#INVESTIMENTO IMMOBILIARE

Il mondo parallelo degli agenti immobiliari in cui le ristrutturazioni costano poco o nulla

Il mondo parallelo degli agenti immobiliari in cui le ristrutturazioni costano poco o nulla

Un mesetto fa una cara amica di un collega ci chiama per avere nostro parere su un trilocale che intende acquistare. Casa bella, con indubbie potenzialità, molto conciata però, completamente da ristrutturare. Sentire l'agente immobiliare, che ci accompagnava nella visita, sparare dei numeri a caso sui costi degli interventi necessari ci ha dato lo spunto del presente post.

Case ad un euro, grande opportunità ma non per chi ha comprato per ultimo...

Case ad un euro, grande opportunità ma non per chi ha comprato per ultimo...

Qualche settimana fa leggiavamo in un blog americano l'eccitazione dello scrivente nello scoprire che nella meravigliosa Italia sono ormai decine i comuni che mettoono in vendita abitazioni al loro interno al prezzo simbolico di un euro, grand eopportunità - forse - per chi compra oggi ma sicuramente la cartina di tornasole di come le perdite in conto capitale per chi investe oggi nel "mattone italiano" possano essere del 100%.

I 6 errori da non fare investendo in immobili a reddito

I 6 errori da non fare investendo in immobili a reddito

Tutti dicono che "tirano molto" gli articoli e post che hanno un numero nel loro titolo e quindi come farsi trattenere dallo scrivere un post in cui si mettono in luce i principali rischi dell'investire in immobili a reddito? I rischi che funestano questa parte del mercato immobiliare sono molto più di 6 purtroppo, ma questo sono una buona base da cui partire.

Lambogurus che odiano gli immobili

Lambogurus che odiano gli immobili

Negli ultimi due mesi, anche per trarre potenzialmente delle idee interessanti di argomenti da affrontare, abbiamo dedicato molto tempo a guardare i lamboguru su internet ("lamboguru" è termine che deriva dal fatto che sono una persona a bordo di una Lamborghini, spesso a noleggio, può parlare di investimenti finanziari sul web), la cosa che ci ha portato a scrivere questo post è che quasi tutti sono assolutamente contrari all'investimento in immobili, visti com "vecchi"&

Agenzie immobiliari, o dell'inno alla non specializzazione

Agenzie immobiliari, o dell'inno alla non specializzazione

Alcune settimane fa abbiamo partecipato ad una giornata di formazione per agenti immobiliari e uno dei mantra del formatore era quello che le agenzie immobiliari trovino una loro specializzazione, non si può più pretendere di fare tutto. Per noi la cosa è talmente ovvia che abbiamo voluto controllare qualche sito di agenzie di amici e ci siamo resi conto che il problema esiste, eccome!

Affitti a breve termine, ovvero del guadagnare senza lavorare: mito eterno degli ingenui

Affitti a breve termine, ovvero del guadagnare senza lavorare: mito eterno degli ingenui

Settimana scorsa, per l'ennesima volta nostro malgrado, ci siamo trovati di fronte ad una proprietaria di casa che ci ha contattato per gestire la sua casa con affitti turistici. Le abbiamo spiegato, qualora non fosse chiaro dai mille post che abbiamo scritto contro questo tipo di messa a reddito, che non li facciamo, ma l'occasione ci ha fatto comprendere - in maniera definitiva - il motivo della passione dei locatori per questo genere di affitti.

I 5 errori da non commettere se si decide di vendere casa da soli

I 5 errori da non commettere se si decide di vendere casa da soli

Sul web vanno tantissimo, sopratutto su Youtube, i video che hanno un numero nel titolo: "i 10 motivi per", " i 7 errori quando" etc, ci siamo fatti prendere anche noi la mano e dedichiamo il post a ragionare su quelli che nella nostra esperienza sono i 5 maggiori errori che un venditore che decide di operare da solo compie nel mettere in vendita la propria casa.

Il perchè non amiamo le locazioni di pregio ed investire nel

Il perchè non amiamo le locazioni di pregio ed investire nel "Lusso"

Nel blog abbiamo spesso espresso la nostra convinzione che il nostro paese in generale, ed il mercato milanese in particolare, non siano luoghi dove convenga investire in immobili di pregio da mettere a reddito. Dedichiamo il presente post ad una storia esemplare di come, in presenza di un mutato atteggiamento dell'inquilino, anche nel caso di una casa di pregio, il proprietario non sia per nulla tutelato.

