui pubblici registri immobiliari, in conservatoria, tale atto è opponibile a tutti. Nessuno potrà mai in giudizio far valere la propria ignoranza rispetto all'atto stesso perchè ciò che dicono i registri pubblici è dato per conosciuto da tutti. 

Se ti dimentichi di trascrivere un contratto, nulla vieta a qualcuno di comprare casa tua

La spinta a scrivere questo post ce l'ha data la conclusione, purtroppo tragica a livello economico, di una storia occorsa ad una nostra cliente, di cui gestiamo due bilocalini in locazione qui a Milano.

Nei primi anni 2000 la stessa cerca una casa per vivere, di dimensioni maggiori rispetto a quella in cui aveva vissuto da studentessa. Trova un meraviglioso attico in zona Conciliazione con un bel terrazzino. Il venditore le viene presentato da conoscenti, non ci sono quindi di mezzo intermediari immobiliari, la cliente si fa assistere dal suo commercialista dell'epoca. Il prezzo della casa vene stabilito in 1,3 MLN di EUR.

Il venditore è cittadino italiano ma attivo imprenditorialmente in Sud America e fa capire alla nostra cliente che riesce ad essere poco sovente qui in Italia, dopo il compromesso iniziale in cui la stessa aveva versato 100k EUR, per velocizzare i tempi di consegna dell'immobile e quindi di inizio di inizio di ristrutturazione dello stesso e poi di trasferimento per viverci, si decide di comune accordo di fare un nuovo preliminare in cui si salda l'intera cifra e ci si ripromette nel giro di 12 mesi di passare al rogito definitivo tramite notaio. 

La cliente versa quindi 1,2 MLN di EUR e fa REGISTRARE il contratto fatto con la controparte venditrice, non può trascrivere il contratto stesso perchè tenuti alla trascrizione sono solo i notai e quindi ci si può solo limitare alla registrazione dell'accordo fatto, dando a questo data certa. Se tale preliminare fosse stato fatto davanti ad un notaio, il notaio stesso avrebbe invece avuto l'obbligo di TRASCRIVERE il documento rendendolo valevole verso tutti.

La nostra cliente, poco avvezza a cose burocratiche, è un'artista, si dimentica della cosa e l'aver cambiato il commercialista per uno screzio con lo stesso non aiuta la cosa. Quello nuovo assume che la casa di proprietà in cui lei abita sia stata comprata davanti a notaio e che sia tutto a posto, ci pagano sopra le tasse e la cosa finisce lì.

Fast forward di 10 anni, e alla cliente arriva una raccomandata di donna che non conosce che la intima a lasciare la propria casa, con in allegato rogito notarile di qualche mese prima, che la stessa cliente occupa senza titolo. Il famoso imprenditore che le aveva venduto la casa, dopo quasi 10 anni dall'atto ha rivenduto la casa stessa a persona evidentemente complice, visto che non ha potuto effettuare alcuna visita o sopralluogo, al prezzo di 700K EUR.

Nasce un contenzioso legale che dura 6 anni e si conclude pochi mesi fa.

La nostra cliente è obbligata a lasciare la casa che non le appartiene perchè regolarmente rogitata da un terzo, che a livello formale non si può provare essere stata a conoscenza che la stessa fosse già stata venduta ad altri. Rimane il contratto registrato dove il venditore si era impegnato di lì a pochi mesi a procedere al rogito della casa, ma è abbastanza inutile dire che lo stesso è ormai residente all'estero e completamente irreperibile.

 

 

Farsi sempre assistere da un notaio quando ci sono cifre importanti di danaro che passano di mano

Il nostro suggerimento è sempre il medesimo: quando ci sono dei passaggi di denaro che non siano di poche migliaia di euro e che non comportino di lì a poco tempo un rogito notarile con data fissata, sempre fare un passaggio da un notaio. La trascrizione dell'accordo che si sigla davanti ad esso viene trascritta nei pubblici registri immobiliari e "sporca" limmobile che risulterà essere già promesso in vendita ad un terzo. A questo punto non si potrà in alcun modo far valere la propria ignoranza e inserirsi come nuovi compratori in buona fede del medesimo.

Quindi la differenza è adesso penso chiara a tutti:

- la registrazione assegna una data certa all'atto;

- la trascrizione lo rende opponibile erga omnes per qualsiasi tipo di contenzioso

 

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