#INVESTIMENTO IMMOBILIARE

Questi ultimi mesi hanno riportato con prepotenza agli onori delle cronache un fenomeno economico che dadecenni sembrava scomparso: l'inflazione, ovvero la perdita di potere d'acquisto del denaro che abbiamo in tasca. Avere una parte della propria ricchezza investita in asset immobiliari è prima di ogni altra cosa sopratutto la miglior difesa che l'investitore retail può mettere in campo per poteggersi da queste dinamiche inflattive.

Molto spesso sentiamo esprimere ad investitori nel mercato immobiliare la loro predilezione per i cosiddetti trophy assets, dei beni che per prestigio e posizione hanno un appeal eterno e valutazioni sempre sopra quelle di mercato. Tutto vero, ma ricordiamoci che andare a trattare dei trophy asset implica avere anche a che fare con trophy prices, spesso molto volatiliti e poco trasparenti.

Un paio di mesi fa ci è capitata fra le mani una "guida all'investimento" scritta da un operatore immobiliare di Milano. Tra le tante cose diceva: se vuoi orientarti ad un target studentesco, non c'è nulla di meglio di un bel bilocale in zona universitaria. Questo era vero una volta, ora non più. 

Un mesetto fa una cara amica di un collega ci chiama per avere nostro parere su un trilocale che intende acquistare. Casa bella, con indubbie potenzialità, molto conciata però, completamente da ristrutturare. Sentire l'agente immobiliare, che ci accompagnava nella visita, sparare dei numeri a caso sui costi degli interventi necessari ci ha dato lo spunto del presente post.

Qualche settimana fa leggiavamo in un blog americano l'eccitazione dello scrivente nello scoprire che nella meravigliosa Italia sono ormai decine i comuni che mettoono in vendita abitazioni al loro interno al prezzo simbolico di un euro, grand eopportunità - forse - per chi compra oggi ma sicuramente la cartina di tornasole di come le perdite in conto capitale per chi investe oggi nel "mattone italiano" possano essere del 100%.

Tutti dicono che "tirano molto" gli articoli e post che hanno un numero nel loro titolo e quindi come farsi trattenere dallo scrivere un post in cui si mettono in luce i principali rischi dell'investire in immobili a reddito? I rischi che funestano questa parte del mercato immobiliare sono molto più di 6 purtroppo, ma questo sono una buona base da cui partire.

Da qualche mese pensavamo ad un'idea per esprimere il concetto di "materia oscura", termine proprio della fisica teorica degli ultimi anni, per il mercato immobiliare, bene, è il riciclaggio di denaro sporco la materia oscura del settore immobiliare, un qualcosa che molti dicono non esista, ma dai calcoli e dalle risultante sperimentali c'e' e sopratutto è parecchio! 

Negli ultimi due mesi, anche per trarre potenzialmente delle idee interessanti di argomenti da affrontare, abbiamo dedicato molto tempo a guardare i lamboguru su internet ("lamboguru" è termine che deriva dal fatto che sono una persona a bordo di una Lamborghini, spesso a noleggio, può parlare di investimenti finanziari sul web), la cosa che ci ha portato a scrivere questo post è che quasi tutti sono assolutamente contrari all'investimento in immobili, visti com "vecchi"&

Alcune settimane fa abbiamo partecipato ad una giornata di formazione per agenti immobiliari e uno dei mantra del formatore era quello che le agenzie immobiliari trovino una loro specializzazione, non si può più pretendere di fare tutto. Per noi la cosa è talmente ovvia che abbiamo voluto controllare qualche sito di agenzie di amici e ci siamo resi conto che il problema esiste, eccome!

Settimana scorsa, per l'ennesima volta nostro malgrado, ci siamo trovati di fronte ad una proprietaria di casa che ci ha contattato per gestire la sua casa con affitti turistici. Le abbiamo spiegato, qualora non fosse chiaro dai mille post che abbiamo scritto contro questo tipo di messa a reddito, che non li facciamo, ma l'occasione ci ha fatto comprendere - in maniera definitiva - il motivo della passione dei locatori per questo genere di affitti.

Dopo l'ennesima volta che riceviamo il volantino del titolo nella nostra casella postale, spieghiamo perchè lo stesso non ha senso, se non quello di accalappiare qualche ingenuo che stia meditando di vendere la propria casa.