Ereditare un palazzo a Milano, bello certo, ma bisogna anche avere delle idee chiare su cosa farci!

Ereditare un palazzo a Milano, bello certo, ma bisogna anche avere delle idee chiare su cosa farci!

Stamattina abbiamo fatto colazione di fronte ad un palazzo ereditato da una nostra cliente nel 2011. Palazzo d'epoca di 50 appartamenti, a pochi passi da una fermata della metropolitana. Un "colpo di fortuna" che sicuramente genera invidia da parte di chi lo viene a sapere, ma il motivo del post è spiegare come siano bastati 10 anni per mandare il tutto alla malora e far sì che oggi la signora che lo ha ereditato non abbia più nulla.

Aggredibilità dei beni del garante della locazione, è così importante?

Aggredibilità dei beni del garante della locazione, è così importante?

Quando ci troviamo a spiegare a dei nuovi interlocutoi proprietari il modo in cui operiamo, sottolineaimo sempre che per noi il miglior conduttore è costituito da un gruppo di studenti stranieri che si trattiene a Milano per studiare in una delle tante università private, molto costose, che la città offre. 9 volte su 10 la domanda che ci vene subito fatta è "ma se questi non pagano come faccio ad aggredire i beni dei loro genitori?!"

Aste private per vendere case... non sembra un'idea geniale

Aste private per vendere case... non sembra un'idea geniale

Settimana scorsa su un blog immobiliare ci siamo imbattuti nell'ultimo trend, pare, del momento: la vendita di case da privati non avvalendosi di un'agenzia immobiliare, come da tempo immemore si fa, ma organizzando un'asta come si fa per le opere d'arte. Il post vi spiega perchè siamo abbastanza "freddi" su questo tipo di procedura di vendita.

La fidejussione bancaria a prima richiesta non tradisce mai

La fidejussione bancaria a prima richiesta non tradisce mai

Abbiamo evitato, noi ed un nostro cliente locatore, una bella fregatura potenziale che sarebbe derivata dal contrarre un accordo di locazione di un ufficio prestigioso in centro Milano con società ... diciamo meno solida di quanto voleva sembrare. La lezione che ne abbiamo tratto è sempre la medesima:no fidejussione bancaria, no party.

Dell'inutilità dell'agente immobiliare quando va tutto bene

Dell'inutilità dell'agente immobiliare quando va tutto bene

Contro il nostro interesse, siamo qui ad annunciare che le case si possono tranquillamente vndere senza rivolgersi a nessun agente immobiliare, è pieno di siti "solo tra privati" con cui potete commercializzare il vostro immobile, trovare una persona interessata all'acquisto, concludere con questa una trattativa sul prezzo e le modalità di pagamento e liberazione della casa e passare al rogito. Purtroppo la pratica ci dice che non sempre va tutto liscio.

Il

Il "low capex" ti frega, non è vero che realizzare uffici sia sempre meglio di realizzare una bella struttura ricettiva

I grandi proprietari di immobili, fondi ed investitori istituzionali, sono da sempre innamorati dell'investimento in centri direzionali, palazzi a solo uso ufficio. A Milano ne stanno spuntando come funghi e la cosa che non può non soprendere è che quelli già realizzati sono vuoti, e quando diciamo "vuoti" non intendiamo che c'e' poca gente ma che non c'e' proprio nessuno. 

Dell'assenza di voci

Dell'assenza di voci "contrary" nel mercato immobiliare

Una cosa che ci ha sempre fatto sorridere degli articoli di giornale dedicati alle previsioni del mercato immobiliare è che gli stessi prevedono sempre un mercato in forte crescita o, nel peggiore dei casi - magari con una guerra atomica in corso o anche solo una pandemia di Covid - prezzi "stabili" nell' immediato futuro. Il problema non deriva da loro malizia, ma come spesso accade è solo un problema di incentivi ... andiamo a vederlo per bene nel post.

