Quando un proprietario decide di mettere in vendita un immobile molto conciato, che necessita sicuramente di una ristrutturazione si pone quasi sempre la questione se procedere ad una ristrutturazione dello stesso prima di vendere o meno, ovviamente nel caso in cui l'attuale proprietario abbia del denaro sufficiente a provvedere alla stessa.
Nel caso in cui questo denaro debba essere preso a prestito ci sentiamo di dare subito una risposta negativa alla domanda.
La risposta se ristrutturare o no una casa messa in vendita, a Milano nel nostro caso, non può avere una risposta univoca, guardando alla nostra esperienza da quando siamo attivi a Milano dalla fine degli anni 2000, la corretta strategia dipende molto dalla dimensione della casa.
Sottolineiamo prima di tutto una cosa, onde non avere fraintendimenti: di una casa da ristrutturare conviene SEMPRE fare un buon home staging, ovvero liberarla da tutti i mobili vecchi ed ingombranti, andare anche a rimuovere vecchie cucine o tutto ciò che visivamente possa disturbare l'occhio della persona che visita la casa per la prima volta, imbiancare i locali andando anche ad osare dei colori studiati per ambiente per far sentire più a proprio agio il potenziale compratore. Anche inserire mobili "finti" di cartone, qualora la casa sia stata svuotata completamente, è una strategia che negli anni ci ha sempre ripagato: aiuta a giudicare gli mbienti nella loro effettiva capacità di utilizzo e a far "sentire più a casa" che gira per l'appartamento per la prima volta.
Quindi l'home staging "fisico" dell'appartamento, con relativi rendering digitali di come lo stesso potrebbe venire con una divisione alternativa e più razionale degli spazi è sempre una strategia intelligente da seguire, sono sempre soldi ben investiti come abbiamo mostrato in post dedicati in cui andavamo a calcolare in maniera analitica il return on investent di un intervento tradizionale di home staging.
Qui ci domandiamo invece se sia opportuno o meno fare una vera e propria ristrutturazione della casa, con rimessa a norma degli impianti elettrico, idrico ed eventualmente del gas, sostituzione degli infissi con materiali di ultima generazione, installare un cappotto interno per migliorare la categoria energetica della casa ed, eventualmente, andare noi a cmabiare il taglio dell'immobile che rernderlo più vicino a quello che in quel dato momento di mercato la gente cerca.
La scelta di cosa fare dipende innanzitutto dalla dimensione dell'immobile
Mentre le valutazioni in merito alle detrazioni fiscali di cui chi ristruttura ha diritto sono le medesime, l'esperienza sul campo ci ha mostrato che la scelta di ristrutturare o meno una casa dipende innanzitutto dalle dimensioni della medesima:
- se ci troviamo di fronte ad un immobile di meno di 100mq, quindi il classico trilocale, ha senso intervenire con una ristrutturazione, avendo cura di non scegliere materiali o colori troppo personali, perchè il mercato apprezza il fatto di trovare bilocali, monolocali e piccoli trilocali già " a posto" senza dover intervenire con una ristrutturazione che comporta costi, impegno e rischi che uno giudica stupido correre visto che la struttura della casa è quella ee c'è poco da inventarsi
- se invece ci troviamo di fronte ad una casa di dimensioni maggiori, in cui quindi ci sia la possibilità di interpretare diversamente i vari ambienti, la scelta migliore è quella di limitarsi all'home staging e lasciare a chi compra l'onere della ristrutturazione. In questo caso è troppo alto il rischio di fare un lavoro che non piace al compratore e quindi andare a creare un vulnus all'immobile invece di favorirne la commerciabilità
Prendiamo un caso recente, giusto per avere un po' di numeri su cui riflettere: vendita di un bilocale molto conciato in zona semivcentrale di Milano.
Dimensioni 50mq, valore da ristrutturare 200k EUR.
Convinciamo il venditore a mettere a posto la casa, occupandoci noi della scelta di architetto e dell'impresa di costruzione. La casa viene rimessa a nuovo con una spesa complessiva di 40k EUR. Di questi 40k EUR, il cliente ha diritto alla classica detrazione del 50%, quindi il vero costo dell'intervento per lui è stato di 20k EUR. Casa venduta, prima ancora della fine della ristrutturazione stessa, a 265k EUR. Quindi il venditore ha incassato 65k EUR in più, togliendo i 20k EUR spesi, l'intervento di ristrutturazione gli ha portato un utile netto di 40k EUR. La scelya di ristrutturare si è rivelata vincente perchè chi cerca piccoli tagli, questo vale anche nel caso dei piccoli trilocali di 70.90mq, cerca un prodotto finito in cui muoversi subito con le valige.
Se pensiamo ai tanti instant buyre immobiliari oggi presenti sul mercato, ovvero le società che comprano dai venditori case da ristrutturare e riposizionano le stesse in vendita dopo averle messe a posto, quello che fanno è andae a frazionare tagli più grossi creando proprio i tagli piccoli sopra di cui abbiamo parlato. Una casa da 300mq che non sia per qualche motivo frazionabile è poco appealing per loro perchè il loro valore non è tanto dato dalla ristrutturazione ma dal frazionamento di tagli grossi in più piccoli per cui monetizzano la differenza di prezzo al metro quadro tra le due tipologie abitative.
Chi compra la "casa della vita" ha piacere di farsela a propria immagine e somiglianza
Quello che si cerca quando si acquista un taglio piccolo è opposto a quello che si vuole quando, da adulti, si compra insieme alla propria compagna e con famiglia, la cosiddetta "casa della vita": qui si ha proprio voglia di fare interventi anche molto personali e magari poco apprezzati da un "cliente medio", trovarsi un bagno ristrutturato in maniera neutra creerebbe solo l'imbarazzo di dover negoziare sul pagare poco lo stesso perchè si ha intenzione di rifarlo ex novo.
Per le case quindi di grande dimensione, il nsotro suggerimento basato sugli argenti di cui sopra, è quello di limitarsi al solo home staging "cosmetico", per quelle piccole e medio piccole, per i venditori che ne hanno le possibilità economiche, il vendere la casa come appena ristrutturata ha un buon ritrno sull'investimento affrontato, sopratutto grazie alle detrazioni fiscali che uno trattiene per sè in sede di rogito notarile di vendita.
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