Sul web vanno tantissimo, sopratutto su Youtube, i video che hanno un numero nel titolo: "i 10 motivi per", " i 7 errori quando" etc, ci siamo fatti prendere anche noi la mano e dedichiamo il post a ragionare su quelli che nella nostra esperienza sono i 5 maggiori errori che un venditore che decide di operare da solo compie nel mettere in vendita la propria casa.

Nel blog abbiamo spesso espresso la nostra convinzione che il nostro paese in generale, ed il mercato milanese in particolare, non siano luoghi dove convenga investire in immobili di pregio da mettere a reddito. Dedichiamo il presente post ad una storia esemplare di come, in presenza di un mutato atteggiamento dell'inquilino, anche nel caso di una casa di pregio, il proprietario non sia per nulla tutelato.

Spesso, e malvolentieri, ci troviamo a discutere con clienti che sono convinti che affittare a cittadini extracomunitari comporti un aggravio di burocrazia in capo al locatore, sfatiamo questo mito con il presente post.

Stamattina abbiamo fatto colazione di fronte ad un palazzo ereditato da una nostra cliente nel 2011. Palazzo d'epoca di 50 appartamenti, a pochi passi da una fermata della metropolitana. Un "colpo di fortuna" che sicuramente genera invidia da parte di chi lo viene a sapere, ma il motivo del post è spiegare come siano bastati 10 anni per mandare il tutto alla malora e far sì che oggi la signora che lo ha ereditato non abbia più nulla.

Quando ci troviamo a spiegare a dei nuovi interlocutoi proprietari il modo in cui operiamo, sottolineaimo sempre che per noi il miglior conduttore è costituito da un gruppo di studenti stranieri che si trattiene a Milano per studiare in una delle tante università private, molto costose, che la città offre. 9 volte su 10 la domanda che ci vene subito fatta è "ma se questi non pagano come faccio ad aggredire i beni dei loro genitori?!"

Non ci crederete mai quanto spesso ci sentiamo rispondere dai proprietari di immobili a cui siamo interessati per la nostra clientela: "Io affitto solo ad amici". Il presente post è dedicato a capire se questa dichiarazione di principio abbia poi dei risultati soddisfacenti una volta messa in pratica sul campo.

Settimana scorsa su un blog immobiliare ci siamo imbattuti nell'ultimo trend, pare, del momento: la vendita di case da privati non avvalendosi di un'agenzia immobiliare, come da tempo immemore si fa, ma organizzando un'asta come si fa per le opere d'arte. Il post vi spiega perchè siamo abbastanza "freddi" su questo tipo di procedura di vendita.

Abbiamo evitato, noi ed un nostro cliente locatore, una bella fregatura potenziale che sarebbe derivata dal contrarre un accordo di locazione di un ufficio prestigioso in centro Milano con società ... diciamo meno solida di quanto voleva sembrare. La lezione che ne abbiamo tratto è sempre la medesima:no fidejussione bancaria, no party.

I clienti proprietari immobiliari ci chiedono spesso cosa pensiamo possa essere l'effetto della creazione di molti studentati di livello internazionale nella città di Milano. L'ultimo post a riguardo lo scrivemmo nel 2018, prendiamo quindi l'occasione di un aggiornamento dei nostri pensieri a riguardo.

Contro il nostro interesse, siamo qui ad annunciare che le case si possono tranquillamente vndere senza rivolgersi a nessun agente immobiliare, è pieno di siti "solo tra privati" con cui potete commercializzare il vostro immobile, trovare una persona interessata all'acquisto, concludere con questa una trattativa sul prezzo e le modalità di pagamento e liberazione della casa e passare al rogito. Purtroppo la pratica ci dice che non sempre va tutto liscio.

Il contratto transitorio è amato sempre più, sopratutto in questo periodo di crisi del mercato delle locazioni di lungo termine, malgrado presenti delle problematiche più vere oggi che ieri. Spieghiamo perchè.

I grandi proprietari di immobili, fondi ed investitori istituzionali, sono da sempre innamorati dell'investimento in centri direzionali, palazzi a solo uso ufficio. A Milano ne stanno spuntando come funghi e la cosa che non può non soprendere è che quelli già realizzati sono vuoti, e quando diciamo "vuoti" non intendiamo che c'e' poca gente ma che non c'e' proprio nessuno. 

Una cosa che ci ha sempre fatto sorridere degli articoli di giornale dedicati alle previsioni del mercato immobiliare è che gli stessi prevedono sempre un mercato in forte crescita o, nel peggiore dei casi - magari con una guerra atomica in corso o anche solo una pandemia di Covid - prezzi "stabili" nell' immediato futuro. Il problema non deriva da loro malizia, ma come spesso accade è solo un problema di incentivi ... andiamo a vederlo per bene nel post.