I rischi della speculazione immobiliare

I rischi della speculazione immobiliare

La decisione di scrivere questo post ci è nata leggendo l'ennesima "sponsorizzata" di Facebook del fuffaguru del momento che, come molti altri, diceva qualcosa di questo genere "Guarda come Ludovico ha guadagnato 20,000 EUR in tre mesi!". Siamo convinti che le persone che propongono investimenti in maniera seria alla clientela non si concentrino tanto sui rendimenti, che ovviamente vengono conosciuti solo ex post, ma si focalizzino invece sui rischi che uno ha modo di conoscere ex ante

L'insostenibile attrazione verso fondi di investimento a' la Madoff da parte degli investitori

L'insostenibile attrazione verso fondi di investimento a' la Madoff da parte degli investitori

Sono ormai 10 anni che quello che si è scoperto essere il più grande schema Ponzi della storia è crollato: il fondo speculativo - fittizio - gestito da Bernard Madoff. Non muore però, anzi è viva e vegeta, l'attrazione dell'investitore medio verso quel tipo di payoff di rendimenti, sempre ricercati e concupiti dagliinvestitori. In questo post cerchiamo di capire il perchè. 

Asimmetrie informative e mercato immobiliare

Asimmetrie informative e mercato immobiliare

Nel mondo finanziario il tema delle asimmetrie informative, ovvero di quanto più di noi investitori conosce e sa del prodotto che ci viene venduto chi ce lo propone, è tema dibattutissimo e che tutti hanno presente. Proviamo nel post a fare una veloce applicazione al mondo immobiliare.

Deposito Prezzo e del come non far panicare la vostra vecchia zia

Deposito Prezzo e del come non far panicare la vostra vecchia zia

Da Settembre 2017 anche in Italia, come in quasi tutti i paesi europei, c'e' la possibilità da parte dell'acquirente di pagare la casa che acquista non al venditore ma nelle mani del notaio, che provvederà a consegnare i soldi al venditore solo se confermata la "pulizia ipotecaria" della stessa. Visto che non si vende casa tutti i giorni, abbiamo pensato fosse opportuno preparare chi si appresta a farlo. 

Due equazioni per voi: Casa bella = cattivo investimento; casa brutta = buon investimento

Due equazioni per voi: Casa bella = cattivo investimento; casa brutta = buon investimento

L'idea di scrivere questo post ci è venuta approfondendo alcuni temi relativi all'investimento finanziario. Quando si investe in borsa "i libri" insegnano a diffidare delle "buone azioni" perchè l'esperienza insegna che alla fine si rivelano dei pessimi investimenti, la stessa cosa secondo il nostro parere vale nel mondo immobiliare: spieghiamo qui il perchè  

Le

Le "storie" del mercato immobiliare

La foto che correda il presente post è uno degli ultimi lavori del premio nobel Robert Shiller, che già abbiamo richiamato in altri post del nostro blog. Le ricerche di quest'ultimo, confermate  dall'evidenza empirica della nostra operatività di ogni giorno, ci mostrano che sono sopratutto le "storie" a guidare le decisioni degli operatori sul mercato ogni giorno. Andiao ora ad occuparci delle principali  "storie" che caratterizzano il mercato immobiliare.

Segno chiaro della crisi del mercato delle locazioni a Milano

Segno chiaro della crisi del mercato delle locazioni a Milano

Sui giornali ogni giorno qualche "solone" del mercato immobiliare ci dispensa le proprie previsioni sull'andamento dei vari settori che compongono il mercato stesso nei prossimi mesi, il nostro post non è tanto dedicato alle previsioni ma al sottolineare un aspetto attuale del mercato per noi inusitato che chiarisce oltre ogni discorso o "fredda" statistica lo stato di salute dello stesso. 

Finanza comportamentale e mercato immobiliare

Finanza comportamentale e mercato immobiliare

Negli ultimi anni, nelle facoltà di economia, accanto al tradizionale modello ideale neoclassico di "homo economicus" razionale ed ottimizzante, si sono affiancati studi che mostrano come noi uomini "reali" prendiamo decisioni nella vita di tutti i giorni: da questi studi viene fuori che la razionalità, anzichè essere la norma, è forse l'eccezione. Proviamo in questo post ad applicare alcuni dei bias più conosciuti della cosiddetta "finanza comporta

PuttanBNB

PuttanBNB

Dopo avere accennato a lungo a questo potenziale problema con le locazioni a breve termine, eccomi a doverlo affrontare in prima persona. Che me la sia chiamata da solo?!?

Casa nuova ... fregatura vecchia

Casa nuova ... fregatura vecchia

A differenza di quando si compra un'auto, non è detto che comprare una casa che sia appena stata costruita, nuova "di pacca", sia la strategia migliore per non avere problemi in termini di manutenzioni straordinarie negli anni a venire, in questo post vi parliamo di un paio di esperienze recenti.