Un aspetto che non manca mai di stupirci è come, pur essendo nel 2020 e avendo tutti a disposizione sofisticati e potentissimi calcolatori, nessuno sfrutti gli stessi per "ottimizzare" il proprio portafoglio immobiliare. Ci rivolgiamo ovviamente ai grandi proprietari immobiliari e agli investitori istituzionali, basta semplici liste di immobili su Excel.

La decisione di scrivere questo post ci è nata leggendo l'ennesima "sponsorizzata" di Facebook del fuffaguru del momento che, come molti altri, diceva qualcosa di questo genere "Guarda come Ludovico ha guadagnato 20,000 EUR in tre mesi!". Siamo convinti che le persone che propongono investimenti in maniera seria alla clientela non si concentrino tanto sui rendimenti, che ovviamente vengono conosciuti solo ex post, ma si focalizzino invece sui rischi che uno ha modo di conoscere ex ante

Sono ormai 10 anni che quello che si è scoperto essere il più grande schema Ponzi della storia è crollato: il fondo speculativo - fittizio - gestito da Bernard Madoff. Non muore però, anzi è viva e vegeta, l'attrazione dell'investitore medio verso quel tipo di payoff di rendimenti, sempre ricercati e concupiti dagliinvestitori. In questo post cerchiamo di capire il perchè. 

Lo so, anche noi sembra un tema da anni '70 o al massimo '80 del secolo scorso, ma l'esperienza professionale quotidiana ci ha mostrato che anche oggi, più spesso di quanto si creda, esistono amministratori che "scappano con la cassa" ... vediamo un po' cosa ci possiamo fare in qualità di proprietari di unità immobiliari in condominio.

Nel mondo finanziario il tema delle asimmetrie informative, ovvero di quanto più di noi investitori conosce e sa del prodotto che ci viene venduto chi ce lo propone, è tema dibattutissimo e che tutti hanno presente. Proviamo nel post a fare una veloce applicazione al mondo immobiliare.

Da Settembre 2017 anche in Italia, come in quasi tutti i paesi europei, c'e' la possibilità da parte dell'acquirente di pagare la casa che acquista non al venditore ma nelle mani del notaio, che provvederà a consegnare i soldi al venditore solo se confermata la "pulizia ipotecaria" della stessa. Visto che non si vende casa tutti i giorni, abbiamo pensato fosse opportuno preparare chi si appresta a farlo. 

L'idea di scrivere questo post ci è venuta approfondendo alcuni temi relativi all'investimento finanziario. Quando si investe in borsa "i libri" insegnano a diffidare delle "buone azioni" perchè l'esperienza insegna che alla fine si rivelano dei pessimi investimenti, la stessa cosa secondo il nostro parere vale nel mondo immobiliare: spieghiamo qui il perchè  

A differenza del mondo finanziario, delle azioni e delle obbligazioni, dove i dati a disposizione dell'investitore sono fin troppi, nel mondo immobiliare viviamo un "qui e ora" perenne. Proviamo a fare qualche considerazione di più lungo periodo.

La foto che correda il presente post è uno degli ultimi lavori del premio nobel Robert Shiller, che già abbiamo richiamato in altri post del nostro blog. Le ricerche di quest'ultimo, confermate  dall'evidenza empirica della nostra operatività di ogni giorno, ci mostrano che sono sopratutto le "storie" a guidare le decisioni degli operatori sul mercato ogni giorno. Andiao ora ad occuparci delle principali  "storie" che caratterizzano il mercato immobiliare.

Sui giornali ogni giorno qualche "solone" del mercato immobiliare ci dispensa le proprie previsioni sull'andamento dei vari settori che compongono il mercato stesso nei prossimi mesi, il nostro post non è tanto dedicato alle previsioni ma al sottolineare un aspetto attuale del mercato per noi inusitato che chiarisce oltre ogni discorso o "fredda" statistica lo stato di salute dello stesso. 

Dalla fine degli anni' 90, ai tempi della famosa new economy, assostiamo alla continua nascita di guru e paraguru che propagandano la borsa e gli investimenti finanziari come la sicura strada verso la ricchezza, ci chiediamo: se questo corrisponde al vero, perchè incontriamo così poche persone che si sono arricchite investendo in borsa?!?

Nel mondo di internet, non c'e' "fuffaguru" finanziario che non citi gli immobili come rendita passiva tra le più importanti, ma come sempre accade in questi casi non è tutto oro quello che luccica.

Il mondo anglosassone ci fornisce questa bellissima espressione che a mio parere ha bellissime interpretazioni in chiave immobiliare: puoi mettere tutto il rossetto che desideri ed agghindare un maiale quanto vuoi, ma lui rimarrà sempre un maiale e, a meno di non avere a che fare con uno stupido, se ne renderà conto anche il tuo interlocutore. 

Perchè Casavo è da considerarsi il primo vero "dealer" nel mondo immobiliare italiano e quali rischi questo comporta rispetto ad un'operatività simile, in mercati diversi, come ad esempio quelli finanziari?  

Negli ultimi anni, nelle facoltà di economia, accanto al tradizionale modello ideale neoclassico di "homo economicus" razionale ed ottimizzante, si sono affiancati studi che mostrano come noi uomini "reali" prendiamo decisioni nella vita di tutti i giorni: da questi studi viene fuori che la razionalità, anzichè essere la norma, è forse l'eccezione. Proviamo in questo post ad applicare alcuni dei bias più conosciuti della cosiddetta "finanza comporta

Dopo avere accennato a lungo a questo potenziale problema con le locazioni a breve termine, eccomi a doverlo affrontare in prima persona. Che me la sia chiamata da solo?!?

Sul web si parla tantissimo di investimenti immobiliari, non passa giorno che qualcuno si "inventi" come investitore immobiliare e non voglia altro che dispensare la propria saggezza ai tanti neofiti presenti. Al di là della scara presentabilità ed affidabilità di questi personaggi, ci domandiamo quando sia giusto inziare ad investire?

A differenza di quando si compra un'auto, non è detto che comprare una casa che sia appena stata costruita, nuova "di pacca", sia la strategia migliore per non avere problemi in termini di manutenzioni straordinarie negli anni a venire, in questo post vi parliamo di un paio di esperienze recenti.

Un paio di eventi occorsi nelle ultime settimane in case che gestiamo in locazione ci ha portato a riflettere su come si parli poco di sicurezza in case in locazione, sopratutto a lungo termine.

Dopo aver elencato le ragioni per cui consigliamo di guardare con interesse l'asset class immobiliare, proviamo in questo post a sottolineare le ragioni per cui è sensato starne alla larga, o più prosaicamente: i rischi da tenere presenti.

Il post di oggi nasce dalla reazione che molti di noi hanno avuto dal ricevere l'ennesima opportunità di crowdfunding tramite email, in questo caso sulla piazza di Milano, che conosciamo bene. Ci chiediamo: siamo certi che il crowdfunding, immobiliare, sia veramente una grande oppotunità per il piccolo investitore?

Come immagine di questo post abbiamo pensato di usare un frustino, ci pare quello lo strumento a cui sottendono molti atteggiamenti, che censuriamo, da parte di alcuni - quasi sempre - ex clienti proprietari. Proviamo nel post a dirvi come dovrebbe essere a nostro parere l'approccio corretto da avere nei confronti di un inquilino.

Praticamente tutti i "formatori finanziari", i coach teoricamente dedicati al benessere delle nostre finanze, dichiarano che sia  oggi irrazionale comprare la propria casa, ovvero quella in cui si vive con la propria famiglia. Sarà proprio così? Vediamo cosa c'e' di vero da prendere in considerazione di queste riflessioni.

Le società che oggi cerchino degli appartamenti per i propri dirigenti e dipendenti hanno di fronte un'offerta molto scarsa in termini numerici, ma questo è lungi dal comportare una occasione di business per chi desideri investirci. Nel post spieghiamo per bene il perchè.

L'immagine che abbiamo scelto per questo post è alla base della nostra pratica quotidiana: alla clientela promettiamo il minimo possibile, che siamo certi di realizzare, lasciando loro la piacevole sorpresa di una sovraperfromance rispetto a quanto detto. Lo stesso non si può dire delle molte società attive nelle locazioni a breve termine che convincono i clienti ad affidare loro i propri immobili descrivendo un futuro roseo di grandi guadagni per poi, alla fine dei conti

Moltissimi formatori, o forse è meglio dire "guru" dell'immobiliare, continuano a sostenere che le aste siano il modo migliore di comprare immobili "a sconto", e quindi siano un ottimo metodo per arricchirsi per poi rivendere gli stessi a prezzo di mercato post "ripulita". Da anni sosteniamo che, almeno sulla piazza di Milano, è l'esatto contrario.