Perchè NON investire in immobili

Perchè NON investire in immobili

Dopo aver elencato le ragioni per cui consigliamo di guardare con interesse l'asset class immobiliare, proviamo in questo post a sottolineare le ragioni per cui è sensato starne alla larga, o più prosaicamente: i rischi da tenere presenti.

Crowdfunding, tanti rischi e poche opportunità

Crowdfunding, tanti rischi e poche opportunità

Il post di oggi nasce dalla reazione che molti di noi hanno avuto dal ricevere l'ennesima opportunità di crowdfunding tramite email, in questo caso sulla piazza di Milano, che conosciamo bene. Ci chiediamo: siamo certi che il crowdfunding, immobiliare, sia veramente una grande oppotunità per il piccolo investitore?

Ha ancora senso comprare casa per viverci?

Ha ancora senso comprare casa per viverci?

Praticamente tutti i "formatori finanziari", i coach teoricamente dedicati al benessere delle nostre finanze, dichiarano che sia  oggi irrazionale comprare la propria casa, ovvero quella in cui si vive con la propria famiglia. Sarà proprio così? Vediamo cosa c'e' di vero da prendere in considerazione di queste riflessioni.

Affitti a breve termine: promettono molto, concludono poco

Affitti a breve termine: promettono molto, concludono poco

L'immagine che abbiamo scelto per questo post è alla base della nostra pratica quotidiana: alla clientela promettiamo il minimo possibile, che siamo certi di realizzare, lasciando loro la piacevole sorpresa di una sovraperfromance rispetto a quanto detto. Lo stesso non si può dire delle molte società attive nelle locazioni a breve termine che convincono i clienti ad affidare loro i propri immobili descrivendo un futuro roseo di grandi guadagni per poi, alla fine dei conti

Tokenizzazione immobiliare... vera innovazione o cosa già vista?

Tokenizzazione immobiliare... vera innovazione o cosa già vista?

Sui giornali non si parla d'altro che di proptech, ovvero di come le nuove tecnologie stiano rivoluzionando il mondo del mercato immobiliare. In questo breve post vogliamo mettere in luce che non è tutto oro quello che luccica e che forse, prima di investire i propri risparmi, è bene avere chiaro cosa già  oggi ci offre il mercato finanziario per esporci al cosidetto "mattone".

Il motivo per cui le agenzie in franchising non dominano il mercato degli affitti

Il motivo per cui le agenzie in franchising non dominano il mercato degli affitti

Vi siete mai chiesti perchè, malgrado la presenza capillare sul territorio, le agenzie in franchising - lasciando perdere i nominativi delle singole reti - non abbiano la stragrande maggioranza delle locazioni sul mercato? Trattasi di un problema di incentivi e di turnover del personale, che qui spieghiamo, non certo agli agenti immobiliari, che lo sanno bene, ma ai proprietari perchè stiano in guardia.

Vendita appartamento,

Vendita appartamento, "ideale per investimento"... ma sarà vero?!?

Sempre più spesso con la forte ripresa del mercato delle locazioni milanesi, si trovano annunci immobiliari dove si sottoline il forte valore di "investimento" di alcuni immobili proposti in vendita. "Ideale per studente", "ideale per giovane professionista" ... ma quello che c'e' veramente da domandarsi è se l'investimento e' ideale per chi ci mette i soldi o solo per chi ce lo propone!

Ha senso comprare un immobile solo guardando al reddito delle locazioni turistiche?

Ha senso comprare un immobile solo guardando al reddito delle locazioni turistiche?

Oggi vengono proposti moltissimi progetti immobiliari, sopratutto sulla piazza milanese, il cui vero valore e' la rendita garantita da un operatore delle locazioni a breve termine che si offre come gestore del blocco degli appartamenti creati. Nel post spieghiamo quelli che per noi sono i maggiori rischi legati a questo tipo di operazioni e a tutte le volte che anche il piccolo investitore consideri i "numeri dello short term" per giustificare le richieste economiche in vendita che gli vengon

Affitti Semestrali per studenti

Affitti Semestrali per studenti

Un nuovo potente trend della locazione che moltissimi proprietari di immobili di Milano non stanno ancora sfruttando a dovere e’ quello delle locazioni semestrali a studenti in scambio nelle università della nostra città. Il principale programma di scambi a livello europeo come sappiamo e’ Erasmus, fondato ormai decenni fa da una nostra connazionale.