Ci viene spesso richiesto un parere in merito ad immobili che nostri lettori trovano sui principali portali o tramite agenzie, sulla adeguatezza di questi ultimi ad essere posti a reddito come investimento ... le prospettive generali sono piuttosto fosche, il problema principale, manco a dirlo, sono i prezzi troppo alti a cui vengono proposti gli immobili in vendita.

Sui giornali non si parla d'altro che di proptech, ovvero di come le nuove tecnologie stiano rivoluzionando il mondo del mercato immobiliare. In questo breve post vogliamo mettere in luce che non è tutto oro quello che luccica e che forse, prima di investire i propri risparmi, è bene avere chiaro cosa già  oggi ci offre il mercato finanziario per esporci al cosidetto "mattone".

Si parla molto oggi di investire nell'immobiliare andando ad acquistare delle camere di albergo. Questo post ha la finalità di esplicitare cosa ne pensiamo, indicando i pro e i contro di questo tipo di investimento che troppi investitori prendono troppo "alla leggera".

Vi siete mai chiesti perchè, malgrado la presenza capillare sul territorio, le agenzie in franchising - lasciando perdere i nominativi delle singole reti - non abbiano la stragrande maggioranza delle locazioni sul mercato? Trattasi di un problema di incentivi e di turnover del personale, che qui spieghiamo, non certo agli agenti immobiliari, che lo sanno bene, ma ai proprietari perchè stiano in guardia.

Sempre più spesso con la forte ripresa del mercato delle locazioni milanesi, si trovano annunci immobiliari dove si sottoline il forte valore di "investimento" di alcuni immobili proposti in vendita. "Ideale per studente", "ideale per giovane professionista" ... ma quello che c'e' veramente da domandarsi è se l'investimento e' ideale per chi ci mette i soldi o solo per chi ce lo propone!

Recenti articoli di giornali nazionali riportano la redditività di immobili di piccole e medie dimensioni in posizione semiperiferica delle grandi città, in primis Milano. Meglio fare qualche considerazione prima di procedere all'acquisto.

Mai presentare immobili che non siano puliti ed imbiancati, richiamano i conduttori peggiori, quelli a cui e' meglio non dare in custodia il proprio bene immobiliare.

La tecnologia degli infissi ha fatto passi da gigante, oggi non e' più pensabile di dover tollerare di vivere in una casa rumorosa

Oggi vengono proposti moltissimi progetti immobiliari, sopratutto sulla piazza milanese, il cui vero valore e' la rendita garantita da un operatore delle locazioni a breve termine che si offre come gestore del blocco degli appartamenti creati. Nel post spieghiamo quelli che per noi sono i maggiori rischi legati a questo tipo di operazioni e a tutte le volte che anche il piccolo investitore consideri i "numeri dello short term" per giustificare le richieste economiche in vendita che gli vengon

Molti nostri clienti ci mostrano delle supposte "occasioni" che vengono loro proposte in acquisto di piccoli uffici nel centro di Milano. Non e' tutto oro quello che luccica, nel post spieghiamo perche' oggi garantirsi una buona locazione da un immobile commerciale sia faccenda per professionisti

Vengono spesso proposti, da agenti immobiliari e costruttori, immobili “per investimento”, ma per capire se la cosa sia vera e non solo un'ennesima trovata per rifilare qualche “sola”, e' lecito chiedersi quale reddito e' plausibile attendersi da un immobile comprato per essere messo a reddito?

Oggi si parla molto di fonti di reddito alternative legate al settore immobiliare, a volte vendendole come vere e proprie "rendite passive" o lavori a cui poter dedicare poche ore la settimana ma che portanoo gradi guadagni. Vi spieghiamo come mai le cose non stanno purtroppo affatto cosi': investire in immobili è semplice ma non facile.

Sicuramente una delle zone piu' interessanti in cui comprare immobili a reddito nel centro di Milano, alcuni suggerimenti per non sbagliare.

Un nuovo potente trend della locazione che moltissimi proprietari di immobili di Milano non stanno ancora sfruttando a dovere e’ quello delle locazioni semestrali a studenti in scambio nelle università della nostra città. Il principale programma di scambi a livello europeo come sappiamo e’ Erasmus, fondato ormai decenni fa da una nostra connazionale.